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距元宵節(jié)還有兩天的時候，廣西北流市甘村社區(qū)的林樺堂等230戶低保戶成為虎年第一批領到廉租房鑰匙的中國公民，從現(xiàn)在起到2012年，將有1540萬戶“林樺堂”住上由中央政府和地方政府配建的保障房。預計“十二五”規(guī)劃期間，我國保障房保守面積將達18.4億平方米，按可變基準建造價計算，屆時將有價值45萬億元左右的“房產(chǎn)”擺在國庫面前。
于是就會有一個嚴峻問題擺在我們面前：這么大容量、大批量、定制式生產(chǎn)的天量保障房由誰監(jiān)管？其日常維護和退出輪換又由誰承擔？
顯然，從制度設計層面出發(fā)，我們不可能像房改前那樣，在全國成立十幾萬家房管所去料理這些國家財產(chǎn)。況且，各地保障房名目繁多，既有房改房、兩限房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房，又有保障性安居房、配套商品房、拆遷房等，就連我等專業(yè)人士也會一時糊涂。
因此，在選擇誰來擔當保障房國家“守門人”之前，有必要在全國對這筆國民房產(chǎn)實行統(tǒng)一名稱。一種，可定義為可售的經(jīng)濟適用房；一種，可定義為可租的保障性租賃房。凡有產(chǎn)權(quán)的，先由政府評估后給予一定補貼，如周邊房價每平方米6000元，則按5000元作價，賣給低收入者2500元，產(chǎn)權(quán)比例各占50%。居住人可隨收入提高逐步提高回購份額，直至購回全部產(chǎn)權(quán)。而保障性租賃房，則可按恩格爾系數(shù)，以房租5%到10%幅度支付，剩余部分由政府補貼�？傊Ｕ戏繕藴时仨毢喕瘎澮�，做到政府投入的歸政府，個人投入的歸個人。唯如此，才不會出現(xiàn)若干年后“國家辦了好事，卻難算個人賬”的尷尬局面。
其實，管好保障房要比建好保障房更不容易。因為從各地近年出現(xiàn)的保障房申請、分配的丑聞中看到，讓行政化糾結(jié)的街道或轄區(qū)政府管理這筆國民財產(chǎn)，不僅會增加很大的行政成本，而且會滋生新的腐敗和不公。
可見，除了科學、準確、公平劃定保障房人群之外，在批量生產(chǎn)保障房前，應在條件成熟的地方成立保障房投融資管理公司，由政府提供一定的毛地進行綜合開發(fā)，收益歸管理公司。同時，每年從土地出讓金中抽出更大比例，再加上住房公積金增值收益部分，建立“保障房資產(chǎn)專戶”，逐步擴大規(guī)模，使其良性循環(huán)運營，真正對保障房的后續(xù)管理和維護提供可靠的資金保證和人力儲備。
與此同時，中央政府必須制定嚴厲措施限制炒賣、炒租保障房的行為。此外，保障房在設定年份內(nèi)不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，不得用于商業(yè)性經(jīng)營。如符合政策回購獲得產(chǎn)權(quán)的，也須到政府機構(gòu)登記后出售，以保證退出和輪換制度公開、透明。
至于保障房的日常清潔、綠地養(yǎng)護、翻新修舊等，可由政府委托社區(qū)性質(zhì)的第三方負責，管理經(jīng)費一部分可來自住戶的租金，一部分可來自政府補貼。這些維護費用，必須在本級財政預算的次年向人大代表報告。此外，由中央政府為主投資的保障房，其維護保養(yǎng)，應由所在城市管理者或物業(yè)代理人、使用人負責。對不履行者，可減扣對地方保障房建設資金的劃撥。
當下，管好保障房這筆彌足珍貴的國民資產(chǎn)，不能只埋頭“建”而忘了“管”，必須通過公平制度的設計，來界定和保護保障房的財產(chǎn)純粹和安全，切斷保障房“變異”的通道，真正使保障房能夠讓百姓住得上、政府管得住，進而使這根搭建“住有所居”的椽子，成為促進各個族群和睦相處的基石。
(作者系中國房地產(chǎn)研究會研究部主任) |