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在中國(guó)諸多城市房地產(chǎn)價(jià)格再創(chuàng)新高、地方土地財(cái)政收入再創(chuàng)新高之際，一個(gè)和房地產(chǎn)有關(guān)的數(shù)字低得令社會(huì)驚訝。
據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告數(shù)據(jù)，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%，不足1/4。原因是一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足。
這個(gè)數(shù)字的曝光給了社會(huì)公眾一個(gè)契機(jī)——揭開房地產(chǎn)泡沫居高不下的根本原因。
現(xiàn)在已經(jīng)很少有人繼續(xù)有勇氣掩耳盜鈴——房地產(chǎn)沒泡沫。自亞洲金融危機(jī)以后，10年來中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，迄今，在大都市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲了約10倍，在中西部三線城市也上漲了3倍左右。
房地產(chǎn)泡沫的堅(jiān)硬性令很多市場(chǎng)人士不解。2005年，中央政府即對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高企表示憂慮，并進(jìn)行了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房?jī)r(jià)曾一度下降20%~30%；但很快卷土重來，再創(chuàng)新高；2008年第三、四季度，受股市大跌、國(guó)內(nèi)流動(dòng)性嚴(yán)重收縮影響，房?jī)r(jià)再跌接近30%，但現(xiàn)在很多地方又創(chuàng)新高……在股市泡沫一蹶難振后，樓市泡沫可謂愈挫愈奮，甚為堅(jiān)挺。
如果房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)堅(jiān)硬膨脹，它難免給未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成災(zāi)難性影響。因?yàn)橹灰桥菽鸵茰�，不管它是柔軟的還是堅(jiān)硬的，越是堅(jiān)硬的泡沫，破滅時(shí)付出的代價(jià)會(huì)越大。由于房貸透支未來的屬性，一旦房?jī)r(jià)大跌，購(gòu)房者不僅將輸光過去，而且會(huì)輸?shù)粑磥怼?BR> 現(xiàn)在還有沒有促使房地產(chǎn)泡沫軟著陸的方法和機(jī)會(huì)呢？有。但這先要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)硬泡沫形成的原因有清醒的認(rèn)識(shí)，并且要區(qū)分主次，根本與浮表矛盾之別。如今，對(duì)于樓價(jià)高企解釋甚多，諸如下列：
一、住房由計(jì)劃?rùn)C(jī)制轉(zhuǎn)向市場(chǎng)機(jī)制，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。然而市場(chǎng)機(jī)制與國(guó)際房?jī)r(jià)接軌也不應(yīng)該造成如此巨幅的上漲。因?yàn)槟壳爸袊?guó)大都市的房?jī)r(jià)比美國(guó)、日本已經(jīng)不低，而中國(guó)人均收入不足美日的十分之一。
二、貨幣貶值和通貨膨脹的因素，這個(gè)因素確實(shí)在一定程度上存在，但是次要的。因同期家用電器等物質(zhì)商品的物價(jià)不升反降，食品價(jià)格上漲有限與之形成鮮明反差。
三、所謂中國(guó)人的剛性需要，即“丈母娘效應(yīng)”，說白了，就是中國(guó)人在買房上是“天生的賤骨頭”。這絕對(duì)是本末倒置，誰不想買便宜的房子，誰愿意祖孫三代傾家蕩產(chǎn)，背債買房。說這種話的人缺乏最起碼的良知。
被迫高價(jià)購(gòu)房者有權(quán)反問一個(gè)不容回避的問題：政府和社會(huì)有效地控制房?jī)r(jià)了嗎？對(duì)那些買不起房子的人，提供了必需的充足的廉住房了嗎？
沒有！當(dāng)下房地產(chǎn)政策的組合導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。
其一，稅收政策鼓勵(lì)投機(jī)。在歐美國(guó)家，稅收主要表現(xiàn)為持有環(huán)節(jié)的“物業(yè)稅”，拿著很多空房子就等于每天燒自己的鈔票，這從根本上打擊了房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。而中國(guó)內(nèi)地是一次性向購(gòu)房者出讓70年使用權(quán)，然后只收交易環(huán)節(jié)的稅收。
其二，公共保障性住房極其匱乏。在少數(shù)未遏制房地產(chǎn)投機(jī)的國(guó)家和地區(qū)，如新加坡、中國(guó)香港地區(qū)，它們也會(huì)保障足夠廉租房的供應(yīng)。而我們的廉租房本來規(guī)劃就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，更只實(shí)現(xiàn)了不到四分之一。
其三，土地供應(yīng)是由地方政府決定的，而非人大決定。地方政府為了土地收益最大化，常常忘卻自己平抑樓市的社會(huì)責(zé)任，往往房?jī)r(jià)高時(shí)放地，房?jī)r(jià)跌時(shí)收縮地根，使得“面粉”價(jià)格常常高于“面包”價(jià)，而地產(chǎn)商又借機(jī)哄抬樓價(jià)，形成硬泡沫循環(huán)。
其四，房貸政策對(duì)遏制二套以上房貸制度不堅(jiān)決，銀行操作上多有漏洞，給房地產(chǎn)炒作創(chuàng)造了信貸條件。
其五，貨幣外匯政策未能有效地遏制熱錢流入，從而使海外熱錢成為吹高房地產(chǎn)泡沫的重要源頭。
上述五個(gè)政策的組合必然導(dǎo)致房地產(chǎn)硬泡沫的出現(xiàn)。其中較重要的是前三個(gè)因素，歸根結(jié)底為一個(gè)命題：即公共土地財(cái)富分配不合理、不公平。
不合理之一：一次性出讓土地而非長(zhǎng)期征收物業(yè)稅。一次性出讓土地是再分配向現(xiàn)任政府傾斜，即一片土地出讓，是現(xiàn)任政府收益，與此后的歷屆政府無關(guān)。而物業(yè)稅則相反，土地出讓并蓋房居住后，每屆政府都可以從中按年獲取收益。前者是有水快流，鼓勵(lì)“有地不賣、有錢不花過期作廢”；后者是“有水慢流，不寅吃卯糧”，越到后來政府財(cái)政收入越多。前者是誰擁有房子按年收誰的錢，一勞永逸地解決了70年的劃界問題——70年的劃界將為子孫后代留下一個(gè)巨大困擾——如果土地使用權(quán)延續(xù)，則70年后（甚至不用70年）財(cái)政收入枯竭；如果不延續(xù)，則購(gòu)房者子孫一夜間不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富將被洗白一空。
不合理之二：出讓收入主要是地方政府享用，而非社會(huì)公眾獲益。由于土地是一個(gè)國(guó)家的天賦全民財(cái)富，即使政府代為轉(zhuǎn)讓，可獲取一部分代理經(jīng)營(yíng)費(fèi)，但其轉(zhuǎn)讓收入除了合理補(bǔ)償原住民外，必須將收益的大部分回饋于社會(huì)公眾，主要用于中低收入者廉租房，體現(xiàn)社會(huì)主義的基本屬性。但現(xiàn)實(shí)中，地方政府包攬從征地到收入花費(fèi)的全過程，社會(huì)公眾或人大對(duì)此缺乏有效監(jiān)管，使得大部分收益成為政府自身花費(fèi)和非社會(huì)保障類的投資。
不合理之三：土地出讓的數(shù)量和時(shí)機(jī)是由地方政府隨機(jī)決定，而非人大或社會(huì)公眾決定。這造成了“面粉貴于面包”的困局，實(shí)際上導(dǎo)致了政府與地產(chǎn)商分配中，地產(chǎn)商的弱勢(shì)；而地產(chǎn)商又以更高的代價(jià)轉(zhuǎn)嫁給了更弱勢(shì)的購(gòu)房者。
因此，要根本解決房地產(chǎn)的硬泡沫問題，必須先行完成地方政府的行政體制職能改革，實(shí)現(xiàn)“全能管制型政府”向“有限責(zé)任政府”的轉(zhuǎn)變，扭轉(zhuǎn)在土地財(cái)富再分配中，現(xiàn)任地方政府“一股獨(dú)大”享受主要利益的局面。
這種變革將會(huì)有兩種實(shí)現(xiàn)的路徑：一種是地方政府的主動(dòng)變革，即有效遏制自身既得利益，主動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)保障功能，自我變革為“服務(wù)性政府”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸；另一種是房地產(chǎn)價(jià)格雪崩，房地產(chǎn)泡沫硬著陸，國(guó)家社會(huì)財(cái)富蒙受重大損失，社會(huì)各界對(duì)土地財(cái)富再分配現(xiàn)有模式嚴(yán)重不滿，并由外部巨大壓力倒逼土地財(cái)富再分配機(jī)制徹底改革。
目前，這種變革的主動(dòng)選擇權(quán)仍在地方政府手中，如果地方政府錯(cuò)失了這個(gè)機(jī)遇，不排除未來它們的利益分配將成為被選擇的結(jié)果。
（作者系資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員） |