房地產(chǎn)商陷入“水面困局”
    2008-03-07    作者:黃俊峰    來源:中國證券報(bào)
    “面多了加水,水多了加面……”在房地產(chǎn)上市公司披露的2007年年報(bào)中,我們似乎看到了房地產(chǎn)商陷入了“水面困局”而不能自拔的境況。
    不論是全國性的還是地區(qū)性的房地產(chǎn)上市公司,其年報(bào)數(shù)據(jù)都相當(dāng)亮麗,集中反映了過去一年全國房地產(chǎn)業(yè)的高度繁榮。即使面對嚴(yán)峻的調(diào)控形勢,數(shù)十家房地產(chǎn)上市公司在年報(bào)中表現(xiàn)得亦是相當(dāng)鎮(zhèn)定從容,似乎調(diào)控是對人而不是對己。他們幾乎眾口一詞地表示,將利用宏觀調(diào)控所帶來的行業(yè)整合時(shí)機(jī),通過多渠道融資繼續(xù)囤地?cái)U(kuò)張。這樣的論調(diào),不禁讓人回想起2005年調(diào)控力度加大背景下的房地產(chǎn)商“圈地?zé)帷薄?BR>    世易時(shí)移。時(shí)隔兩年之后,面對更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策和更加嚴(yán)峻的市場環(huán)境,房地產(chǎn)商仍高舉囤地?cái)U(kuò)張大旗,還在玩“土地+資金”的游戲,但其中所蘊(yùn)含的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與兩年前已不可同日而語。
    自2004年政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)至今,銀根和地根不斷緊縮,再加上政府保障性住房(包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房)政策的逐步落實(shí),綜合性調(diào)控政策的累積效應(yīng)正在形成,這直接造成了購房者對未來房價(jià)繼續(xù)上漲不再抱有很大的預(yù)期,持幣觀望氣氛再次彌漫樓市。
    事實(shí)上,去年四季度至今房價(jià)快速上漲勢頭戛然而止,降價(jià)、打折等兩年多未見的促銷手段重現(xiàn)樓市,“拐點(diǎn)論”在這樣的背景下興起便不難理解。房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大萬科率先在全國范圍內(nèi)的降價(jià)促銷沖擊波,激蕩著更多的房地產(chǎn)商加入打折賣樓的行列,繁榮時(shí)期的捂盤待高價(jià)而沽,成為少數(shù)勇敢房地產(chǎn)商的賭博行為。
    萬科降價(jià)促銷的背后,最現(xiàn)實(shí)的考慮是加快銷售進(jìn)度,加速資金回籠,通過提高周轉(zhuǎn)率化解資金壓力。實(shí)際上,差不多所有的房地產(chǎn)商當(dāng)前都患有資金饑渴癥。觀察房地產(chǎn)公司2007年報(bào),它們的經(jīng)營性現(xiàn)金流幾乎全部是負(fù)數(shù),這表明賣樓所得款項(xiàng)到手后立即就被開發(fā)商投入到購置新土地或者新項(xiàng)目的建設(shè)上去了。
    房地產(chǎn)商在年報(bào)中紛紛表示,將通過多種渠道融資解決發(fā)展的資金問題,但兩大最主要渠道銀行和證券市場大門的完全打開,目前看仍然只是奢望。
    從緊的貨幣政策下,今后銀行對地產(chǎn)商的放貸和對購房者的放貸將繼續(xù)緊縮。過去“付少量定金拿地——質(zhì)押土地獲得貸款開發(fā)樓盤——賣樓回款后歸還貸款本息”的開發(fā)模式,在銀根緊縮下運(yùn)作起來難度加大,房地產(chǎn)業(yè)的“準(zhǔn)金融行業(yè)”特性在嚴(yán)格調(diào)控下將大大褪色。
    盡管近期有地產(chǎn)商的IPO和配股再融資獲得放行,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)公司通過證券市場直接融資的口子完全放開還不大可能。而發(fā)行信托產(chǎn)品融資、吸引外資注資等途徑也受到政策控制,難有大的作為。
    資金之“水”與土地之“面”的矛盾,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言總是存在的,但是在調(diào)控重壓下,兩者孰輕孰重的爭論,說到底就是“囤地為王”還是“現(xiàn)金為王”的問題。在年報(bào)中我們看到,眾多房地產(chǎn)公司“魚和熊掌”都要的情緒依然濃重。
    當(dāng)貪婪完全蓋過了恐懼,福兮禍兮?唯有今后的市場才會給出正確的答案。
  相關(guān)稿件
· 寶鋼與北京賽博思公司合作 進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè) 2008-03-07
· 遏制房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)向農(nóng)村蔓延 2008-03-05
· 華北五鋼廠聯(lián)合漲價(jià) 對房地產(chǎn)市場影響不大 2008-02-28
· 門戶網(wǎng)站新浪聯(lián)手易居打造房地產(chǎn)信息平臺 2008-02-26
· 房地產(chǎn)的周邊產(chǎn)業(yè)迎來了投資的“黃金期” 2008-02-25