樓市發(fā)展的本意是什么?從社會(huì)學(xué)的角度講應(yīng)該是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生活、工作及居住需求,樓市一定是要以人為本的,否則樓市無發(fā)展之必要和基礎(chǔ)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,特別是我國實(shí)行了房改之后,房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展,人們住房水平得到很大改善,住房需求的個(gè)性化得以張揚(yáng),過去逼仄的“住房平等”被多樣化的住房供應(yīng)所代替。這是社會(huì)的進(jìn)步。 當(dāng)今,樓市除了社會(huì)學(xué)的含義,更多被賦予了經(jīng)濟(jì)學(xué)的責(zé)任,甚至成為特定階層重新分配社會(huì)財(cái)富的工具。并不是說樓市的發(fā)展已經(jīng)完全變了味道,而是說在經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下,樓市一定程度上“被發(fā)展”了、“被繁榮”了。而主導(dǎo)這個(gè)過程的就是橫沖直撞的流動(dòng)性過剩。 當(dāng)然,我們也可以強(qiáng)調(diào)中國投資渠道狹窄,只有股市和樓市是有效的投資路徑,股市不行了,那么只好投資樓市。但這僅僅是表象,為什么喊了這么多年的投資狹窄的問題解決不了?為什么發(fā)達(dá)國家有比較寬泛的投資渠道?問題還是出在我們自己身上。無論是相關(guān)部門還是市場參與者,或是大眾投資者,都不同程度存在一種浮躁心理。在市場經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)入到深水區(qū)后,我們的改革不是去啃硬骨頭,而是片面地用經(jīng)濟(jì)的手段解決一些問題。樓市的發(fā)展軌跡正是這一思路的體現(xiàn),或者是偶然中的必然。 去年美國次貸危機(jī)惡化引爆了全球性的金融危機(jī)。我國政府也迅速采取行動(dòng),推出了4萬億投資計(jì)劃、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等措施。這些計(jì)劃又是通過巨額信貸的方式得以向經(jīng)濟(jì)體傳播。然而,這些流動(dòng)性并沒有真正落實(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì),相當(dāng)部分流到了股市和樓市,推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的產(chǎn)生。 反映在樓市上,就是5月份之后一線城市成交量和價(jià)格的雙雙暴漲。開發(fā)商們再次遇到了“錢多、人傻、速來”的奇景。這一輪行情開發(fā)企業(yè)不僅渡過了資金緊張的難關(guān),而且獲得了下一輪發(fā)展的必要資金儲(chǔ)備,避免了行業(yè)洗牌的命運(yùn)。 贏者自可不提,但輸者是誰呢?進(jìn)入9月份,上海住房成交均價(jià)已經(jīng)接近2萬/平方米,但成交量在下降,北京、深圳等一線城市亦如此。相信自住需求者面對當(dāng)前的市場不是持幣觀望,而是空手無奈。踏準(zhǔn)節(jié)奏的投資者是贏家,但在資金推動(dòng)行情的運(yùn)作下,資金是可留可走的,在資金大潮退去的那一刻,付出代價(jià)的恐怕并不僅僅是這些投資者。 8月份一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)正在陸續(xù)公布,從目前發(fā)展態(tài)勢看,我國經(jīng)濟(jì)正在逐步走出通縮,外貿(mào)出口降幅縮小,出口正在恢復(fù)。在宏觀層面,溫總理多次強(qiáng)調(diào)下半年繼續(xù)保持適度寬松貨幣政策,但這更多意味著“外松內(nèi)緊”。銀行執(zhí)行層面,二套房信貸已全面收緊,再無“擦邊球”可打,下半年住房信貸收縮毫無懸念。 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、信貸收縮、供應(yīng)下降、房價(jià)高企,這一系列的信息傳遞給我們這樣一個(gè)推論:下半年樓市將面臨流動(dòng)性退潮的局面,資金推動(dòng)型行情不可持續(xù)。6月份很可能成為全年的一個(gè)成交高點(diǎn)。如果沒有后續(xù)投資資金的推動(dòng),那么一線城市的房價(jià)很難在高位維持,指望自住和改善需求接盤是不現(xiàn)實(shí)的。 相信樓市依然會(huì)經(jīng)歷周期性的潮起潮落,這是正常的規(guī)律,但如果這個(gè)“度”掌握不好,市場就會(huì)扭曲變形。而樓市如果被劫持為特定階層抽取社會(huì)財(cái)富,各色人等都會(huì)被裹挾而入。那么這種畸形的發(fā)展就將對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。 所幸,當(dāng)前樓市還沒達(dá)到這種瘋狂的程度,政策在調(diào)整,資金在觀望,經(jīng)濟(jì)在好轉(zhuǎn),樓市也會(huì)在調(diào)整中回歸理性。無所謂明年樓市如何走,解決樓市高地價(jià)、高房價(jià)的問題不在樓市本身,而是在樓市之外。
(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院《每周房產(chǎn)評論》主編) |