保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例,直接影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。當(dāng)商品房占據(jù)主流的時(shí)候,開發(fā)商掌控定價(jià)權(quán),逐利的沖動(dòng)會(huì)使它不斷通過(guò)各種手段推高房?jī)r(jià)。而當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時(shí),開發(fā)商的壟斷定價(jià)權(quán)就被弱化。因此,在我國(guó)加大保障性住房供應(yīng)后,房?jī)r(jià)必然走向下跌。
本人在《上海證券報(bào)》先后發(fā)表三篇論房?jī)r(jià)走勢(shì)的文章,分別從資金、供求關(guān)系、成本角度入手,推斷我國(guó)房?jī)r(jià)的整體下降趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。這些文章正引起越來(lái)越大的反響,一些研究機(jī)構(gòu)也開始成為我的“同盟”。高盛近期在一份最新報(bào)告中預(yù)測(cè),受到近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、緊縮式宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求等因素影響,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將在未來(lái)一年出現(xiàn)至少15%的下降。 我相信,隨著越來(lái)越多的理性的分析人士與研究機(jī)構(gòu),客觀地認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng),房?jī)r(jià)即將下跌的結(jié)論將日漸成為主流。今天,我再次從保障性住房的供應(yīng)角度,分析房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)。 能夠影響房?jī)r(jià)的因素,從住房供應(yīng)性質(zhì)來(lái)看,可分為兩大部分,一是保障性住房,二是商品房,兩者的平衡關(guān)系,直接決定著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。我們知道,香港樓市價(jià)格從1997年到2003年8月持續(xù)下跌,房屋價(jià)值縮水70%,17萬(wàn)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)家庭”。而在1997年以前,香港房?jī)r(jià)漲勢(shì)如虹。為何發(fā)生了如此大的變化?就在于政府加大了保障性住房的投入。董建華主政的港府,投入巨資建設(shè)大量平民住宅——公屋數(shù)量占到整個(gè)市場(chǎng)的50%左右,保障性住房供應(yīng)量的擴(kuò)大必然蠶食商品房市場(chǎng)的空間,從根本上改變供求關(guān)系,導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速下跌。 新加坡的情況大致差不多。新加波地少人多,如果住房供應(yīng)完全交給市場(chǎng),房?jī)r(jià)將變成“天價(jià)”,而實(shí)際上新加坡的房?jī)r(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定,這成為新加坡保持社會(huì)和諧的一個(gè)重要根基,關(guān)鍵就在于,其住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,商品房占比非常小。新加坡政府規(guī)定,占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅,收取很高的土地出讓金,入住后收取高額物業(yè)稅,而對(duì)占住戶總數(shù)80%的中低收入者提供由政府控制戶型和房?jī)r(jià)的房屋,對(duì)15%的困難戶供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的房屋。由于保障性住房占比大,開發(fā)商不能通過(guò)壟斷形成定價(jià)權(quán),房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。 這兩個(gè)例子說(shuō)明,保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例,直接影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。具體而言,這種關(guān)系就是,當(dāng)保障性住房占比較大時(shí),房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),波動(dòng)較小。而當(dāng)商品房占據(jù)主流的時(shí)候,開發(fā)商掌控定價(jià)權(quán),逐利的沖動(dòng)會(huì)使它不斷通過(guò)各種手段推高房?jī)r(jià)。商品房的占比越大,這種壟斷性越強(qiáng)。 我們知道,2003年以前,我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn),漲幅非常小。而在2003年以后,房?jī)r(jià)飛漲。為何?國(guó)務(wù)院1998年發(fā)布的房改23號(hào)文,所設(shè)計(jì)的住房供應(yīng)體系,是城市80%以上的家庭由政府供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房,而不是開發(fā)商供應(yīng)高價(jià)商品房。也就是說(shuō),保障性住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主體,屬于開發(fā)商建設(shè)的商品房占比只有10%多,而到了2003年,建設(shè)部出臺(tái)的18號(hào)文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”,這意味著,保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質(zhì)”但畢竟落腳點(diǎn)在“商品住房”上。因此,2003年當(dāng)年的房?jī)r(jià)漲幅,就超過(guò)了1998年至2003年的累計(jì)漲幅。 保障性住房被市場(chǎng)化的商品房所取代,等于賦予了開發(fā)商壟斷定價(jià)權(quán),房?jī)r(jià)的失控也源于此,即使2005年的房地產(chǎn)調(diào)控,亦不能阻止房?jī)r(jià)快速上漲的步伐,因?yàn),調(diào)控沒有改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)?梢赃@樣說(shuō),如果住房的供應(yīng)壟斷在開發(fā)商手中,房?jī)r(jià)的走勢(shì)就可能降下來(lái)。但是,房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,越來(lái)越遠(yuǎn)離民眾實(shí)際購(gòu)買力的現(xiàn)狀,令民眾憂心忡忡,也令政府不安。在認(rèn)識(shí)到我國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲的真正癥結(jié)以后,政府開始以前所未有的速度,加大保障性住房的供應(yīng),而這成為促進(jìn)房?jī)r(jià)下跌的一支重要力量。 2007年8月13日,《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡(jiǎn)稱“24號(hào)文”)發(fā)布,要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”,基本確立了住房保障制度的政策框架。24號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大廉租住房資金來(lái)源,使得保障性住房的供應(yīng)變得更有保障,供應(yīng)量自然要增大。 11月30日,建設(shè)部等七部門又聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法指出,“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”。于是,經(jīng)濟(jì)適用房向下與廉租房銜接,向上又與“限價(jià)房”實(shí)現(xiàn)了鏈接,“三房”無(wú)縫對(duì)接,不僅使社會(huì)保障性住房有了一個(gè)系統(tǒng)的體系,也使得從經(jīng)濟(jì)適用房到商品房的過(guò)渡因?yàn)椤跋迌r(jià)房”的作用而有機(jī)銜接在了一起,這種對(duì)接弱化了商品房的作用,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對(duì)商品房都具有替代作用,這意味著開發(fā)商完全主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)代走向終點(diǎn)。 也因此,房?jī)r(jià)的下跌已變得難以避免。5月17日,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》指出,保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。“從供給狀況來(lái)看,根據(jù)此前文件要求,今年6月底前全國(guó)656座城市要公布今后4年的住房規(guī)劃。而此前全國(guó)重點(diǎn)城市公布的2008年度住房建設(shè)計(jì)劃中,住房保障和供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為各大城市今年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要著力點(diǎn)!睋(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市2008年計(jì)劃新建住房面積共15294.17萬(wàn)平方米,其中保障性住房面積共4090.18萬(wàn)平方米,占新建住房面積比例為26.7%。并且,全國(guó)大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中,武漢的比例最大,約為70.8%;北京計(jì)劃新建保障性住房也在四成以上。為此,研究報(bào)告指出,目前各地都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積,這將成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。 當(dāng)然,所謂“保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分”的說(shuō)法比較委婉,也比較含蓄,說(shuō)直接點(diǎn),就是保障性住房必將壓低房?jī)r(jià)! |