中國房地產(chǎn)市場為什么如此堅(jiān)挺？
   今年第一季度的中國房地產(chǎn)市場的確令人困惑,在全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場普遍低迷的背景下,而中國的房地產(chǎn)卻迎來了“小陽春”。打破了市場對(duì)房地產(chǎn)市場急劇調(diào)整的預(yù)期,這一反�，F(xiàn)象耐人尋味。
　　筆者認(rèn)為,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場之所以沒有遭受到金融危機(jī)的重大沖擊,緣于我國社會(huì)結(jié)構(gòu)與西方國家的差異。中國的大多數(shù)城市不是純粹的商業(yè)社會(huì),有龐大“財(cái)政人口”,這包括公務(wù)員、事業(yè)單位職工及壟斷企業(yè)員工。以北京為例,截至2007年底,全市有城鎮(zhèn)職工745萬人,其中在國有經(jīng)濟(jì)部門工作的人數(shù)有189萬,在股份制企業(yè)工作的有218萬,在私營及個(gè)體工作的人數(shù)是200萬。其中的股份制經(jīng)濟(jì)中有很多是國家控制的。國有經(jīng)濟(jì)部門及股份制企業(yè)與國家財(cái)政直接相關(guān)的,或者說,這些職工的收入不僅僅取決于經(jīng)濟(jì)效益,更取決于財(cái)政狀況。北京市的在職人員中與財(cái)政直接相關(guān)或間接相關(guān)的就業(yè)人數(shù)比例應(yīng)該在50%以上。
    不同的社會(huì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),在金融危機(jī)的影響下會(huì)出現(xiàn)不同的反應(yīng)。以商業(yè)為主的社會(huì)結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的快速反應(yīng)就是大量的裁員與節(jié)省開支,使社會(huì)總需求迅速減少、失業(yè)率迅速增加,結(jié)果一定是GDP的迅速下滑。中國首先失業(yè)的是農(nóng)民工,而財(cái)政人口不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而失去工作,這些人的收入也不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而減少,社會(huì)消費(fèi)總需求不會(huì)立即出現(xiàn)下降。因此,我們看到在金融危機(jī)背景下我國的工業(yè)增加值出現(xiàn)了快速下跌,而居民消費(fèi)沒有出現(xiàn)大幅度的萎縮。
　　如果說美國經(jīng)濟(jì)高度依賴金融的話,那么我國經(jīng)濟(jì)高度依賴財(cái)政。財(cái)政狀況才是影響中國消費(fèi)需求的主導(dǎo)力量,只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)轉(zhuǎn)變成財(cái)政壓力時(shí),才會(huì)對(duì)中國的總需求產(chǎn)生重大影響。當(dāng)前的稅收已經(jīng)出現(xiàn)減收,但由于2008年之前的2萬多億的財(cái)政積累（表現(xiàn)為財(cái)政在中央銀行的存款）及國債余額占GDP的比例不高,在短期內(nèi)財(cái)政運(yùn)行沒有太大的問題。
　　由于我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的這些特點(diǎn)及銀行家對(duì)國家財(cái)政的高度信任,商業(yè)銀行義無反顧地給國有企業(yè)及政府工程項(xiàng)目提供巨額貸款,這是中國銀行(601988,股吧)業(yè)在全球金融危機(jī)背景下獨(dú)特的表現(xiàn)。2009年前三個(gè)月,我國銀行貸款分別增長1.62萬億元、1.07萬億元、1.89萬億元,合計(jì)為4.58萬億元,與2008年全年基本相等。銀行信貸的大幅度增長對(duì)緩和危機(jī)的沖擊十分有幫助,這是市場預(yù)言的大型房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉潮一直未能實(shí)現(xiàn)的重要原因。反觀西方國家的銀行,當(dāng)危機(jī)一旦來臨,信貸基本上處在凍結(jié)狀態(tài)。
　　同樣,由于社會(huì)結(jié)構(gòu)的不同,金融危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)的傳導(dǎo)及影響與西方國家的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了明顯的差異。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下,以商業(yè)社會(huì)為主的西方國家由于老百姓收入減少、失業(yè)增加,住宅及寫字樓的需求會(huì)同時(shí)出現(xiàn)減少,住宅及寫字樓市場會(huì)迅速出現(xiàn)蕭條。但中國的房地產(chǎn)市場則有很大差異,由于政府部門及國有企業(yè)不會(huì)因?yàn)榻鹑谖�機(jī)而出現(xiàn)大量裁員,人們的收入不會(huì)因?yàn)榻鹑谖�機(jī)而出現(xiàn)明顯減少,對(duì)普通住宅（尤其是類似北京的消費(fèi)型城市的普通住宅）的需求影響較小。因此,在市場價(jià)格下跌到一定幅度后,交易量會(huì)出現(xiàn)明顯反彈就在情理之中了。
　　但如果說全球金融危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)市場沒有什么影響也是不符合事實(shí)的。2008年金融危機(jī)惡化之后,歐美國家的金融機(jī)構(gòu)紛紛將全球市場的資本回流到本國。從我國的外匯儲(chǔ)備的增速放緩的事實(shí)中可以清楚地看出國際資本流行的變化。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓,因此,金融危機(jī)直接影響到我國這些高端房地產(chǎn)市場。另外,受金融危機(jī)影響,很多跨國公司收縮戰(zhàn)線,將其在中國的機(jī)構(gòu)撤銷,這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。還有,大宗商品(石油、煤炭、有色、鋼鐵)價(jià)格的迅速下跌使一批暴富階層的收入受到嚴(yán)重影響,從而影響到高端房地產(chǎn)市場的需求。自2005年以后,石油、煤炭、有色、鋼鐵等大宗商品價(jià)格一路上漲,與這些行業(yè)有關(guān)的私營企業(yè)主成為暴富群體,這些人的行為對(duì)北京、上海的房價(jià)影響顯著。
　　我們可以得到幾個(gè)簡單的結(jié)論:第一在短期內(nèi),我國健康的財(cái)政狀況可以在相當(dāng)?shù)某潭壬匣�解全球金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場普通住宅的影響;第二,高端住宅會(huì)和寫字樓受全球金融危機(jī)的沖擊會(huì)大于普通住宅;第三,商業(yè)化程度高的城市房地產(chǎn)遭到全球金融危機(jī)的沖擊會(huì)大于商業(yè)化程度低的城市,沿海城市遭到的沖擊會(huì)大于內(nèi)陸城市。
　　但是,如果我國出口在較長的時(shí)間里不能恢復(fù),我國的財(cái)政壓力比較緊張,與財(cái)政直接相關(guān)的企業(yè)及個(gè)人的收入預(yù)期將受到?jīng)_擊,全球金融危機(jī)對(duì)我國的影響將逐步深化,屆時(shí)房地產(chǎn)市場將真正顯露出市場的壓力。