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當(dāng)房價上漲時，開發(fā)商總說，房價與土地成本無關(guān)；當(dāng)?shù)貎r上漲時，開發(fā)商們又說，房價都漲得那么高了，所以這個地價還是合理的。
當(dāng)上海志峰企業(yè)將上海長風(fēng)地塊“吐”出來時，不知道他們是否還覺得當(dāng)初拿地的價格合理？即便是與政府部門友好協(xié)商退地的另一集團(tuán)，是否在內(nèi)心深處仍認(rèn)定去年這幅創(chuàng)下單價最高的地塊如今仍是物有所值？
房價與地價之間的關(guān)系，一直都存在爭議。這其實(shí)并不奇怪，房價的漲跌基本由市場決定，但影響地價的因素，房價并非關(guān)鍵。作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要生產(chǎn)資料，同時是市場供應(yīng)的重要影響因素，土地供應(yīng)緊缺使地價一直處于只漲不跌的態(tài)勢，而土地供應(yīng)的緊缺，除了我國土地資源有限的理由外，還有更多的非市場因素。
不過，房價與地價在市場處于上漲通道時，相互之間的推波助瀾作用是不可忽視的。去年大熱的上海新江灣城板塊，就是因為綠城中國（03900.HK）以出乎市場預(yù)料的12500元/平方米的樓面價拿下D3地塊后，由合生創(chuàng)展（00754.HK）開發(fā)的新江灣城1號，售價亦水漲船高，由最初開盤時的接近成本價9000多元/平方米，漲至21000~23000元/平方米左右。
隨后，受到新加坡仁恒置地以創(chuàng)紀(jì)錄高價20000元/平方米獲得D3地塊的消息刺激，新江灣城1號的售價去年底時，最高達(dá)25000元/平方米，兩年內(nèi)該樓盤售價翻了一番還多。不過，漲得快也跌得快。
剛進(jìn)入2008年時，新江灣城1號新推出的一批房源，價格僅21000元/平方米，跌幅達(dá)16%。另據(jù)了解，前段時間新江灣城1號推出一批特價房源，最低售價僅16000元/平方米，較該樓盤的歷史最高價下跌36%。即便按目前該樓盤的最低價18000元/平方米計算，跌幅也高達(dá)28%。而這一價格，已低于新加坡仁恒集團(tuán)拿下D3地塊時的20000元/平方米，上演“面粉貴過面包”的一幕。
事實(shí)上，新江灣城的房價與地價的走勢，即使放在全國，仍具有一定的代表性。早在合生創(chuàng)展以5000多元/平方米拿下該區(qū)域第一幅土地后不久，上海樓市就經(jīng)歷了宏觀調(diào)控后的第一次調(diào)整，合生創(chuàng)展一度因為該幅地塊的價格太高而要求分期支付地價。但幾個月后上海樓市的復(fù)蘇使該樓盤價格一路攀升。
借此升勢，新江灣城第二幅住宅用地推向市場，樓面價創(chuàng)下近7000元/平方米的新高。一年后的2007年，在樓市強(qiáng)勁反彈的局勢下，新江灣城推出的D1和D3地塊又毫無懸念地創(chuàng)下樓面價的新高。
如果將其間新江灣城的房價與地價進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)，兩者僅僅在上漲時同步，或者地價的上漲先于房價，但是在下跌時并不同步，或者說，在房價下跌時，地價從未下跌。從土地招拍掛制度實(shí)施至今的經(jīng)驗看，到目前為止，當(dāng)出讓的土地?zé)o人競價時，只有流標(biāo)的可能，但極少出現(xiàn)將土地價格調(diào)低后出讓的情況。
從相關(guān)部門的推地節(jié)奏亦可以看出，他們只會選擇市場好的時候才會將優(yōu)質(zhì)地塊推出，當(dāng)市場走弱時，即使相關(guān)部門曾經(jīng)擬訂在這一時期推地，這一計劃仍會因市場情況被推遲。這一“潛規(guī)則”在全國大多數(shù)城市通行。出于土地收入對當(dāng)?shù)刎斦杖刖薮筘暙I(xiàn)的考慮，各地方的相關(guān)部門都不會選擇在市場低迷的時候大量推地，尤其是住宅用地。即使是流標(biāo)的地塊，再次出讓時，亦很難出現(xiàn)下調(diào)底價的情況。
因此，在市場低迷時，開發(fā)商雖說能“撿到便宜”，但推出的大多是位于城市郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊的地塊，因此這種“便宜”對開發(fā)商來說吸引力并不大。真正具有“含金量”的地塊，大多會被放在市場情況良好的時期推出，使地塊的“價值”得到最大的發(fā)揮。這也是地價只漲不跌的“秘密”所在。
因此，關(guān)于房價與地價的關(guān)系，開發(fā)商們的說法不無道理。但是，撇除他們無法控制的因素，開發(fā)商也在用行動來表達(dá)自己的態(tài)度——退地。雖然在房價下跌時，他們無法使地價也隨之下降，但是將那些在自己沖動之下高價獲得的土地退掉，至少說明他們對當(dāng)時的地價并不認(rèn)同。 |