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足量公房供給＋公房價執(zhí)行指標
若任由市場力量主導中國房地產市場，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠低于國民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應，開發(fā)商們可將房價推高到國民須同時忍受供應不足及高房價的痛苦。這也是為什么中國的房價遠高于其建造成本與土地成本、房屋供應遠低于國民所期望的原因。
投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠延續(xù)的，當房價一直上升至遠超過整個經濟所能負荷的水平，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房價下滑，而房價下挫又會造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真實性需求的減少）。由于之前累積的投機性及恐慌性需求過大，房價將會一瀉千里，進而造成經濟嚴重衰退甚至經濟危機。
香港的教訓告訴我們，若任由市場力量主導房地產市場，在房價持續(xù)上升的時期，不少人會因房產的高回報而迷上房產投資，荒廢其他產業(yè)，這將不利于中國科技興國的目標。此外，上升的房價亦會造成租金、工資、物價互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個成本低廉、經濟活動活躍的經濟體，逐步變成一個高房價、高工資、高租金、高成本、高物價、經濟活動乏力的經濟體。
保證公營房屋量的供應只是第一步，公營房價的制定才是政策的重點。筆者認為，中、高檔公營房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。必須強調的是，上述的折扣率只是用來計算首次推出的公營房價。一旦此價錢被定下來，日后的房價調整將按建造成本、經濟增長及土地短缺程度調整，而不是按私營房價的升幅調整。
高房價源于市場結構失衡
市場結構失衡是中國高房價的癥結所在。若中國只依賴私營開發(fā)商建造大部分房屋，那么，市場結構失衡的問題將無法根本解決，抑制房地產市場政策“一收就死、一放就狂飆”的現(xiàn)象還將重復出現(xiàn)。因此,解決高房價必須從根治市場結構失衡入手。筆者建議，中國可借鑒新加坡經驗，建造和出售大量價錢合理且具有相當利潤的公營房屋給具備資格申請者，滿足國民住房需求。
高房價病因之一：市場力量是根據(jù)“錢”而不是“需要”分配房子
有觀點以市場供需來分析中國房地產市場，其實是用錯了工具。首先，市場派分析的假設前提是國民收入相對平均，以致誰“需要”某一商品（包括房屋），就會甘愿通過減少其他支出并出較高的價錢買入該商品。遺憾的是，上述假設根本不成立。由于中國貧富差距較大，再加上海外購房者的購買力遠高于國內普通居民，其結果是市場力量將有限的房屋分配給“有錢”的海外買家及國內富裕人士手中，而不是很“需要”這些房子的普通百姓手中。
高房價病因之二：開發(fā)商“擠牙膏”策略造成一手房供不應求
供求關系分析的另一個隱藏假設，是市場有無數(shù)的供應者及需求者，以致于沒有一個供應者具備通過減少供應去抬高價格的市場定價能力，供需不存在嚴重的不對稱性。
然而，在中國房地產市場中，這些假設均嚴重背離現(xiàn)實。如，開發(fā)商和購房者無論在定價能力、持貨能力及樓盤資訊上均存在相當大的不對稱性，以致于開發(fā)商能通過不同策略榨取消費者剩余獲取最大化的利潤。
綜觀中國的房地產市場，一方面,購房者的數(shù)量巨大；另一方面，開發(fā)商們可以通過以往形成的行業(yè)慣例（如每一樓盤均須有四至六成的利潤），使其具有相當?shù)亩▋r能力。再加上開發(fā)商每一次推盤只推出一小批，制造供不應求的假象。經濟理論告訴我們，一旦供應方具備一定的定價能力，那么，供應方會制定出使其利潤最大化的價格。
由于具備定價能力，開發(fā)商一般會采取擠牙膏式的銷售策略及其他策略，榨取最大的消費者剩余價值及造成恐慌性需求，以讓其在價格上的“得”大于數(shù)量上的“失”,以使其利潤最大化。其后果是房價過高及供應遠低于國民的期望。
讓市場力量主導樓市后患無窮
毫無疑問，若任由市場力量主導中國的房地產市場，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠低于國民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應，開發(fā)商們可將房價推高到國民須同時忍受供應不足及高房價的痛苦。這也是為什么中國的房價遠高于其建造成本與土地成本，房屋供應遠低于國民所期望的原因。
持續(xù)攀升的房價會造成投機性需求及恐慌性需求，讓開發(fā)商可以獲取更高的價格。當投機性需求及恐慌性需求達到某一程度，新盤的價格甚至可高于一般中高收入群體所能負擔的，而“真實的消費者剩余”亦可以由少得可憐變?yōu)閲乐刎摂?shù)。
畢竟，投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠延續(xù)的，當房價一直上升至遠超過整個經濟所能負荷的水平。一旦到了這天，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房價下滑，而房價下挫又會造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真實性需求的減少），由于之前累積的投機性及恐慌性需求過大，房價將會一瀉千里，進而造成經濟嚴重衰退甚至經濟危機（如日本上世紀90年代的泡沫破裂、美國的金融海嘯均與樓市暴挫有關）。
香港的教訓告訴我們，若一任市場主導房地產市場，在房價持續(xù)上升的時期，不少人會因房產的高回報而迷上房產投資，荒廢其他產業(yè)，這將不利中國科技興國的目標。此外，上升的房價亦會造成租金、工資、物價互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個成本低廉、經濟活動活躍的經濟體，逐步變成一個高房價、高工資、高租金、高成本、高物價、經濟活動乏力的經濟體。事實上，20世紀九十年代的房產泡沫摧毀了香港的成本及競爭力優(yōu)勢，現(xiàn)在的香港已被鎖死在一個高房價、高租金、高工資及高物價的惡性循環(huán)。
另外，香港及新加坡的經驗教訓告訴我們，當房價上升時，開發(fā)商有將房子的面積縮小，以支持較高價格賺取更高利潤的動機。但由于每一時期所能縮小的面積，會被社會接受程度所限制，以致每次只能縮小一點，待社會的文化慢慢接受后，又再縮小一點兒。雖然每一次縮小不致太顯眼，但若持續(xù)如此十多年，其總共縮小的面積將會頗大，以致香港出現(xiàn)了香港式的“蝸居”。筆者相信，若任由市場力量主導中國房地產市場，中國的房子將越建越小。
把房地產市場帶回正軌
高房價對經濟的禍害是顯而易見的。筆者想強調的是，一定要放棄開發(fā)商會屈從一般壓抑房地產市場政策幻想,原因是開發(fā)商有經濟誘因去試圖用盡一切手段化解這些壓抑房地產的政策。政府必須另起爐灶才能把房地產市場帶回正軌。
筆者自2006年10月起已多次建議，中國政府應另起爐灶，直接牽頭發(fā)展大量可銷售公營房屋，為中國房地產市場注入所需競爭及增強政府對中國房地產市場的影響力。考慮到中低收入群的支付能力，公營房屋量必須夠大才足以牽制私營房價的同時必須維持一定鼓勵國民奮發(fā)向上的動力。筆者建議中長期的新房供應量分配應約為：10%為廉租房給低收入國民；15%為經適房給中低收入國民；45%為政府直接發(fā)展的兩限房給中至中高收入國民；余下30%則為私營商品房給高收入國民及海外買家。
為什么只建議約10%的廉租房？原因是廉租房會增加國家財政壓力，未來隨通脹加租的障礙亦會造成國家財政壓力。因此，在可能范圍內，政府應鼓勵甚至輕微補貼中低收入人士購買微利甚至沒利潤的經濟適用房，由于是一次買斷，即使是輕微補貼，也不會造成財政壓力。
為什么在10%廉租房、15%經適房之外，還要建設45%有利潤的兩限房呢？原因是現(xiàn)在商品房價，已遠超中等收入甚至中高收入人士的支付能力，若我們相信每一國內家庭均有權利在自己國家以合理價錢擁有一套屬于自己的房子，則政府是有義務在市場失效的情況下，以高于建筑成本、低于商品房價的價錢提供足夠供應，以協(xié)助此類中至中高收入人士圓置業(yè)之夢。
由于商品房價與成本的差距實在太大，若以微利的價格發(fā)售與中高收入人士，反會造成許多問題：如大幅扯低現(xiàn)今的商品房價，使已置業(yè)者嚴重虧損，進而增加銀行呆壞賬，嚴重的甚至引發(fā)房價的過度調整，導致經濟衰退甚至金融危機；過低的價格亦會使其成為大規(guī)模舞弊的誘因，使相關房屋淪為腐敗的溫床。因此，較理想的安排是以約兩成的折扣向中高收入人士提供較高級及交通較便利的公營房，約三成的折扣向收入略次的人士提供中檔及交通略遜的公營房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本檔次及地點略遠的公營房屋。這樣的安排除了可避免舞弊及誘發(fā)商品房過度調整，亦可保持國民奮發(fā)向上的動力。
保證公營房屋量的公營只是第一步，公營房價的制定才是政策的重點。筆者認為，中、高檔公營房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。由于有收入限制、轉售限制、每戶只可申請一套，根據(jù)地點、設計和建造不同，相關的折扣比率應只會造成商品房價輕度調整。必須強調的是，上述的折扣率只是用來計算首次推出的公營房價。一旦此價錢被定下來，日后的房價調整將按建造成本、經濟增長及土地短缺程度調整，而不是按私營房價的升幅調整。新加坡在1991年至1997年期間，就是因為個別官員誤信市場的定價能力，以私營房價的升幅作為公營房價調整的一個重要依據(jù)，結果允許開發(fā)商通過新房的指標性效果影響房地產市場的心理預期，以致少量新房的價格飆升，可拉升約占總存量兩成的二手私營房價。
當公營房價以上述機制定下后，政府則可按當時的供求調整公營新房占比的軟指標。以公營房價為硬指標、公營新房占比為可調整指標的好處是可避免過大的商品房價下調。當然，公營新房的占比還是要遠高于現(xiàn)在，才可協(xié)助大部分國民圓置業(yè)之夢并及足以牽制房價的飆升。
筆者強調，公營房價而不是公營房屋量應是此設計的執(zhí)行指標。換言之，當政府決定了某一價錢為其級別公營房的合理售價，就以此價錢逐步提供國民所需房屋量，即使最終建成的公營房屋量遠超或遠低于筆者粗略估計的新供應量七成占比。以公營房價為執(zhí)行指標并容許公營房屋量隨形勢變動的好處是政府可控影響房價。
若售給中高收入人士的高檔公營房價為商品房價的八折，最糟的情況是商品房價只要不跌過兩成就不足以引起過度的商品房價下調及其后的惡性循環(huán)。相反，若以房屋量為硬性執(zhí)行指標，即使當局最終還是會被迫轉回以價錢為實際執(zhí)行指標，但在改變前的龐大公營房屋量指標，則很容易在帶有泡沫的商品房地產市場觸發(fā)恐慌性倒售。
香港在亞洲金融風暴期間就是因為政策失誤而推出一個連續(xù)十年年均公營建屋量“八萬五”的硬指標，由于此指標的制定甚至沒有基于最基本或簡單的吸納量估算（計劃前的整個香港房地產市場的年吸納量才兩三萬），以致所訂的目標遠超實際，再加上當時的香港房地產市場已充滿泡沫及亞洲金融風暴出現(xiàn)，以致觸發(fā)香港房地產市場的恐慌，并出現(xiàn)早前累積的投機性及恐慌性需求之拋售，以致香港房價一瀉千里。
或許有人認為近期壓抑樓市政策足以阻止房地產市場泡沫擴大。筆者認為，開發(fā)商會用盡一切辦法抵御或消解這些政策的。即使這些政策能造成一手房銷售大跌，開發(fā)商仍會在現(xiàn)價位死撐至經濟環(huán)境轉變，由于其具相當?shù)某重浤芰Γ洕渌糠稚踔琳彩艿酱祟惣m纏所傷，以致通常能捱至政策放寬。屆時開發(fā)商們又可利用之前累積的購買力制造一波房價飆升，以致房價最終還是飆升——中輕度回調——再飆升的形態(tài)逐步擴大市場泡沫。
當房地產市場泡沫累積到足夠大的時候，泡沫將很容易被經濟環(huán)境逆轉，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相當嚴重的。雖然中國房地產市場現(xiàn)今的泡沫，尚和兵法所云的死地有足夠距離，但若再拖延下去，后果將很難說。 |