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| 2008-07-14 作者:賈圖 來源:上海證券報 |
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一路下滑的深圳房價不僅令開發(fā)商們孤枕難眠，也讓有關部門坐臥不安。由深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》（以下簡稱《報告》）顯示，今年前5個月，深圳住宅每平方米銷售均價調(diào)整幅度接近30%，基本回落到去年年初水平。銷售面積更是銳減�！秷蟾妗窊�(jù)此呼吁政府救市。
就全國而言，深圳市的房價跌幅是最深的，但盡管如此，其房價也僅僅才回落到2007年年初的水平，而我國早在2005年就開始對房地產(chǎn)進行調(diào)控，也就是說，2005年時的房價在中央看來就已經(jīng)過高，因此才出臺調(diào)控措施的，以此推理，如果房價不能回歸到2005年的水平，救市就可能與當初的調(diào)控政策發(fā)生沖突，或者說，救市被視為對前期調(diào)控政策的某種否定。
許多人對這樣一個觀點都持贊同態(tài)度：深圳房價此次下跌過快，是前期上漲過快導致的。過快的漲速累積的泡沫，終于破裂并引發(fā)房價下跌。那么，在房價非理性上漲的過程中，政府官員又是什么態(tài)度呢？
在深圳房價節(jié)節(jié)上漲時，深圳市長許宗衡在記者招待會上指出：“深圳房價目前基本是理性的……你到深圳看看，九成以上樓房晚上都亮著燈，這說明深圳樓房多是自購自用，而不是像其他地方在炒房價�！币簿褪钦f，深圳房價完全是建立在真實需求基礎之上的，就不存在泡沫，那么，根本沒有救市的必要，因為，在龐大真實需求的支撐下，房價即使下跌也并不值得擔憂。深圳市有關官員應該與房價在上漲時一樣，保持樂觀的心態(tài)。
但是，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《報告》，與此前深圳市長的說法相悖�！秷蟾妗凤@示，今年上半年深圳商品房空置面積達164.73萬平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬平方米，同比增加高達84.5%，而空置率高往往是自住需求不足或投機比例占比過高所致。如果此前房價的上漲是真實需求而非投機推動，這么大的空置面積又是如何來的？如果相關官員的說法正確，那么，有關部門是否為了讓政府救市故意夸大了空置面積？如果《報告》中的數(shù)據(jù)正確，有關官員此前是否在通過故意遮掩樓市中的投機行為而拒絕在中央倡導的樓市調(diào)控方面有所作為？
我們再看看銀行當初的態(tài)度。2007年6月20日，由深圳市政府辦公廳召集各相關部門召開了一次討論房地產(chǎn)形勢的會議，當時，深圳市房價在六個月內(nèi)的漲幅超過了50%。在此次會議上，人民銀行深圳分行負責人通報了房地產(chǎn)貸款相應數(shù)據(jù)。報道稱，這位負責人并不認為房地產(chǎn)貸款處于“警戒狀態(tài)”，其理由是——目前深圳購房者平均月供與深圳市房屋租金關系仍然處于合理范疇，并且月供與月收入比在26％—37%，而國際警戒線是50%。深圳市銀監(jiān)局有關負責人也認為，房地產(chǎn)貸款占總貸款額的比例為50%，仍然是銀行主要的貸款方向，并且房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，尤其按揭貸款不良率在1%以下。
而現(xiàn)在，房價剛剛回到2007年初的水平，有關銀行便如坐針氈，積極呼吁救市，這與它們當初的態(tài)度差異之大，可以“天壤”謂之。
因此，所謂的房地產(chǎn)救市呼吁，其實是一場維護樓市穩(wěn)定發(fā)展幌子下的私利捍衛(wèi)——捍衛(wèi)的當然是開發(fā)商、地方政府、銀行等相關主體的利益，損害的卻是民生和政府的信譽。實際上，樓市既不需要拯救，也沒有必要拯救，拯救樓市的結果，只會使房地產(chǎn)市場因錯過一次難得的調(diào)整機會而累積起更大的泡沫，這必將為未來的房地產(chǎn)市場埋下更大的隱患。
現(xiàn)在，除了深圳、廣州，全國大部分城市的房價仍在上漲，僅僅是成交量有所回落，這說明，市場的調(diào)節(jié)作用正在發(fā)揮作用。在這種情況下，開發(fā)商應該順勢而為，降低房價，而現(xiàn)在，開發(fā)商是“死了也不降價”（此處指房價），最近的一份調(diào)查結果顯示，去年12月以來表示可能降價的開發(fā)商所占比例僅占8％，92％的開發(fā)商表示不會降價；而表示未來可能降價的開發(fā)商比例僅為9％，82％的開發(fā)商表示未來不會降價。這種“死了也不降價”的行為本身，就是反市場的，是對市場對抗的極端表示，對于開發(fā)商群體的這種頑固堅守，救市有必要嗎？
另一個“死了也不降價”（此處指地價）的地方政府，在房地產(chǎn)市場明顯即將步入調(diào)整軌道的情況下，地方政府本應順勢而為，降低土地出讓金，從而，與房價的調(diào)整相合拍。然而，許多地方政府寧肯土地流拍，也拒絕降低出讓金，導致全國各地土地流拍現(xiàn)象密集出現(xiàn)。這些沉浸在“地王”幻覺中執(zhí)迷不悟的地方政府，需要救市措施將它“解放”出來嗎？是它們自己把自己逼入絕境而不是市場本身出現(xiàn)了危機。
樓市需要拯救的時候，首先說明樓市出現(xiàn)了嚴重的危機，而現(xiàn)在，除了深圳和廣州，全國許多地方的房價連正常調(diào)整都沒有經(jīng)歷，救市的呼吁實在令人費解。應該認識到，房地產(chǎn)市場的正常調(diào)整是有益的，一方面，它擠壓出房價中的泡沫，消除未來樓市崩盤的隱患，使房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展。另一方面，房價的調(diào)整，使得更多的人買得起房，實現(xiàn)住房夢。當然，商品房永遠只能滿足一部分人群的消費需求，政府需要向社會提供更多的保障性住房——這才是解決住房問題的最重要途徑，并且，這也遠比救樓市要重要得多。 |
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