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昨天昆明有件事很離奇，一大早網(wǎng)上就飛快流傳央視“經(jīng)濟半小時”的報道，說是昆明有一大型經(jīng)濟適用房項目，一期推出5300套房源，5個月時間，居然還有2700多套房子沒能找到買主。報道說，賣不出去的原因主要是“房價高”，“貸不到款”，但是到下午，昆明方面又“辟謠”說沒有2700套，只有600余套沒有賣出。棄購量大幅縮水，但經(jīng)濟適用房不是人見人愛人搶的“香餑餑”的事實也是顯見的；而與昆明形成鮮明反差的是，廣州一經(jīng)濟適用房項目狂被追捧，一開盤就被搶光。
實際上，2007年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)出具市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門準(zhǔn)予購房的核準(zhǔn)通知�！币布�，法規(guī)是支持個人申請房貸的，如果有因為“貸不到款”而買不到房的事，關(guān)鍵就在于房管部門不肯出具證明。
更深一層的矛盾是，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購�！闭绻辉赋袚�(dān)回購責(zé)任，銀行自然也怕信貸風(fēng)險。
經(jīng)濟適用房原本惠民之好事，如果辦不好，歸根結(jié)底，還在一個“錢”字上。資金問題不解決，奢談住房保障是空話。少數(shù)中西部城市為解資金緊張之近渴，居然不顧長遠利益和社會公平，公然違法出售廉租房。廉租房由中央劃撥部分資金，2009年達300億，但大部分還須地方政府配套。而經(jīng)濟適用房政府只是提供土地，減免開發(fā)稅收，利用企業(yè)融資，建后出售即可回籠資金，并不需要地方政府花多少錢。
隨著住宅市場化、商品化的發(fā)展出現(xiàn)“左傾主義”，房價離普通居民支付能力越來越遠，2007年“國24號文”標(biāo)志著中央開始強化住房保障，補償歷史欠債。2008年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“9000億安居工程投資計劃”（三年新建400萬套），12月國辦“131號文件”又明確為：2009年-2011年全國每年新增130萬套經(jīng)濟適用房。然而，今年上半年全國各地新開工經(jīng)濟適用房48萬套，僅僅占全年指標(biāo)的37%。原因很多，但完成全年指標(biāo)鐵定沒戲。
經(jīng)濟適用房這事兒，中央跟地方的態(tài)度，活似“熱臉貼上冷屁股”。部分城市壓根就不想新建那么多，轉(zhuǎn)而尋求收購存量房或貨幣化補貼。也不能全怪地方政府不積極，這一產(chǎn)品天生不足，以價值巨大的產(chǎn)權(quán)房，低價分配給窮人，想要避免富人和官員“搭便車”，幾乎是不可能的，所以搞了十幾年，全國相關(guān)丑聞還是層出不窮。筆者認(rèn)為，短期需下調(diào)經(jīng)濟適用房新建指標(biāo)，長期應(yīng)讓其慢慢退出歷史舞臺。
取而代之的，是大興住房租賃市場。若細分之，可包括廉租房、公共租賃房、市場化的租賃房，以此解決中低收入群體、特殊群體（才畢業(yè)學(xué)生、外地務(wù)工人員）的住房問題，其社會公平性和經(jīng)濟效率遠高于實物分配產(chǎn)權(quán)房（經(jīng)適房、限價房等）。
廉租房需要政府投入巨資，在當(dāng)前各級政府財政支出遠大于收入的情況下，不可能“畢其功于一役”。市場化的租賃房，重點在于完善制度，比如減稅促流通，立法保障租客權(quán)益，更是需要一個過程。目前最為急迫的是，建立公共住房租賃體系，這事住建部正在研究，北京市已開始批地建設(shè)，上海亦在做相關(guān)研究。
值得關(guān)注的是，近日上海六部門聯(lián)合出臺《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，這是一種積極而大膽的有益嘗試。一方面，可以挖掘企業(yè)土地和資金等資源，推動宿舍這一帶有福利化色彩的公共租賃房（只要產(chǎn)權(quán)非個人所有）的建設(shè)；另一方面，在城市土地資源日漸稀缺的不利形勢下，激勵村集體開發(fā)建設(shè)市場化租賃宿舍，在產(chǎn)權(quán)不變的情況下，既有助于擴容租賃市場，又能為農(nóng)民帶來收益，推動集體建設(shè)用地制度變革。
（作者系房產(chǎn)研究人士） |