別把房子當股票買賣
    2009-11-10    作者:楊紅旭    來源:東方早報

    樓市江湖告急。近期上海多個房地產(chǎn)交易中心人滿為患,仿佛重新回到今年6月份樓市繁榮頂點。這都是房產(chǎn)優(yōu)惠政策年底要終止的傳言惹的禍。
  實際上,上海和全國一樣,今年6月成交量達到高點后,已出現(xiàn)連續(xù)三四個月的下滑,雖然房價依然在漲,可樓市調(diào)整已成為業(yè)界共識。從10月下旬開始,關于年底終止優(yōu)惠政策的媒體報道鋪天蓋地而來,搞得買房的、賣房的神經(jīng)緊張,交易雙方熱情突然大增!疤}卜快了不洗泥”,對于普通商品,在市場供應緊張的時候,出現(xiàn)搶購潮不足為奇,可對于住宅這樣的大消費品和投資品,卻由于買方雙方預期偏空而出現(xiàn)搶房、拋售的現(xiàn)象,確屬一大奇觀。
  若以國際視角觀察,這也不能說有多“奇”,上世紀80年代后期的日本、中國臺灣,1996-1997年的中國香港,2004-2005年的美國,都曾出現(xiàn)過炒房炒地的熱潮,業(yè)界人士都不陌生,迎來的是房價泡沫的破滅,以及經(jīng)濟的持續(xù)萎靡不振。
  眾所周知,房子是一種投資品,但若像炒股一樣購房,肯定會出大問題。股票的流動性好、交易成本低、適合中短線操作;而房屋的流動性差、交易成本高、長期保值增值功能強、安全邊際高。值得擔憂的是,近幾年國內(nèi)出現(xiàn)了短線炒房的現(xiàn)象。原因也很簡單,近十年來房價持續(xù)上漲,而且漲幅很大。于是,人們形成了一種高度的共識:投資房產(chǎn),只賺不賠。
  在這一投資理念誘惑和驅(qū)使下,民間投資房產(chǎn)的熱情高漲不退。這其中又分為兩種情況,一是社會中產(chǎn)階層,目前擁有兩套或以上商品住宅的家庭數(shù)目龐大,這類需求多屬中長線投資,助漲了市場需求,但短期內(nèi)尚不構成多大的房價泡沫。另一種是專業(yè)投資客,多屬中短線操作,在房價高漲期,少數(shù)極端者會借錢、貸款投資房產(chǎn),只求短期轉手獲利。
  后一種情況更容易對市場造成負面影響。會驅(qū)使很多炒房者非理性入市,從而在短期內(nèi)快速推高房價。另外,由于房產(chǎn)交易成本較高,若想短期內(nèi)轉手謀利,必須以高于購入價二成以上價格出售,方能獲利。
  很多人都明白炒股的風險,卻不知炒房的惡果。2005年夏天,確也零星地聽聞上海有炒房者的房子淪為負資產(chǎn);而2003年房價最低迷期,香港卻有10.6萬宗房屋成為負資產(chǎn);這兩年,美國購房人被貸款銀行趕出家門的也是不計其數(shù)。
  那么,憑什么說國內(nèi)炒房客甚眾。僅從一個政策就可管中窺豹。為抑制投資投機需求,2005年重磅調(diào)控文件“國八條”中規(guī)定:對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;2006年,著名的“國十五條”中,進一步把營業(yè)稅的征收年限由2年增加到5年。有趣的是,當這兩個政策出臺后、實施前的一段時間內(nèi),各地都曾出現(xiàn)過一波“趕末班車”的交易熱潮。
  當前的情況亦如此。2008年末,為刺激市場需求,國家再度將優(yōu)惠營業(yè)稅列為“救市”范疇。國務院辦公廳出臺的“131號文”中,特別注明兩條政策截止于今年年底,其中就包括減免營業(yè)稅。由此證明,國家原本就擔心此政一開,必然招來投機客。而眼下買家急于出售的房源,確屬“2年以上、5年以內(nèi)”——能夠享受營業(yè)稅優(yōu)惠的房源。
  近幾年,國人購房的觀念和心態(tài)已經(jīng)有些扭曲。年輕人一畢業(yè)就通過“啃老”的方式購房,中年人有些積蓄就投資第二、第三套房,富裕階層都學香港人,要買只買豪宅,職業(yè)炒房人更是以斂才有道而得意洋洋。在強化和夸大房產(chǎn)投資屬性同時,人們似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一樣,是因為它具有實實在在的使用功能——居住,至于衡量居住功能價值高低的租金收益率,事實上國內(nèi)的這一指標已經(jīng)非常糟糕,遺憾的是大家卻熟視無睹。

(作者系房產(chǎn)研究人士)

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