“以房養(yǎng)老”需要資產(chǎn)證券化
    2007-10-08    作者:張巍柏    來源:證券時報

  隨著人口老齡化社會的迫近,養(yǎng)老問題已經(jīng)日益成為政策和市場的關(guān)注熱點!耙苑筐B(yǎng)老”觀點的推出,就是應(yīng)這樣的背景而成為大眾的焦點議題。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、中房集團前總裁孟曉蘇是這一觀點的有力倡導者。
  孟曉蘇在他的博客中寫道,我國城市擁有自有住房的家庭已高達70%之多,住房已成為這些家庭擁有財富的主要組成部分。據(jù)國家統(tǒng)計局于2003年對西安、重慶等四城市居民家庭擁有財富的調(diào)查,我國城市家庭平均擁有財富已經(jīng)高達22.83萬元,其中房產(chǎn)價值占到48.98%。經(jīng)過最近這幾年房價的飆漲之后,相信全國城市家庭的房產(chǎn)財富已經(jīng)擁有高達2萬億美元以上的市場規(guī)模。
  老年人因退休而導致的各項收入的減少,就可以通過工作時積累的財富來彌補,以維持較為理想的生活狀態(tài)。但如這筆財富是以住房不動產(chǎn)的形式沉淀下來而無法變現(xiàn),這種保障就只能是一句空話:因為老年人的生活需要實實在在的貨幣來支撐。許多老年人被稱之為“住房富人,現(xiàn)金窮人”。他們年輕時貸款買房,辛勞一生賺錢攢錢,還貸付息,在臨近退休時方才取得住房的完全產(chǎn)權(quán),此外別無積蓄,接下去就只能依靠不多的養(yǎng)老金維持生活。
  與此同時,他們的住房卻順理成章地作為遺產(chǎn)留給了子女。按照庇古福利經(jīng)濟學的觀點,這無疑是一種福利損失:最需要用錢的人沒錢用,而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。財富分配的不合理,降低了社會總體的福利水平,更損害了老年人的福利,使得他們不得不過分地壓縮生活水平,同時又對社會保障體系形成巨大壓力。隨著“四二一”家庭的大量出現(xiàn),一雙兒女是無力在經(jīng)濟上養(yǎng)育四位老年父母;兩對老年父母最終向一雙兒女遺留的雙套房產(chǎn),也并不為已經(jīng)成家的子女很為需要。在這種狀況下,以房養(yǎng)老,自我養(yǎng)老,顯然是較好的選擇。
  應(yīng)該說,孟曉蘇的觀點是比較富有前瞻性的!耙苑筐B(yǎng)老”的理念在國外其實早已提出,并有了較成熟的操作模式。如美、日、英、法等國于上世紀80年代先后推出的“反向抵押貸款”,就有效地解決了部分“現(xiàn)金窮人,不動產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問題。它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險機制,實現(xiàn)價值的流動,使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn),能夠在其晚年帶來穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入,從而對養(yǎng)老保障發(fā)揮相應(yīng)的功能。
  近日分析師獲悉,已經(jīng)流行歐美數(shù)十年的“以房養(yǎng)老”模式,將于今年10月首次在我國推出。老人抵押房產(chǎn)后,每月從保險公司領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金,過世后將房產(chǎn)交與保險公司。據(jù)了解,我國首個主營“以房養(yǎng)老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批,計劃下月正式掛牌營業(yè)。
  不過,分析師并不看好短中期內(nèi)“以房養(yǎng)老”在中國的市場發(fā)展前景。原因很簡單:當老人將房屋貶值的風險轉(zhuǎn)售給保險公司或其他機構(gòu)之后,老人的現(xiàn)金收入固然多了,但同時會帶來兩個問題:其一是保險公司得到大量的抵押固定資產(chǎn)之后,可以干什么?其二是在抵押期結(jié)束后,如果老人仍舊沒有過世,此時老人的保障將如何解決?
  第一個問題不解決,我們很難設(shè)想擁有龐大現(xiàn)金流支出的“以房養(yǎng)老”保險公司,將能夠如何生存。而第二個問題如果不事先加以設(shè)計和考慮,則很可能出現(xiàn)中國1998年貨幣化分房之后造成的后果:一年40億的廉租房保障支出規(guī)模,使得社會底層住房保障嚴重不足。
  需要強調(diào)指出的是,“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場,以便于市場上各機構(gòu)能夠自由進行資產(chǎn)的買賣,這樣的市場制度條件下,才會有足夠多的機構(gòu)愿意來承擔和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風險。而同時,發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場又要求政府能夠做到市場經(jīng)濟所需要的兜底:沒有機構(gòu)愿意承擔的風險,政府必須承擔,例如老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老問題怎么辦?
  “以房養(yǎng)老”絕不是某些人士的一廂情愿就能夠迅速發(fā)展的。其背后所需要的公平的市場制度與條件,才是其良性發(fā)展的基礎(chǔ)。否則,養(yǎng)老問題沒解決好,反而可能引來一些“強者的掠奪”,并造成不必要的社會負面影響。

(作者單位: 安邦集團研究總部)

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