統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月上半月北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)一線城市的二手房成交量均出現(xiàn)急劇放大。以北京為例,11月前14天,二手房成交量突破13874套,其中住宅成交量達(dá)到了12283套,分別比10月同期二手房上漲97%及96%。 房產(chǎn)成交量突然放大,并不表明市場(chǎng)真實(shí)需求的突然迸發(fā),而是源自于政策末班車(chē)的影響。由于市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠措施將于年底按期終止,一些購(gòu)房者為了能夠享受優(yōu)惠而恐慌性集中買(mǎi)房,由此導(dǎo)致成交量已經(jīng)數(shù)月低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始放量。以當(dāng)下房?jī)r(jià)畸高的情況看,這樣的成交量突然放大顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸,而政策變動(dòng)因素反而成為助推樓市火爆的主因,這才是更加讓人倍感遺憾之所在。 當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)所享受的一系列稅收優(yōu)惠福利,是調(diào)控部門(mén)在去年年底為避免金融危機(jī)惡化而推出的。從市場(chǎng)反應(yīng)看,政策效果不僅充分實(shí)現(xiàn),而且已是遠(yuǎn)超預(yù)期了。如果單純從房?jī)r(jià)變化的先后次序看,優(yōu)惠政策的確是房?jī)r(jià)變化的導(dǎo)火索,但事實(shí)上卻并非如此。稅費(fèi)優(yōu)惠政策,以及銀行信貸政策的放松,只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的外因,真正的市場(chǎng)變化在于——隨著這些政策推出,作為賣(mài)家的開(kāi)發(fā)商與炒房者其市場(chǎng)地位得到了強(qiáng)化,而作為買(mǎi)家的自住需求者市場(chǎng)地位則進(jìn)一步弱化了。從資金流向看,在自住需求萎靡的情況下,稅費(fèi)優(yōu)惠的實(shí)質(zhì)是補(bǔ)貼了投機(jī)炒房者和開(kāi)發(fā)商;而銀行信貸政策的隨意放松,又支持了賣(mài)方的資金鏈條,使其得以在無(wú)成交量的情況下長(zhǎng)期拒絕降價(jià)。也正因此,盡管多數(shù)理性購(gòu)房者拒不接受高房?jī)r(jià),成交量已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)月低迷,但是這并無(wú)法阻礙房?jī)r(jià)的繼續(xù)飆升。 在這樣的市場(chǎng)狀況下,調(diào)控政策的具體著手點(diǎn)顯然應(yīng)該回復(fù)到平衡市場(chǎng)力量上來(lái),其關(guān)鍵點(diǎn)就在于遏制市場(chǎng)供給方的強(qiáng)勢(shì)地位。換句話說(shuō),如果市場(chǎng)供求雙方的力量對(duì)比無(wú)法實(shí)現(xiàn)平衡,任何導(dǎo)致市場(chǎng)變化的因素,都可能被解讀為有利于賣(mài)家而非購(gòu)房者,是為市場(chǎng)心態(tài)的變化使然。如果這一點(diǎn)無(wú)法被修正,那么遏制房?jī)r(jià)上行的愿望就永遠(yuǎn)只能夠落空了。 也正因此,市場(chǎng)的悖論也才會(huì)在當(dāng)下出現(xiàn)。如果說(shuō)去年年底的優(yōu)惠政策推高了房?jī)r(jià),那么今年年底的政策取消照理說(shuō)應(yīng)該是抑制房?jī)r(jià)上漲,購(gòu)房者理應(yīng)耐心等待而絕非是恐慌性買(mǎi)入。而出現(xiàn)當(dāng)下這種意外的局面,正是由于房地產(chǎn)賣(mài)方的強(qiáng)勢(shì)地位導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步看漲所致,至于優(yōu)惠政策取消是否能夠撼動(dòng)高企的房?jī)r(jià),根本就沒(méi)有人去相信了。 問(wèn)題的關(guān)鍵在于,當(dāng)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方均對(duì)房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)形成強(qiáng)烈一致的判斷之后,這往往就是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到極致的標(biāo)志。從海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看,從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng),只是導(dǎo)致市場(chǎng)轉(zhuǎn)而下跌的因素不同而已。當(dāng)年香港房地產(chǎn)從1985年漲到1997年,房?jī)r(jià)上升了近10倍,彼時(shí)幾乎所有香港人都相信房?jī)r(jià)只漲不跌,并且不斷買(mǎi)入。而之后房?jī)r(jià)從頂點(diǎn)開(kāi)始一路下跌,至2003年香港樓價(jià)最多跌幅高達(dá)70%左右,直到2003年年底房?jī)r(jià)才慢慢出現(xiàn)了一些復(fù)蘇跡象。這一典型的市場(chǎng)輪回表明兩點(diǎn):其一,脫離真實(shí)需求能力的資產(chǎn)價(jià)格,無(wú)論是股市還是樓市,都必然會(huì)回歸理性;其二,市場(chǎng)主導(dǎo)的回歸模式往往過(guò)于慘烈,對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的殺傷力巨大,理應(yīng)成為調(diào)控部門(mén)力求避免的對(duì)象。 可見(jiàn),當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須調(diào)控政策扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期,而決不能再放任房?jī)r(jià)非理性上漲。據(jù)此,除了堅(jiān)決在今年年底按期取消所有購(gòu)房?jī)?yōu)惠鼓勵(lì)政策外,調(diào)控部門(mén)還需要做好以下政策推進(jìn):其一,全面總結(jié)房改11年來(lái)的成敗得失,對(duì)于市場(chǎng)因素泛濫而政府保障不足之處,以產(chǎn)業(yè)政策基調(diào)調(diào)整的形式予以全面修正;其二,增加未來(lái)數(shù)年的土地和房產(chǎn)供給政策規(guī)劃,全面修正供求不平衡預(yù)期;其三,對(duì)于開(kāi)發(fā)商惡意捂盤(pán)惜售、囤地炒地的行為,堅(jiān)決依法依規(guī)嚴(yán)懲,而不再是放任自流;其四,嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信貸稅費(fèi)優(yōu)惠政策的實(shí)施前提,避免臨時(shí)性鼓勵(lì)政策再度助推房?jī)r(jià)走勢(shì)。 只有調(diào)控部門(mén)堅(jiān)決落實(shí)各項(xiàng)平抑房?jī)r(jià)暴漲、平衡供求關(guān)系的政策措施,才能夠避免市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整所帶來(lái)的危害,盡可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的軟著陸。以當(dāng)下而言,繼續(xù)放任恐慌性購(gòu)房行為的蔓延,只會(huì)讓這些購(gòu)房者成為房產(chǎn)暴利的最后買(mǎi)單者,來(lái)自調(diào)控部門(mén)的政策聲音不應(yīng)再有任何拖延。
(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士) |