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| 經(jīng)適房是價格產(chǎn)權(quán)都打折的商品房 |
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經(jīng)適房本應(yīng)是不含有福利的，它的本質(zhì)是以市場方式來保障中低收入人群在房價高企下的住房權(quán)利，它是價格和產(chǎn)權(quán)都有折扣的商品房。
《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》今天正式公布。
自從《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》發(fā)布以后，上海市民對此十分關(guān)注。關(guān)注點主要集中在經(jīng)適房的準(zhǔn)入條件上，在收入、財產(chǎn)、現(xiàn)有居住面積標(biāo)準(zhǔn)上，有相當(dāng)一部分人對前兩個標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為過低，對第三個標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為偏小，一句話，就是認(rèn)為還要放寬標(biāo)準(zhǔn)，讓更多的人、讓條件雖稍微好一點但仍買不起現(xiàn)在商品房的人也能享受到經(jīng)適房的“陽光”。
上海400萬平方米6萬套的經(jīng)適房今年下半年有望入市試點，人們都希望加強監(jiān)督，防止在經(jīng)適房分配中出現(xiàn)不公正現(xiàn)象，產(chǎn)生腐敗，引起民怨。
的確，人們的擔(dān)憂和希望是有道理的。最近，武漢經(jīng)適房分配中曝出“六連號”丑聞，弄虛作假允許不符資格的人申購經(jīng)適房。而過去，曾有過北京開著寶馬前來申購經(jīng)適房的大戶。長期以來，經(jīng)濟(jì)適用房被不符合條件的人占有的事在各地一再發(fā)生。為此，人們呼吁，一是加強對政府監(jiān)督，二是經(jīng)適房不是社會福利房。
政府當(dāng)然應(yīng)該受監(jiān)督，可是完全依靠監(jiān)督而避免這類利用職權(quán)的舞弊案，監(jiān)督成本將會很高，且也難堵實全部漏洞。目前各地的經(jīng)適房的確含有相當(dāng)福利房的味道，那些舞弊者就是沖著這塊福利而去。經(jīng)適房分配之所以引起那么多的人擔(dān)憂，那么多人希望加強對政府的監(jiān)督，有那么多的舞弊案，都是因為經(jīng)適房中含有無償?shù)母＠Ｎ覀冋J(rèn)為，這是一個認(rèn)識上的誤區(qū)。
經(jīng)濟(jì)適用房是住房保障體系中的重要一環(huán)，但它和廉租房不同。廉租房是政府部分或全部補貼給困難家庭的，體現(xiàn)了人人有住房的權(quán)利，但是廉租房只租不售。這清楚地說明了在市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府只是保障困難家庭的居住權(quán)利，而不是平白無故地將一大筆公眾的財產(chǎn)無償奉送。這是很公正公平的。
經(jīng)適房則不同。老實說，如果不是一段時期以來房價高企，房價與占人口大多數(shù)的中低收入人群的收入嚴(yán)重不相符(京滬等地的房價與人均年收入比，將要達(dá)到20∶1)，經(jīng)適房一說是不會有的。
經(jīng)適房的對象是中低收入人群。經(jīng)適房由地方政府組織建造、分配(售出)，其價格是市場價格的一定量的折扣，其差價由政府付出(其中一種方式是政府少收土地出讓金，開發(fā)商建造經(jīng)適房并以經(jīng)適房價格出售)。既然政府不能白送困難家庭，就更無權(quán)奉送給中低收入人群的經(jīng)適房住戶。經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是受限制的，限制的程度當(dāng)與其價格折扣相應(yīng)，而政府的付出其實是以其掌握那受到限制的部分產(chǎn)權(quán)形式而收回。對于中低收入人群的經(jīng)適房住戶來說，經(jīng)適房的修復(fù)機制也是存在的，無論何時想取得經(jīng)適房的完全產(chǎn)權(quán)，只要按屆時的市場價格補足扣率，經(jīng)適房就不再是經(jīng)適房而成為完全產(chǎn)權(quán)的商品房了。
由此可以看到，經(jīng)適房只是以市場方式來保障中低收入人群在房價高企下的住房權(quán)利，它是價格和產(chǎn)權(quán)都有折扣的商品房。只要嚴(yán)格了價格和產(chǎn)權(quán)都有折扣這一條，那么經(jīng)適房中就是沒有福利的，因而也不會有那么多舞弊、腐敗案，也可以放寬標(biāo)準(zhǔn)誰都可以申購(一開始還是要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的)，也無必要組織建造專門的經(jīng)適房樓群、少收土地出讓金，只要政府墊付折扣就可；更重要的是，大量經(jīng)適房的出現(xiàn)可以促使商品房市場回歸理性，而一旦房價與大多數(shù)購房者的收入相匹配時，經(jīng)適房也就完成其歷史使命了。
反之，經(jīng)適房若含福利，非但腐敗舞弊無有寧日，而住房對象必逐漸由低收入人群到最后覆蓋全部中收入人群，那么中國的房產(chǎn)市場靠少數(shù)高收入人群支撐還能繼續(xù)下去嗎？一旦沒了房產(chǎn)市場，那經(jīng)適房價格的參考系數(shù)都不存在了，還能有經(jīng)適房嗎？若回到福利分房，那可以想象腐敗舞弊將遍地都是。
一句話，經(jīng)適房的關(guān)鍵在價格折扣與產(chǎn)權(quán)折扣相適應(yīng)。
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