深圳樓市近幾個月持續(xù)下跌,房價(jià)已跌落到一年前的水平,交易量則萎縮至10年前的水平了。與此同時,北京、上海樓市也步入觀望,成交量大幅減少。因此,有研究報(bào)告呼吁,為了“降低交易門檻,鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易,促進(jìn)市場活躍”,建議采取減免交易稅費(fèi),適度放松貨幣政策的“救市建議”。
我以為,對此要冷靜分析。
首先,我國近幾年房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重已是不爭的事實(shí),政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房價(jià)的過快上漲,其目的就是為了擠出泡沫、讓房價(jià)回歸至合理水平。但就目前主要城市的房地產(chǎn)交易價(jià)格而言,也就深圳在明顯下跌,而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上漲之勢。所以,從全國而言,目前宏觀調(diào)控的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn),談房地產(chǎn)救市為時過早。
具體分析,深圳房價(jià)的大幅下跌只是個案,并不具有代表性。所謂個案,原因已有不少學(xué)者做過分析,比如深圳存在社會斷層、房地產(chǎn)真實(shí)需求并不大、炒房客在樓價(jià)飆升中居功至偉等,房價(jià)下跌具有合理成分。
而且,即便是在當(dāng)前,各方對于未來房價(jià)走勢依然分歧較大。比如,北大徐滇慶教授在道歉之余,仍重申其“由于流動性過剩、熱錢流入等原因,未來房價(jià)仍會不斷上漲”的觀點(diǎn)。各方的分歧也表明,未來房價(jià)走勢并不明朗,國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍不可松懈。
筆者并不否認(rèn)供求關(guān)系在房價(jià)形成中的重要作用,但房地產(chǎn)作為一種商品,我們在討論其價(jià)格時,不能偏離合理估值水平而片面強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系在定價(jià)過程中的作用。國際上衡量房地產(chǎn)合理價(jià)格通常采取房價(jià)收入比,一般認(rèn)為這一指標(biāo)在5至7倍比較合理,但就我國一線城市房價(jià)而言,這一比值經(jīng)常達(dá)到20倍左右,有的城市甚至達(dá)到30倍。
當(dāng)然,考慮到我國是發(fā)展中國家、經(jīng)濟(jì)增速快,以及我國城市化水平低、人們都喜歡進(jìn)城居住等因素,我國的這一比值可以比國際水平高一些,但即便在剔除這些因素后,20多倍依舊偏高。而且,未來我國城市化進(jìn)程將不斷加快,國家采取的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策將會分流商品房需求,考慮到這些問題,未來房價(jià)回調(diào)是合理的。
同時,分析房價(jià)還需透過表面看到背后的各利益主體。房地產(chǎn)商自然不希望房價(jià)下跌,地方政府由于土地財(cái)政已形成了其重要收入來源,為了保證收入的穩(wěn)定和可持續(xù),自然也不希望房價(jià)下跌;銀行出于對貸款違約和爆發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,也不會希望房價(jià)下跌。
對于以上三個利益主體又需區(qū)別分析,房地產(chǎn)商和地方政府主要代表各自的本位利益,不必多慮。至于有觀點(diǎn)認(rèn)為一旦地方政府失去土地財(cái)政收入將無錢推行社會保障,我看純屬邏輯不清,把房價(jià)降下來讓住者有所居,這本身不就是很好的社會保障嗎?因此,筆者真正擔(dān)心的還是銀行,銀行業(yè)一旦出問題引致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),將會傳導(dǎo)到全社會、帶來較大危害。
不過綜合看來,房價(jià)適度下跌不會導(dǎo)致銀行出大問題。原因有兩個:一是從銀行貸款總量看,開發(fā)貸在銀行貸款中所占比例不大。從發(fā)放的存量看,個人貸款數(shù)量一般大于開發(fā)貸。目前個貸整體上沒出現(xiàn)問題,深圳目前出現(xiàn)的部分?jǐn)喙┈F(xiàn)象,多以炒房客為主,占銀行資產(chǎn)總量不大,而且銀行在前兩年房價(jià)高漲時采取很多變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的做法,此時承擔(dān)一部分損失也有利于以后的業(yè)務(wù)更為穩(wěn)健。
二是開發(fā)貸如果出現(xiàn)麻煩,雖對銀行有影響,但不至于拖垮銀行。銀行在放開發(fā)貸時有標(biāo)的物保證,開發(fā)商從銀行貸款用土地權(quán)證做抵押,銀行一般都是按土地評估價(jià)的50%至70%打折后再放貸,
如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,銀行可以依法進(jìn)行資產(chǎn)的處置和保全,但銀行要承受一定損失,因?yàn)槿绻_發(fā)商到期不能還款直接導(dǎo)致銀行的不良資產(chǎn)率上升,銀行就不得不從盈利中撥備,當(dāng)期業(yè)績就會受到影響。
綜合來看,在多方博弈之下,房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)適度回調(diào)是合理的,國家當(dāng)前切不可貿(mào)然放松政策去進(jìn)行所謂“救市”。日前,有開發(fā)商聲稱要學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”試圖以不降價(jià)來挺過寒冬,其實(shí)這是很困難的。須知,“豬堅(jiān)強(qiáng)”所以能夠生存下來,是以掉了200斤的肥膘為代價(jià)的,因此開發(fā)商真想學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”還應(yīng)主動“瘦身”、降低價(jià)格以讓出一部分暴利。如果價(jià)格回調(diào)使真實(shí)住房需求不斷釋放,房地產(chǎn)價(jià)格就會在理性回歸中趨于平穩(wěn)。
(作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授) |