通脹預(yù)期下不可忽視房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
    2009-09-21    尹伯成    來源:中國(guó)證券報(bào)

  時(shí)下,為規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行房產(chǎn)投資的人確實(shí)不在少數(shù)。對(duì)此筆者認(rèn)為,盡管在理論上不動(dòng)產(chǎn)投資可能成為抗風(fēng)險(xiǎn)的武器,但其中所具有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)也需要投資者多一份心眼。
  為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),以美國(guó)為首的西方發(fā)達(dá)國(guó)家大開印鈔機(jī),我國(guó)為防止經(jīng)濟(jì)過度下行也實(shí)行寬松的貨幣政策,這些都帶給人們強(qiáng)烈的通脹預(yù)期。如何避免手中貨幣貶值,成了人們面臨的一道難題。投資股市吧,說不定哪天股價(jià)大跌;投資國(guó)債或放銀行吧,收益率低得不足以抵御通脹。于是,選擇投資不動(dòng)產(chǎn)就成為最優(yōu)選擇,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)生根于土地,而不可再生的土地只會(huì)越來越稀缺。再說隨著我國(guó)城市化不斷推進(jìn),城市房產(chǎn)的需求只會(huì)越來越大,從而房產(chǎn)的價(jià)格在未來只會(huì)越來越高,投資房產(chǎn)不就成了抗通脹的最好手段嗎?
  那么,投資房產(chǎn)能否成為抗通脹的有效避風(fēng)港?從理論上說,在嚴(yán)重的通脹面前,不動(dòng)產(chǎn)投資確實(shí)是抗通脹的可靠避風(fēng)港,道理正如前文所述。然而,我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況卻未必如此。實(shí)際上,目前我國(guó)不少人想通過投資房產(chǎn)來對(duì)抗通脹很可能會(huì)面臨如下兩大風(fēng)險(xiǎn)。
  一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)投資要對(duì)抗通貨膨脹,房?jī)r(jià)年漲幅必須高于年通脹率。撇開房產(chǎn)交易費(fèi)用不說,假定年通脹率為5%,則房?jī)r(jià)年漲幅至少要高于5%,如果投資購(gòu)房資金中有50%來自貸款,貸款利率假定為6%,在不考慮自有資金機(jī)會(huì)成本條件下,房?jī)r(jià)年漲幅至少要達(dá)到8%(5%加6%的二分之一)。如果房?jī)r(jià)漲幅為3%,而銀行存款利率也是3%的話,將錢投資房產(chǎn)還不如存銀行,因?yàn)楹笳邲]有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,投資房產(chǎn)也可通過出租來獲取收益,但前提是租金收益率至少要達(dá)到年通脹率。總之投資房產(chǎn)抗通脹無非要靠房產(chǎn)漲價(jià)或獲取租金,或者二者兼而有之,現(xiàn)在就分別考察這些方式。
  顯然,期望以后我國(guó)城市房?jī)r(jià)再能像前幾年那樣持續(xù)大幅度上漲已絕不可能。以上海為例,本世紀(jì)初上海中心城區(qū)(相當(dāng)內(nèi)環(huán)內(nèi))商品房均價(jià)大約每平方米5000多元,現(xiàn)在則是3萬元;目前上海全市(包括遠(yuǎn)郊區(qū))均價(jià)已達(dá)1.8萬元,而本世紀(jì)初不到3000元。房?jī)r(jià)在短短10年不到漲了6倍多,已嚴(yán)重透支了未來。房?jī)r(jià)收入比已如此不合理,今后還能這樣漲嗎?
  有人說,房?jī)r(jià)從來就是有錢人的投資需求決定的。確實(shí)如此,但有錢人投資還不是為了獲取收益嗎?那么就來看看房?jī)r(jià)租金比吧,F(xiàn)在上海高檔豪宅賣得很熱,動(dòng)不動(dòng)上千萬一套。除非自住,如果出租,年收益率2%都到不了。目前上海中環(huán)附近一套100平方米的新房少說點(diǎn)要250萬元,但是租金也就每月3000元,扣除各種費(fèi)用后,收益率還不如銀行存款了。這說明房?jī)r(jià)實(shí)在太高了,泡沫太大了,不但擠出了消費(fèi)者,也嚇壞了投資者。這樣高企的房?jī)r(jià)還能指望它再持續(xù)上升嗎?除非今后我國(guó)會(huì)出現(xiàn)連續(xù)多年的兩位數(shù)的高通脹,房?jī)r(jià)再大漲的可能性幾乎已不存在。
  二是政策風(fēng)險(xiǎn),F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從來就離不開政府的政策調(diào)控,政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康、平穩(wěn)發(fā)展,房?jī)r(jià)不要漲得太高,投資需求不要太猛,百姓住房不要太難。如果通脹預(yù)期使房市投資需求過于猛烈,政府就有可能出臺(tái)一些政策加以調(diào)控:在土地政策方面,不但加大土地供應(yīng)量,更重要的是加大對(duì)開發(fā)商囤地行為的打擊力度;住房保障政策方面,加大保障性住房的開發(fā)力度;在貨幣信貸政策方面,不排除進(jìn)一步提高二套房貸門檻;在財(cái)政政策方面,不排除從持有第二套房開始試點(diǎn)征收物業(yè)稅。所有這些都是為了抑制投資需求。當(dāng)然,投資者可以把這些成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人和租房人身上,問題是這些人能否承受,如果不能,就會(huì)形成投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

(作者系復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)

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