此次汶川8.0級大地震波及范圍廣，對四川北部以及陜西、甘肅廣大地區(qū)的居民房屋造成了惡性破壞。對于那些失去自建房屋的災(zāi)民來說，重建家園可能需要依靠政府的補助、同胞的支持以及災(zāi)民自已的艱辛努力。
但是，此次大面積的房屋損毀事件中，有一種情況由于牽涉到復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)和債務(wù)關(guān)系，處理起來比較棘手，爭議也很大。那就是，一部分向銀行按揭購買了商品房的人，房主在此次地震中幸存，但房屋卻已經(jīng)損毀。要求這些業(yè)主為已經(jīng)不存在了的住房繼續(xù)還貸，盡管從現(xiàn)行法律的角度來看是有依據(jù)的，但在地震波及范圍如此之廣，牽涉到的災(zāi)民如此之多的情況下，如果硬性以法律為依據(jù)逼人還貸，不僅會增加社會不穩(wěn)定因素，影響災(zāi)后重建和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的恢復(fù)，而且從人道主義的角度來看，要求他們繼續(xù)還款也說不過去。
對于這種情況，筆者認為,采取政府、業(yè)主和銀行三方合作，各自讓利一部分的方式，可以得到較為完美的解決。所謂三方合作，就是災(zāi)民出讓一點土地使用權(quán)年限、政府補貼一部分資金減免一部分稅收、銀行減免一部分利息。
在中國現(xiàn)行的土地制度下，商品房的土地使用權(quán)是政府以拍賣的方式，通過房地產(chǎn)開發(fā)商間接向房屋業(yè)主出售的，其年限為70年。因此，一套商品房的市場價值可以分為兩部分，一部分是房屋的建筑價值，另一部分是房屋下面的土地使用權(quán)價值。這兩部分價值的比例在中國不同地區(qū)，可能會因地價和建筑成本的差異有所不同，在此次地震災(zāi)區(qū)的地級城市和縣級城鎮(zhèn)中，地面建筑物的價值估計不會超過其總價值的50%。我們以50%為假設(shè)前提進行計算，一個地震前商品房總價值為1億元的小區(qū)，要在原有地塊上重新建起相當(dāng)面積的住宅，大約需要5000萬元。因此，要順利完成重建，這5000萬元的資金的來源和分攤就成為關(guān)鍵。
但是，如果通過各方合作的方式，這5000萬元并不難分攤。我們可以先成立一個5000萬元的重建基金，其資金來源可以包括地方政府財政撥款、中央政府財政支持、發(fā)行特別債券和捐助資金。作為補償，政府可以適當(dāng)縮減這塊土地的使用權(quán)年限，比如說，70年的土地使用權(quán)已經(jīng)過去了5年，還剩下65年，政府可以將這塊土地的使用權(quán)年限縮減到45年或50年，也就是說，政府今后可以提前15-20年重新收回這塊土地的使用權(quán)，配合現(xiàn)在擬議中的物業(yè)稅，政府事實上日后可以提前15-20年開始征收物業(yè)稅，用以彌補一部分建設(shè)費用。當(dāng)然，這一過程中，應(yīng)該協(xié)調(diào)好政府的財政收支的跨期問題。
另一部分建設(shè)費用可以通過重新規(guī)劃和適當(dāng)提高住房的容積率來解決。在這次大地震中，有些地方房屋成片被毀，重建時，可以通過重新規(guī)劃的方式，將多個小區(qū)統(tǒng)一起來規(guī)劃道路和配套設(shè)施，充分利用邊角廢料地塊，提高土地的使用效率，也就是說，原來只建有8000套房屋的地方，重新科學(xué)規(guī)劃后，可以建上10000套房屋。另外，地震災(zāi)區(qū)原有的住房容積率普遍較低，重建時適當(dāng)提高容積率，不但可以達到集約使用土地，改善公共基礎(chǔ)設(shè)施配套的目的，還可以多建出一部分房屋。比如說，多建出2000套，這樣，原來建有8000套房屋的土地上，重建后，房屋就達到了12000套，這多出來的4000套房屋的價值也可以用來彌補建設(shè)費用，為債券還本付息。
當(dāng)然，從短期看，可能有些地方的房地產(chǎn)市場暫時無法消化這多建出來的房屋，那么也可以將節(jié)約下來的土地預(yù)留出來，今后擇機拍賣，其收入用來彌補重建費用。以上兩種方法，效果是等同的。
作為此次受災(zāi)情影響的銀行，在重建過程中也可以發(fā)揮積極作用。一方面，可以通過向重建基金提供貸款的方式來提供支持，另一方面，還可以適當(dāng)減免一部分業(yè)主的利息費用，支持居民恢復(fù)正常生活。
如果采納上述思路，那么在重建完成后，原來已付清銀行貸款的業(yè)主，可以分配到同等面積的住宅，繼續(xù)居住，而那些尚未還清銀行貸款的業(yè)主，也可以分配到一套與原有面積等同的新住房，但必須繼續(xù)向銀行還款，而銀行方面應(yīng)該給予一定的利息或本金優(yōu)惠，以減輕其負擔(dān)。
通過這種三方合作的方式，房屋建好后，政府向原有地塊上的業(yè)主重新核發(fā)房產(chǎn)證，新的房屋的產(chǎn)權(quán)和業(yè)主的債權(quán)債務(wù)關(guān)系都得到了重新確定，災(zāi)民們可以重新開始安居樂業(yè)的生活，災(zāi)區(qū)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展也可以因此得到重大的保障。 |
|