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| 2008-04-23 易憲容 來源:中國經(jīng)濟時報 |
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最近，關(guān)于房地產(chǎn)資金壓力的消息鋪天蓋地。有股市融資受阻，也有從緊貨幣政策下銀行信貸的緊縮；有國外資金嚴格限制進入，也有國內(nèi)民間信貸資金成本提高；有土地成本推高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高企，從而使一些企業(yè)面臨資金鏈的斷裂……特別是央行上海分行下發(fā)《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，要求相關(guān)銀行對上海市房企資金情況進行抽樣調(diào)查，以便跟蹤房地產(chǎn)信貸政策效應(yīng)，更是導(dǎo)致上周地產(chǎn)股的大跌。
于是，有人呼吁：政府不僅要救股市，也要救房地產(chǎn)市場，否則形勢進一步惡化會導(dǎo)致“行業(yè)崩盤”，并由此引發(fā)國內(nèi)銀行危機、經(jīng)濟危機。比如有人就公開放言：如果房價進一步下跌，房地產(chǎn)市場的風險全面釋放出來，最先死的是銀行而不是房地產(chǎn)企業(yè)。而政府對此卻不可掉以輕心。
對于這些傳言，至少有幾點是可以確定的。一是從政府公布的數(shù)據(jù)來看，大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場，比如１－２月份房地產(chǎn)開發(fā)資金達５６５３億元，其中國內(nèi)銀行增長最快而且所占的比重最高（達２７７９億元，同比增長３１．９％，總開發(fā)資金占比為４９％），但是房地產(chǎn)商為什么總是感到資金緊張？這其中既有宏觀政策改變的原因，也有全國房地產(chǎn)開發(fā)快速擴張的原因。更為重要的原因是，任何政策調(diào)整都是利益關(guān)系的改變，總會有人出來反對，希望通過對“話語權(quán)”的掌握來維護其利益。
因此，房地產(chǎn)市場的政策剛剛改變并導(dǎo)致價格理性回歸，就有人來質(zhì)疑政策的合理性，要求政府重新審視這些政策。但是，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)融資困境的關(guān)鍵是什么？僅僅是房地產(chǎn)政策調(diào)整、貨幣政策從緊、股市低迷等外部原因嗎？其實，不僅今年一季度流入房地產(chǎn)市場信貸資金沒有減少，而且金融市場的流動性也沒有萎縮，否則央行從緊的貨幣政策早就逆轉(zhuǎn)了。
就目前的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商與央行及相關(guān)監(jiān)管部門在房地產(chǎn)政策上又展開了一場博弈。這有點像２００３年１２１號文件推出時的情況。央行公開的數(shù)據(jù)表明，大量的銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場，但房地產(chǎn)開發(fā)商則通過各種輿論工具高呼房地產(chǎn)業(yè)由于政府從緊的貨幣政策而資金全面緊張，甚至有“斷鏈”的危險。因此，政府應(yīng)該重新檢討從緊的貨幣政策并改變方向。
實際上，房地產(chǎn)開發(fā)商的輿論博弈要想重現(xiàn)２００３年的結(jié)果已經(jīng)不可能了。因為，首先是十七大報告及政府工作報告對房地產(chǎn)市場的宗旨及目標已經(jīng)有了明確的界定，即民生的房地產(chǎn)市場。其次是美國次貸危機的教訓(xùn)已經(jīng)改變了政府對房地產(chǎn)市場的根本認識，從而把防范房地產(chǎn)市場的風險，特別是防范銀行信貸的風險，擺在了重要位置。在物價與樓價高企的情況下，要想在短期內(nèi)改變從緊的貨幣政策是不可能的。三是一季度的銀行信貸增長放緩重點不在企業(yè)信貸增長放緩而是個人銀行信貸放緩，其最為核心的部分是個人住房按揭貸款。在個人住房按揭貸款增長快速減少（少增８９１億）的情況下，即使讓大量的銀行信貸流向房地產(chǎn)開發(fā)商，也只能增加更多的房地產(chǎn)供給，促使房價調(diào)整。于是，房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸增長所面臨的風險就會越來越高。對此，央行監(jiān)管部門應(yīng)該比本文認識得更清楚。
從最近政府的房地產(chǎn)政策來看，防范銀行信貸風險應(yīng)該包括兩個方面的內(nèi)容。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸風險。對房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放信貸，監(jiān)管部門有嚴格的市場準入。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金必須在３５％以上，否則就不可能獲得銀行貸款；住房只有在建筑房屋封頂之后才能夠預(yù)售等。另一方面是房地產(chǎn)的個人按揭貸款的信貸風險。對此同樣有嚴格的規(guī)定。比如３５９號文件對第一套住房信貸的嚴格準入、對第二套住房信貸的界定，都在信貸管理上有詳細的規(guī)定。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時間短、制度法規(guī)不健全，銀行信貸風險管理缺陷到處都是。如果資產(chǎn)價格或房價下跌，可能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)的風險逐漸放大。這樣，銀行以抵押物設(shè)置的風險防線就面臨著考驗。
近幾年來，國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款快速增長，占整個貸款比重也快速上升。比如，２００７年工行、建行、中行房地產(chǎn)開發(fā)貸款達到３０４０億、３１７８億、１４３６億，占比分別為１０．４％、９．７１％、６．２％。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長最快、占貸款比重最高的還是一些股份制銀行及城市商業(yè)銀行。如，北京銀行、興業(yè)銀行等。
目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊是一種普遍現(xiàn)象。在從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金不足也是必然，再加上股市融資將會迅速減少。這不僅會導(dǎo)致房產(chǎn)土地交投清淡，也會迫使不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金而降價。
房價向下調(diào)整不僅會導(dǎo)致住房抵押物的價值下跌，也會導(dǎo)致土地價格的下降，從而放大銀行信貸的風險。因為，就目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。土地價格迅速下降，不僅會把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。這既是房地產(chǎn)開發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。但是，房地產(chǎn)開發(fā)信貸風險完全暴露，受到懲罰的首先是房地產(chǎn)開發(fā)商而不是銀行。
對于住房按揭貸款，中國不會走上美國式的次貸危機之路。因為中國沒有讓按揭貸款證券化及衍生品化。當然，中國既沒有美國式的多元化的住房按揭貸款體系，也沒有相關(guān)的法律制度規(guī)則及貸款人信用管理與評級等。各商業(yè)銀行在短期利益的驅(qū)使下，讓不少不符合準入標準的人進入了市場，從而導(dǎo)致中國房地產(chǎn)投機炒作十分泛濫，房價迅速推高。但是，嚴格的首付比例也在一定程度上降低了國內(nèi)銀行的信貸風險。由于２００７年房價漲得最快，從而帶來了１萬多億元風險較高的住房按揭貸款，而２００６年底以前的２萬多億住房按揭貸款風險則較低。因此，只要全國住房價格下跌不超過３０％，國內(nèi)商業(yè)銀行的風險就不會太高。而一旦房價下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商則面臨資金斷鏈甚至倒閉的風險。
如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠隨著房地產(chǎn)政策及融資環(huán)境的改變，調(diào)整其運作方式，那么也就根本不存在所謂的資金不足問題。比如，在任何一個國家的房地產(chǎn)市場，沒有一家房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)好房子后會“惜售”，但是在中國就出現(xiàn)了。房地產(chǎn)開發(fā)商之所以敢“惜售”，就在于其預(yù)期房價會上漲，就在于早些時候銀行信貸管理規(guī)則不合理。如果房地產(chǎn)信貸規(guī)則改變了，房地產(chǎn)開發(fā)商難道還敢這樣做嗎？因此，當前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張，根本上還是自身造成的結(jié)果。如果房地產(chǎn)開發(fā)商把持有的住房降價銷售，就可以回籠資金。房地產(chǎn)開發(fā)商沒有這樣做，而是寄希望于房地產(chǎn)市場政策回到過去的老路上。越是在這個時候，相關(guān)的政府職能部門就越是要把其制定的房地產(chǎn)政策落到實處。只有這樣，房地產(chǎn)市場才能回歸理性，才能夠持續(xù)健康地發(fā)展。 |
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