5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（下稱《通知》），對各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例進(jìn)行調(diào)整。其中，水泥項(xiàng)目最低資本金比例為35％；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米(資訊,行情)深加工、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目，最低資本金比例為30％。
    最令市場關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)，《通知》明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。
　　一位房地產(chǎn)企業(yè)研究機(jī)構(gòu)的高層稱，此次政策調(diào)整對地產(chǎn)股來說將是重大利好。

　　五年來首度"松綁"

　　房地產(chǎn)貸款自有資金比例下調(diào)有著重要的意義。專家表示，這是在2004年以來執(zhí)行了近五年的35％自有資本金貸款比例首次下調(diào)。也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始"松綁"。

　　"一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到銀行申請貸款，需要其自有資金比例達(dá)到35％。相對于土地資源的稀缺性和保值性來說，銀行設(shè)定35％這個(gè)比例是不低的。當(dāng)時(shí)政策出臺的背景是房價(jià)地價(jià)猛漲，房地產(chǎn)泡沫亟待調(diào)控。顯然今天的形勢已經(jīng)有所不同。"一位杭州大型房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示。
　　也正是35％的門檻，卡住了部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金命門。到2008年，房地產(chǎn)市場又面臨空前的銷售困境，一些開發(fā)商資金鏈緊張。上海一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高層表示，包括萬科、中海、保利等房地產(chǎn)上市企業(yè)，都未能完成內(nèi)部制定的年度回款計(jì)劃。這直接導(dǎo)致其在2009年沒有資金實(shí)力大量儲備土地。如何在信貸方面得到更寬松的支持，成為房地產(chǎn)投資增長的關(guān)鍵。

　　政策體現(xiàn)保增長意圖

　　正是基于這樣的背景，提高房地產(chǎn)業(yè)投資能力被提上議程。4月底，國務(wù)院常務(wù)會議提出調(diào)整包括商品住房在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目在貸款時(shí)的自有資金比例。此舉被市場視為房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻放松的重要標(biāo)志，并直接導(dǎo)致地產(chǎn)股此后連續(xù)飆升。
    而隨著樓市成交日益火爆，政策也出現(xiàn)了微妙信號。根據(jù)5月13日央行會議，相關(guān)部門明確表示"對固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求，堅(jiān)持獨(dú)立審貸。"此后，與開發(fā)貸款自有資金比例調(diào)整有關(guān)的細(xì)則遲遲未出。
　　一位私募基金經(jīng)理告訴記者，對于房地產(chǎn)業(yè)，政策考慮一直相當(dāng)謹(jǐn)慎，一方面要保增長、促成交，另一方面還要時(shí)刻進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，讓樓市不出現(xiàn)短期的暴漲暴跌。
　　但顯然，這次明確下降的房地產(chǎn)信貸門檻預(yù)示著政策重點(diǎn)放在了保增長上。根據(jù)《通知》精神，固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度既是宏觀調(diào)控手段，也是風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。此次對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，是為了"應(yīng)對國際金融危機(jī)，擴(kuò)大國內(nèi)需求，有保有壓，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。"

　　土地市場有望高增長

　　信貸"松綁"的目的除了刺激供給外，還有對土地市場的支持。克而瑞（中國）上海區(qū)高層介紹，目前，全國各地的樓市供需情況不一，包括上海在內(nèi)的一些樓市出現(xiàn)新增供給嚴(yán)重不足，而商品房銷售量的增長也推動了土地釋放的趨勢。與前一輪房地產(chǎn)牛市不同，此次，雖然房屋銷售價(jià)格在上漲，但地方政府對土地出讓價(jià)格的定價(jià)卻相當(dāng)謹(jǐn)慎，希望著眼于房地產(chǎn)長期的穩(wěn)定發(fā)展。于是，在開發(fā)商看來，目前成為低價(jià)拿地的最好時(shí)機(jī)。而資金鏈緊張的開發(fā)商們苦于資金壓力，無法有效拉動土地成交。于是，要想帶動鏈條全面復(fù)蘇，給開發(fā)商更多貸款是有效手段。
　　上海證券報(bào)獲得消息，包括中石油在內(nèi)的大型國資都在積極進(jìn)入土地市場，康佳彩電等非地產(chǎn)主業(yè)的大型企業(yè)也正在全面考量土地市場，希望有所收獲。"不可否認(rèn)，一些地方的樓市仍存在大量庫存壓力，但經(jīng)濟(jì)要素會在政策出臺后自行調(diào)節(jié)，開發(fā)商融資松綁后，增加土地儲備將成為趨勢。"業(yè)內(nèi)人士稱。
　　克而瑞（中國）研究中心總監(jiān)陳嘯天則表示，選擇目前時(shí)機(jī)推出這一政策也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，即開發(fā)商有可能在資金壓力得到緩解的情況下提高銷售價(jià)格，這可能導(dǎo)致房價(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　資本金比例調(diào)整傳遞何種信號

　　國務(wù)院日前發(fā)布了關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次調(diào)整符合市場此前預(yù)期，對證券市場短期影響不大。個(gè)別板塊和品種的股價(jià)反應(yīng)可能會受到一定刺激，但趨勢不會因此改變。

　　將刺激房地產(chǎn)投資回升

　　東方證券率先發(fā)布報(bào)告稱，投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整是政府為保經(jīng)濟(jì)增長采取的新的重大舉措，它解決了可能制約固定資產(chǎn)投資未來增長的一個(gè)重要因素。特別是商品住房投資資本金比例的降低，對刺激房地產(chǎn)投資的回升會有積極作用。
　　從今年前幾個(gè)月的固定資產(chǎn)投資情況就可以看出房地產(chǎn)業(yè)投資增長的疲弱。摩根士丹利某經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾介紹，2007年以前，中國房地產(chǎn)投資每年占固定資產(chǎn)投資比例不少于1/3，但到了今年初，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增速開始拉開距離。一季度，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義增長28.6％，實(shí)際投資增速達(dá)到30.2％，基本達(dá)到近幾年來的最高水平。而房地產(chǎn)開發(fā)投資總額4880億元，僅同比增長4.1％。
　　與之相對應(yīng)的是新的土地購置面積與開發(fā)量的減少。前4個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積7266萬平方米，同比下降28.6％。全國完成土地開發(fā)面積7078萬平方米，同比下降12.2％。
　　"國家需要通過股市和樓市來穩(wěn)定并帶動消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)的利好政策可以實(shí)現(xiàn)對兩個(gè)市場的雙刺激。"一家私募基金的人士向上海證券報(bào)表示。
　　中國銀行深圳分行某高層表示，普通商品房開發(fā)貸款的自有資金比例下調(diào)較多，其他項(xiàng)目則只下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，這預(yù)示著普通商品住房的開發(fā)量還會增長。而銀行系統(tǒng)也將通過嚴(yán)格的審核和監(jiān)管防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對資本金的真實(shí)性、投資收益進(jìn)行全面評估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數(shù)量和比例。

　　對證券市場短期影響或不明顯

　　國金證券宏觀分析師王曉輝認(rèn)為，此次對固定投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整，是對此前政策的進(jìn)一步細(xì)化。主要體現(xiàn)了對整個(gè)投資的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，抑制高耗能的投資項(xiàng)目，而對于有利于啟動內(nèi)需的投資項(xiàng)目，則體現(xiàn)了鼓勵的思想。
    另一方面，整體固定投資增速今年有望保持比較高的水平，并且在此背景下，GDP的增速也會出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈，他認(rèn)為，GDP增速的回升還會延續(xù)到明年一季度。
　　對于將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35％調(diào)低至20％，王曉輝認(rèn)為，這有利于下半年房地產(chǎn)投資的企穩(wěn)回升，在此背景下，下半年房地產(chǎn)市場的形勢將好于上半年。
　　市場人士認(rèn)為，此次調(diào)整結(jié)果的公布符合市場預(yù)期，對證券市場短期影響將不明顯。記者采訪的幾家券商研究機(jī)構(gòu)，并沒有大幅調(diào)整對市場走勢的判斷，對于后市仍維持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度的觀點(diǎn)居多。
　　光大證券資產(chǎn)管理部投資經(jīng)理任崢認(rèn)為，對產(chǎn)能過剩的鋼鐵、電解鋁行業(yè)提高了投資門檻，鼓勵投入的普通商品房、保障性住房等項(xiàng)目行業(yè)也順應(yīng)了目前的政策導(dǎo)向。從整個(gè)政策邏輯來看，此次調(diào)整是符合市場預(yù)期的。
　　任崢指出，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期、流動性相對充裕等背景下，市場仍有望維持震蕩向上走勢。但反彈行情進(jìn)行到目前，后市大幅向上反彈的空間已不大。除了銀行、石油等藍(lán)籌板塊的估值仍偏低外，市場目前整體的估值已偏高。對于調(diào)整結(jié)果中涉及的個(gè)別行業(yè)，可能會在股價(jià)上有所反應(yīng)，但在經(jīng)歷了近階段行情后，這些品種的股價(jià)已經(jīng)形成的趨勢，并不會因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整而發(fā)生太大變化。