房價(jià)“上火”潛存巨大風(fēng)險(xiǎn)
    2009-06-11    葉檀    來源:廣州日報(bào)
    一旦過度寬松的貨幣政策收緊或大批量推出保障型住房,大批投資者與開發(fā)商將被套其中。畢竟,租金收益率沒隨房價(jià)同步上漲,說明房價(jià)上漲存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
  圈地?zé)峋硗林貋,樓市小陽春漸成愈來愈旺的大陽春。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6%,降幅比4月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。我國土地市場是金融泡沫的重要指標(biāo),只要開發(fā)商翩翩進(jìn)入土地市場,基本上能夠確定虛擬經(jīng)濟(jì)開始“上火”。圈地?zé)崤c投資者增加,顯示新一輪通脹周期或者滯脹周期近在咫尺。
    新一輪圈地?zé)嵋呀?jīng)開始。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示,6月第一周,全國20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地124宗,環(huán)比增加25%,推出土地面積608萬平方米,環(huán)比增加24%;成交土地面積173萬平方米,環(huán)比增加14%。
  根據(jù)上海易居研究院的調(diào)查數(shù)據(jù),近兩個(gè)月購買投資性住房的人逐漸增加,逐漸取代小陽春開始之時(shí)的自住房剛性需求。筆者曾問過購房的朋友為何此時(shí)入市投資,他們的回答很簡單:第一,實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩,沒有投資價(jià)值;第二,從以前經(jīng)驗(yàn)看,只有房地產(chǎn)有可能抵擋貨幣貶值。
  我國的土地與房產(chǎn)是重要的投資品種。以土地為例,在泡沫時(shí)期圈地可以得到雙重好處,首先可以通過高價(jià)房收獲高收益。2007年通脹預(yù)期高漲時(shí)期,囤過兩年的地即便土地轉(zhuǎn)讓就能獲得30%以上的收益;房地產(chǎn)上市公司通過土地在資本市場的定價(jià),直接將土地轉(zhuǎn)換成金融資產(chǎn),通過高估值獲得高收益。
  房地產(chǎn)與泡沫聯(lián)袂上漲的景象并不陌生。倒推兩年,2006年、2007年,雖然政府一再出臺(tái)宏觀調(diào)控政策,雖然利率有所上漲,但股市與樓市就是擊而不倒。從金融投資理論上很好理解,只要投資者預(yù)期收益高于利率、交易稅費(fèi)等相加總成本,人們預(yù)期投資收益能抵御貨幣貶值,他們就會(huì)毫不猶豫進(jìn)行投資。無論央行加息降息,只要市場處于通脹預(yù)期之中,只要人民幣有升值壓力卻無法升值,房地產(chǎn)成交量與價(jià)格就會(huì)上漲。只要央行繼續(xù)釋放貨幣,給予市場通脹預(yù)期,房地產(chǎn)市場就能持續(xù)紅火,直到危乎高哉。屆時(shí),房地產(chǎn)泡沫就會(huì)跟次貸泡沫一樣,調(diào)高幾次利率即可輕輕挑破。
  事實(shí)上,投資者已經(jīng)處于非常危險(xiǎn)的境地了。目前我國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇是寬松貨幣政策的產(chǎn)物,如果我國想保持經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,不可能讓房地產(chǎn)市場一枝獨(dú)秀,更不可能無限度釋放流動(dòng)性。
  根據(jù)國家信息中心的研究,今年前4個(gè)月累計(jì)人民幣各項(xiàng)貸款增加5.17萬億元,不但超過去年全年4.9萬億元的規(guī)模,也超過了今年5萬億元的計(jì)劃目標(biāo)下限。同時(shí),廣義貨幣(M2)增速也開始急升,4月末M2增速達(dá)到25.95%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過央行17%的預(yù)期目標(biāo),刷新了中國近年來的新高。
  過度寬松的貨幣政策是不可能持續(xù)的。一旦政策收緊或者大批量推出保障型住房,將有大批投資者與開發(fā)商被套其中,過剩的流動(dòng)性可以通過房地產(chǎn)市場輕松回收。畢竟,房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)租金收益率沒有隨著房價(jià)同步上漲,說明了房價(jià)上漲存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)能夠幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,也能扭曲經(jīng)濟(jì),以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需是救急,而不是長遠(yuǎn)之策,一個(gè)大國依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),顯然是靠不住的。
                                           (作者系財(cái)經(jīng)評(píng)論員)
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