盡管稍顯晚了一些,住房保障法終于進入立法程序。它意味著一種共識的達成,即承認(rèn)了在沒有再一次經(jīng)濟危機等變數(shù)到來時,高房價幾乎不可撼動,相應(yīng)地,在不改變現(xiàn)有市場局面的前提下,宜著力將低收入者和無收入者從商品房領(lǐng)域分流和解放出來,讓他們進入一個居住品市場,就是一個適宜的選擇。由此,政策資源和視角應(yīng)退出商品房市場,而更主要地集中到民生住房這一領(lǐng)域里來,著力構(gòu)建一個真正健全、完善和科學(xué)的,能夠?qū)崿F(xiàn)社會福利最優(yōu)化配置目標(biāo)的安居性住房供應(yīng)體系。 決策層從商品房領(lǐng)域退出,理由實際上并不復(fù)雜。首先,中國的商品房市場是一個發(fā)育得足夠成熟的市場,無論是在開發(fā)、建設(shè)和投資交易等各種市場關(guān)系中,資本力量都體現(xiàn)出前所未有的活躍性。在完成了向國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的升級之后,商品房市場的產(chǎn)業(yè)集中度和財富集中度都很高,競爭也已很充分了。在這個時候,決策層的精力只須放在市場秩序的規(guī)管與市場個體的準(zhǔn)入上即可。 另一個支撐“退市”的更為重要的原因,在于如果我們把所有居民的住房問題都系于一端,交由商品房市場去解決,這個市場就會面臨超大壓力和矛盾,相應(yīng)地,決策層面的包袱也會很重,畢竟商品房市場的民生屬性偏弱,商業(yè)屬性居于主導(dǎo)地位。這個市場要做的,是通過價格更為直觀地解決商業(yè)利潤訴求,實現(xiàn)財富的流轉(zhuǎn)和分配,而不是去解決社會問題。安居型、民生屬性的住房需求,實際上屬于社會問題,應(yīng)被歸入公共治理范疇,作為一種公共事務(wù)交由公共決策來調(diào)節(jié)。如果不加以區(qū)別對待,在調(diào)控層面就永遠(yuǎn)會有出不完的針對商品房市場的調(diào)控政策,反復(fù)不已。因為大家都確信,是商品房市場出了問題,卻又沒有認(rèn)識到,商品房市場天然不具有公共和公益屬性。這樣一種認(rèn)識上的誤區(qū),使整個社會也相應(yīng)地跟著疲勞。 政府從商品房領(lǐng)域退出的過程,實際上就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供需關(guān)系調(diào)整和再平衡的過程。全部精力因此集中到如下事務(wù)上來:無門檻、不設(shè)限,以最高效率大量推出安居性建設(shè)用地;無門檻、不設(shè)限,以最雄厚財力來支持安居性房屋體系的開發(fā)與建設(shè);低門檻、低設(shè)限,以差別性、靈活性的金融和稅收等綜合性財政優(yōu)惠來支持大量低收入者得到安居性住房。 這樣,中國的房地產(chǎn)建設(shè)將迎來一個“雙核時代”,一個是注重效率的商品房市場體系,支撐它的是城市房地產(chǎn)法部門;一個是注重公平的安居性住房供給體系,它的確立依據(jù)是住房保障法部門。兩者未來將并行存在。 許多開發(fā)商堅持認(rèn)為,保障性住房是市場化的倒退,會對市場產(chǎn)生巨大沖擊。我的看法恰恰相反,這樣一個保障體系,實質(zhì)正是要把那些原來并沒有得到應(yīng)有庇護的無購買能力者,以及在透支風(fēng)險下越走越遠(yuǎn)的人從漩渦中心拉回來。因為這些擠入市場卻又并不成熟的所謂剛性需求,是最為薄弱和最不安全的。他們陷入了一種市場化的迷失,一旦遇有不測,因為沒有能力償還債務(wù),很多人都將選擇放棄房產(chǎn),止贖現(xiàn)象會激烈暴發(fā),金融系統(tǒng)的風(fēng)險、經(jīng)濟系統(tǒng)的風(fēng)險以及社會系統(tǒng)的風(fēng)險也會接踵到來。美國的次債危機就是一個樣本。 所以,應(yīng)保盡保,理應(yīng)成為住房保障法體系確立的一大核心要旨,無收入者、低收入者甚至于很大一部分根本沒有償付能力的“白領(lǐng)”,都該被納入這個體系,得到相應(yīng)的照顧。勞動者是我們社會的第一生產(chǎn)力,是一筆最為寶貴的財富,給他們以保障,就是另一種層面上的解放生產(chǎn)力,把他們從商品房市場的縫隙里松綁出來,給他們以自由空間,這些得到自由的生產(chǎn)力將對市場發(fā)揮非常正面和積極的作用,他們將能促進自由市場的生長,而不是相反。 特別需要注意到,對于我們這個社會和經(jīng)濟而言,保障的意義并不全然簡單到只是照顧弱勢群體,它還意味著為許多存在潛力的階層增加更多可能性的權(quán)衡取舍機會。在得到保障之后,可以使這些人有更充分的時間和空間進行創(chuàng)造性的積累。當(dāng)機會性選擇多了,生存環(huán)境改善了,收入水平提高了,達到一定的程度,保障體系里的人就可以向市場體系過度和轉(zhuǎn)移,實現(xiàn)更為市場化的居住資源配置。這樣一種梯級消費模式,不存在誰干擾和阻礙誰的問題。我們說要擴大內(nèi)需,要使經(jīng)濟有一個可持續(xù)性的發(fā)展,保障體系建設(shè)就是在為此打基礎(chǔ),它更主要的也在培育非現(xiàn)期的消費群體。政策資源對這一領(lǐng)域的傾斜,是極為必要的。 以住房保障法為開端,“退市”的做法是明智的。當(dāng)然,這種退出將是漸進式的,斷不可能一步到位。但這不要緊。社會治理很多時候也值得借鑒一點市場經(jīng)驗。如果有一天那些房產(chǎn)開發(fā)商們明白,不僅是商品房體系能夠出政績,保障房也能夠產(chǎn)生同等的甚至更大的政績回報,情況也許會出現(xiàn)360度的改觀。
(作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家) |