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| 房地產(chǎn)市場宜“疏導(dǎo)”而不是“收縮” |
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| 2009-08-19 孫立堅(jiān) 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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銀監(jiān)會(huì)最近加強(qiáng)了銀行貸款資金的流向管理，于是，7月份銀行的信貸規(guī)模也隨之迅速下降，也就在這時(shí)出現(xiàn)了股市大幅下降的格局，人們又開始不斷揣測中國房地產(chǎn)市場是否也會(huì)隨之出現(xiàn)深度調(diào)整？為了減少市場過度的悲觀反應(yīng)和盲目的樂觀預(yù)期，我們有必要對(duì)今天房價(jià)的走勢給予一個(gè)客觀的評(píng)價(jià)。眾所周知，這輪房價(jià)的上漲首先應(yīng)該歸功于政府寬松的貨幣政策和住房消費(fèi)的刺激方案。通過鼓勵(lì)住行消費(fèi)來推動(dòng)內(nèi)需的發(fā)展戰(zhàn)略擺到了救市日程上面，很快由于城市住房剛性需求的存在，又借助政府優(yōu)惠的稅收政策，一線城市的住房價(jià)格被良性的供需關(guān)系率先提振了起來。
第二，推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲的原因是房地產(chǎn)市場本身無法一下子通過供給的調(diào)整來滿足市場日益復(fù)蘇的剛性需求。于是供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場所造成的進(jìn)一步上揚(yáng)的價(jià)格又改變?nèi)藗儗?duì)未來房價(jià)走勢的預(yù)期，進(jìn)一步刺激了市場對(duì)住房市場財(cái)富效應(yīng)增長的期待。尤其是近兩個(gè)月房地產(chǎn)市場投機(jī)和投資的資金不斷介入，進(jìn)一步惡化了房價(jià)上漲的預(yù)期“自我實(shí)現(xiàn)”的不良結(jié)局（房價(jià)漲并不是真實(shí)的需求所致）。
第三，人們對(duì)通脹過分的擔(dān)心也促進(jìn)了剛性住房需求提前集中消費(fèi)的現(xiàn)象，而投機(jī)資本和一些不良的開放商利用市場的錯(cuò)覺和沖動(dòng)，捂盤或托盤來刻意推高價(jià)格，以追逐房地產(chǎn)市場所帶來的財(cái)富效應(yīng)。事實(shí)上，中國經(jīng)濟(jì)目前是一個(gè)產(chǎn)能過剩和儲(chǔ)蓄旺盛的經(jīng)濟(jì)，過多的貨幣只會(huì)造成資本泡沫和投資過度的問題，至于通脹的自我形成要等到中國產(chǎn)能消化后才有可能發(fā)生。于是目前造成通脹的渠道只有兩個(gè)，一個(gè)是我們的過度投資讓國際要素市場抓到了“把柄”，他們惡意操作原油或鐵礦石等工業(yè)生產(chǎn)要素價(jià)格，以推高中國企業(yè)的生產(chǎn)成本，從而造成成本輸入型通脹的格局，就像2008年上半年那樣。另外一個(gè)可能性就是我們自己對(duì)房地產(chǎn)市場的過度投資，影響到了相關(guān)商品價(jià)格的迅速上漲，從而帶動(dòng)了整體價(jià)格上揚(yáng)的格局，形成了所謂“通脹預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)”的結(jié)果。
第四，隨著企業(yè)大量貸款資金的到位，項(xiàng)目閑置的資金開始不斷涌現(xiàn)，而房地產(chǎn)已經(jīng)堆起的財(cái)富效應(yīng)日益明顯，這更加驅(qū)使流動(dòng)性充裕的企業(yè)介入這個(gè)“副業(yè)”，這一變化不得不引起政府對(duì)房地產(chǎn)市場虛假繁榮的擔(dān)心。關(guān)于這一點(diǎn)我們可以從近期銀行貸款和M2指標(biāo)雙雙跳高的現(xiàn)象中能找到佐證。另外前一陣子央企靠雄厚的資金實(shí)力大規(guī)模的“圈地”也向社會(huì)釋放了房地產(chǎn)市場今后日益看漲的“財(cái)富”信息。
此外，國際市場上的游資也蠢蠢欲動(dòng)，利用中國不斷開放的經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境，乘虛而入，渾水摸魚，也來樓市分享和掠奪中國房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。于是，資金推高樓價(jià)的問題就變得更加嚴(yán)重。
總之，促進(jìn)今天樓市價(jià)格上揚(yáng)的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，如何疏導(dǎo)健康的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，如何抑制純粹追逐短期的財(cái)富效應(yīng)而進(jìn)場的投機(jī)資金，這需要政府戰(zhàn)術(shù)上充分發(fā)揮微調(diào)的智慧，也需要地方政府、央企和開放商們做好“表率”，不能因?yàn)檠矍白陨頁碛械摹皺?quán)利”或“優(yōu)勢”可以換來暫時(shí)的巨大利益而把房地產(chǎn)未來健康增長的空間給“惡意”擠占了。比如，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行信貸應(yīng)該加強(qiáng)有效管理，國資委對(duì)地王和開放商捂盤抬價(jià)和腐敗共謀現(xiàn)象應(yīng)予以嚴(yán)厲的打擊，而外管局要對(duì)進(jìn)場渾水摸魚撈外快的熱錢實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管。否則，中國房地產(chǎn)市場日后真得進(jìn)入一個(gè)被迫調(diào)整的階段，那時(shí)所帶來的后果不一定會(huì)輕于日本的房地產(chǎn)泡沫崩潰給日本經(jīng)濟(jì)所帶來的嚴(yán)重后果。
但是，不管怎樣，在今天中國經(jīng)濟(jì)正在結(jié)構(gòu)調(diào)整的節(jié)骨眼上，千萬不能采取一刀切的貨幣緊縮政策像對(duì)待資產(chǎn)泡沫時(shí)代那樣去全面打壓現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，而是應(yīng)該通過上述的限制投機(jī)的手段來“擠壓”掉價(jià)格沒有完全調(diào)整完的一線城市的樓盤所存在的“水分”，使其能夠健康有序地為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)發(fā)揮應(yīng)有的積極作用。這里需要注意的是，盡管擠出房地產(chǎn)價(jià)格水分需要時(shí)間，不可能出現(xiàn)像股市那樣在短時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)大起大落的調(diào)整，但是，千萬不能因?yàn)榉績r(jià)遲遲不下而加大調(diào)控的力度，否則，一旦有一天房地產(chǎn)價(jià)格突然出現(xiàn)無法逆轉(zhuǎn)的全面癱瘓狀況，那么就必然會(huì)影響到中國銀行體系和企業(yè)部門的資產(chǎn)負(fù)債狀況，造成中國政府為挽救經(jīng)濟(jì)所付出的前期巨大的努力將付諸東流。一句話，“疏導(dǎo)”資金而不是“收縮”資金的戰(zhàn)略應(yīng)該成為我們下一階段政策調(diào)整的主線，千萬不能在經(jīng)濟(jì)還沒有復(fù)蘇的現(xiàn)階段對(duì)樓市動(dòng)用“猛藥”，從而導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)再次陷入本來已經(jīng)可以避免的硬著陸的困境。
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