隨著緊縮政策的繼續(xù),將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道,相應(yīng)的,由此引發(fā)的對未來房價下跌的群體性預(yù)期,也意味著中國房價將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整。因此,我們更應(yīng)該把珠三角地區(qū)房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預(yù)演。
對于房價的走勢,我在《上海證券報》先后發(fā)表了《房價整體下降已成定局》和《再論房價整體下降已成定局》兩篇文章,分別從資金和供求關(guān)系角度入手,推斷我國房價的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。今后,我從成本角度再次對房價的未來走勢作出分析。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看,商品的價格是由供求關(guān)系決定的,成本對商品價格所起的作用主要取決于它的傳導(dǎo)能力。當(dāng)然,就直觀感受而言,人們更傾向于這種常識性判斷:當(dāng)成本上漲時,成本總要向商品價格傳導(dǎo),盡管傳導(dǎo)要經(jīng)過一個過程,需要耗費一定時間,但人們對傳導(dǎo)的趨勢是確信不疑的。當(dāng)這種常識性判斷成為人們的共識,就會成為民眾的一種自然選擇,而且是帶有群體性的選擇。這一點,在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其明顯。如果成本上升,在成本將很快向房價傳導(dǎo)的預(yù)期推動下,人們(尤其炒房者)會爭相加入到買房的隊伍當(dāng)中去。反之亦然。因而,成本的變化在房價漲跌中的作用是非常明顯的。 在房價的整個構(gòu)成中,眾所周知的問題是,地價占據(jù)著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費用,它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補(bǔ)償費、土地整理費用等。土地費用在房價中的比重,占到20%至30%左右。當(dāng)然,那些早期在地價很便宜的時候拿到土地的開發(fā)商,其土地費用在房價中所占比重有的甚至不足10%,但是,許多開發(fā)商為了掩蓋暴利,常常會根據(jù)現(xiàn)有的地價水平來計算成本,以最大限度地將利潤變小,既確保自己的利潤最大化,也容易在避稅方面做文章。 除了土地費用,還包括建安工程費用、配套設(shè)施費用、稅費和項目運營管理費用等等。整體而言,土地費用在整個房價構(gòu)成中占比是最高的,這一點幾乎無人不曉。因此,哪怕是最普通的老百姓,也常常根據(jù)地價的走勢來判斷房價的走勢。最近幾年房價之所以快速增長,地價快速上漲是一個非常重要的原因。因為地價飛漲給人們帶來了一個強(qiáng)烈的房價仍將大幅、持續(xù)、快速上漲的預(yù)期,它不僅把已有消費能力的人變成實際的消費者,甚至把那些沒有消費能力的潛在消費者,也吸引進(jìn)來,加之炒房者的涌入,房價在群體性選擇的推動下快速上漲。因此,在地價漲速越快的階段,房價的漲幅也越快。主要是地價上漲影響了人們的購房行為。2007年上半年,是我國房價漲速最快的一個時期,尤其是深圳、廣州等地,深圳市半年的房價漲幅超過了50%,而在那個階段,也正是“地王”一個接一個密集出現(xiàn)的時候。 但是,在去年9月房貸新政推出后,地價就停止了瘋漲的步伐,因為資金的收緊意味著未來房地產(chǎn)業(yè)不確定性風(fēng)險的加大,開發(fā)商將從“進(jìn)攻”(如瘋狂拿地)向“防御”(開發(fā)已囤積土地)轉(zhuǎn)變,地價回穩(wěn)是非常容易預(yù)見的。緊接著,2008年1月7日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,以打擊囤積土地為核心的重拳,
不僅加大了囤積土地的成本,也加大了囤積土地的政策風(fēng)險與資金風(fēng)險,這使得地價掉頭向下。 以上海為例,在中央打擊囤積土地的政策發(fā)布后,備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓,以底價67.5億元成交。而在2007年12月份,業(yè)內(nèi)人士估計的成交價格約在180億元左右。這僅僅是一個開頭,隨后,全國不少城市的土地拍賣出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,深圳、廣州等市的地價則迅速步入下降軌道。 根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng),地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來,尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長的行業(yè)而言,但是,誠如本人開始部分所言,地價的下跌使得人們對房地產(chǎn)成本的下降有了最直觀的認(rèn)識,這影響了人們對未來房價可能下跌的預(yù)期,而這種預(yù)期不僅使那些沒有消費能力的人觀望,就連那些有消費能力甚至需要買房的人,也推遲了購房計劃。同時,大量炒房者在未來房價可能下降的預(yù)期下拋售住房,使得長期累積在市場外的大量存量住房釋放出來,使房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一下子發(fā)生了變化,出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。 地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低,這本身就使得房價有了下行空間;而地價下跌引發(fā)的房價下跌預(yù)期,改變了人們的消費選擇。這是此輪房價將步入下跌軌道的判斷依據(jù)之一。 現(xiàn)在,深圳、廣州的房價在快速下跌,深圳市有些樓盤的跌幅已經(jīng)超過了50%,但下跌動能仍沒有得到充分釋放。這一判斷并非本人一個堅持,就連萬科的董事長王石,亦明確表達(dá)這種看法。4月24日,當(dāng)某媒體記者采訪王石,問他如何看待現(xiàn)階段深圳的樓市時,王石反問道:“你認(rèn)為深圳的房價高不高?”記者答:不高。王石當(dāng)場表態(tài):“現(xiàn)在深圳的房價高了,不信你去買?” 不慚地說,此輪樓市調(diào)整,本人是最早提出“拐點論”的研究者之一,有文章可查證:2007年12月17日,本人在《上海證券報》發(fā)表的《樓市拐點可能正在形成》一文就是證明。而王石則是最早提出拐點論的企業(yè)家,盡管我們未就判斷結(jié)果一致的原因進(jìn)行交流,但相關(guān)原理是相通的。除了本人前兩篇文章中提到的觀點,地價的下跌是一個重要依據(jù)。 雖然目前地價的下跌尚不是全面的,個別城市還在硬撐,但隨著緊縮政策的繼續(xù),將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道,相應(yīng)的,由此引發(fā)的對未來房價下跌的群體性預(yù)期,也意味著中國房價將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整。因此,把深圳、廣州的房價下跌看作孤立的個例是錯誤的,我們更應(yīng)該把珠三角地區(qū)房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預(yù)演,明智的開發(fā)商除了及時順勢作出調(diào)整,沒有更好的選擇。 |