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| 2009-06-08 來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 |
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深圳市人大常委會(huì)日前通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，內(nèi)容涉及“對(duì)于深圳市農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的違法建筑，采取分類處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證”。
鵬城新政一石激起千層浪。贊同者認(rèn)為，深圳此舉標(biāo)志小產(chǎn)權(quán)房獲準(zhǔn)確權(quán)，虛高房?jī)r(jià)或可因此大幅回落；質(zhì)疑者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房上市流通嚴(yán)重干擾市場(chǎng)秩序，違法建房反獲激勵(lì)實(shí)屬荒唐。
上述爭(zhēng)論其實(shí)屬于過度解讀，原因在于“此”確權(quán)非“彼”確權(quán)，兩者之間的差別在于：其一，一般意義上的小產(chǎn)權(quán)房是指建在農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)，深圳的情況則是，自2004年城市化進(jìn)程加速以來，該市農(nóng)村土地已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；其二，完整意義上的產(chǎn)權(quán)房可由其所有者自由處分，深圳的做法則是，經(jīng)嚴(yán)格審查及確權(quán)后可以流通的違法建筑僅僅只是極小部分，更不用說，所有可以確權(quán)的違法建筑均須課以罰款或補(bǔ)收地價(jià)款，而深圳小產(chǎn)權(quán)房之所以“小”的最主要原因就是未曾繳納土地出讓金。
當(dāng)然，除此之外，深圳另有一個(gè)情況堪稱特殊，即，該市國(guó)土局2007年住宅調(diào)查結(jié)果顯示，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬(wàn)棟，總建筑面積約1.2億平方米，約占全市住房總量的一半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國(guó)其他地區(qū)。
按照一般邏輯，深圳率先處理違法建筑除了與其長(zhǎng)期作為改革試驗(yàn)田等主觀因素密切相關(guān)外，很可能還有更為特殊的客觀動(dòng)因，具體來說就是：一方面，高達(dá)住房總量一半且仍在不斷擴(kuò)大中的違法建筑已經(jīng)成為城市發(fā)展難以承受之“重”，因此，深圳在此問題上面臨的緊迫性比其他地區(qū)高得多；另一方面，領(lǐng)跑全國(guó)的城市化進(jìn)程大大降低了存量違法建筑“轉(zhuǎn)正”的成本，因此，深圳在此問題的處理上比其他地區(qū)更具便利性。
事實(shí)上，在不少地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房問題已非常嚴(yán)重。如北京，小產(chǎn)權(quán)房已占市場(chǎng)總量20%；再如西安，小產(chǎn)權(quán)房已占市場(chǎng)總量25%30%。因此，在我們看來，深圳率先處理違法建筑與其說是為其他地區(qū)開先河，倒不如說是為其他地區(qū)敲警鐘。
小產(chǎn)權(quán)房問題久拖不決的玄奧可歸為一個(gè)“眾”字：因?yàn)槠洹氨姟�，政府很難斷然廢之，同樣因?yàn)槠洹氨姟�，政府又很難慨然存之——此存、廢間的兩難，恰恰反證出小產(chǎn)權(quán)問題必須盡快予以解決，倘非如此，問題只會(huì)越來越大，越來越難。
解決小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該采取新老劃斷的辦法。即，對(duì)于已經(jīng)存在的部分，可以試行多種靈活方式逐步消化；對(duì)于在建或者擬建的部分，則可將其納入土地、財(cái)政、社保綜合配套改革中一并規(guī)劃。此兩者之中，更為迫切的是后者，更為困難的也是后者。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和勃興，絕非短期、局部因素作用的結(jié)果。從供應(yīng)的角度來看，它是村鎮(zhèn)不滿于征地收益過低的產(chǎn)物；從需求的角度來看，它是市民無力應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過高的產(chǎn)物。而這中間巨大的土地價(jià)差究竟應(yīng)該如何切分，問題的答案顯然須在重新審視農(nóng)民地權(quán)、政府職權(quán)的基礎(chǔ)上，才有可能逐步做到公平合理。
亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚。但愿作為制度畸形兒的小產(chǎn)權(quán)房，能夠警醒當(dāng)事者求變求通。 |
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