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作者：蘇東
出版社：湖南人民出版社 |
時下的中國，房價，可以說是幾乎從八歲到八十歲的人都有話要說的敏感話題。很少有人可以躲得開，也很少有人會不想發(fā)言不想表態(tài)。
雖然2010年被稱作史上調(diào)控最嚴厲的一年，但是2011年開年2個月的政策推出，迅速令社會各界感受到，這將會是對高房價發(fā)動猛攻的一年。
首先是醞釀很久的房產(chǎn)稅終于于2011年1月27日，在重慶、上海兩市同時宣布開始征收。關(guān)于房產(chǎn)稅，在本書中，作者已經(jīng)表明觀點，即絕不贊成房產(chǎn)稅的征收。且不說征稅對百姓買房并不利，單征收房產(chǎn)稅本身就是加稅的一種，在中國當(dāng)前稅負負擔(dān)已經(jīng)相當(dāng)沉重的情況下，任何的加稅要求都應(yīng)該是反對的。
政府機構(gòu)總是傾向于多收稅的�！侗本┣嗄陥蟆吩谙嚓P(guān)新聞的報道中就稱：“房產(chǎn)稅的試點和開征，最大的目的不是為樓市調(diào)控，不是為了降房價，而是國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，調(diào)整財政稅收結(jié)構(gòu)時的一項有力措施�！�
當(dāng)然，比較好的一點是，從兩市發(fā)布的房產(chǎn)稅征收方案來看，都相對溫和。第一，放過了大部分自住需求：上海人均60平方米以下不收，且不考慮之前的存量；重慶超過均價2倍以上的新房收取房產(chǎn)稅，只對獨棟核實存量。第二，稅費負擔(dān)比預(yù)想中的要低。
不過，輿論普遍認為，盡管從目前的政策看，試點納入征收范圍內(nèi)的房源并不多，稅負也不算重，但兩地都給房產(chǎn)稅征收房源范圍的擴大預(yù)留了政策空間。此例一開，長此以往，很可能習(xí)慣成自然，甚至有人預(yù)計，房產(chǎn)稅將逐步推進，征收對象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”，征收城市將由主要城市覆蓋到全國各地。未來不管是自住還是出租人人持有的房產(chǎn)都有可能被課稅，這才是更加令人不安的事情。
為進一步嚴控樓市，遏制旺盛需求導(dǎo)致的房價上漲，史上最嚴厲的限購政策也在逐步推開，繼2010年國慶節(jié)前宣布停止三套房貸款等嚴厲調(diào)控政策后，2011年初政府又出臺“國八條”新政策，要求將住房限購令覆蓋全國。根據(jù)媒體報道，最終實行限購令的城市將增至72個。據(jù)稱，限購令將“直接阻斷部分不合理購房需求”。在“最嚴調(diào)控”升級的壓力下，中國內(nèi)地的樓市步入降溫通道：成交顯著萎縮，在2011年春節(jié)前后樓市跌入“冰點”。
北京樓市調(diào)控新政揭開神秘面紗，其中一些措施更是被業(yè)界視作史上全國各城市之中最嚴厲的政策。例如，自2月17日起，對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
面對北京高得離譜的房價，出臺這樣的限購措施也是不得已而為之，而且也肯定會取得一定成效。但“必須連續(xù)納稅5年”這條對年輕的北漂族無疑是下了驅(qū)逐令。
限購令只能夠起到在短期內(nèi)讓樓市交易降溫的效果，但如果繼續(xù)實施下去將會醞釀出潛在的巨大后果。由于大量人口依舊繼續(xù)向大城市遷移，嚴厲的住房限購政策并不能改變?nèi)丝诘牧飨�，但卻有可能極大地降低大中城市出租屋的供應(yīng)。據(jù)估計，像北京、上海這樣的一線城市，每年凈增加外來人口高達60萬以上。在限購政策影響下，這些人大多數(shù)都必須租房居住，如果二套房以上的購房被嚴厲限制，房租的飆升將不可避免。據(jù)《新京報》的報道，限購令頒布后，“超過八成受訪者表示房租漲幅較大，由于調(diào)控持續(xù)，房租預(yù)計將繼續(xù)上漲”。
2005年以來，在房價一片漲聲中，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的各種觀點也一度甚囂塵上，早些時候，房地產(chǎn)業(yè)被定位為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是GDP的重要增長點，是擴大內(nèi)需的重要支點。此后，高房價惹來怨聲載道，針對房地產(chǎn)的諸多觀點一并迸發(fā)�！胺康禺a(chǎn)業(yè)綁架銀行”，“抑制投機”一度成為房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控對象，與之對應(yīng)的是經(jīng)濟適用房、兩限房應(yīng)運而生。但是時至今日，充滿貓膩的經(jīng)濟適用房和兩限房對于房價的抑制實乃杯水車薪，收獲甚微，甚至與最初調(diào)控的目的依然南轅北轍。房價依然在飆升，我們?nèi)滩蛔∫獑枺悍康禺a(chǎn)到底是怎么回事？房價到底是怎么回事？高房價是怎么形成的呢？是高房價誘發(fā)高地價還是高地價推動高房價？土地供應(yīng)為何長期滯后？地方政府有沒有辦法擺脫對土地財政的過度依賴？北京上海深圳廣州等大城市的居住問題如何才能合理解決？這一切一切的問題，已經(jīng)不僅僅是象牙塔學(xué)術(shù)界的不同觀點爭論，而是關(guān)乎國計民生和未來社會穩(wěn)定和經(jīng)濟起落的現(xiàn)實大問題。
與諸多房地產(chǎn)的研究者不同，本書作者蘇東更注重“實證”。作者用十余年時間走訪了廣東、浙江、河北、山東等地，在了解房價的同時亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟形態(tài)。他從諸多“親見”的事實和現(xiàn)象上溯本清源，查詢經(jīng)濟現(xiàn)場背后的內(nèi)在力量，從“房價上漲”的表面事實背后，找尋經(jīng)濟規(guī)律的內(nèi)在機理。
房地產(chǎn)的問題，不僅關(guān)系房地產(chǎn)本身，更是城市化進程、人口遷徙、資源調(diào)配等綜合要素共同作用所致，這才是中國特有的獨具特色的問題，而討論房價問題，已然不能只從房地產(chǎn)業(yè)本身討論起，需要將視野更大地拓展開來，才能發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后的真相。
事實上，本書實證地揭示：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因在于城市化運動導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村集中遷移到城市。從國際慣例來看，隨著經(jīng)濟發(fā)展，未來中國內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)展水平必定會達到至少如我國臺灣地區(qū)、韓國這樣的水平，即人均GDP達到一萬美元以上。而一旦達到這樣的發(fā)展水平，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘谋壤齽荼叵陆担簿褪钦f，中國未來的農(nóng)業(yè)人口很可能至多也就占到中國總?cè)丝诘?0％甚至以下。這也意味著，未來很可能有大約6億的農(nóng)業(yè)人口要向城市轉(zhuǎn)移。
同時，導(dǎo)致房價上漲的本質(zhì)原因是：土地供應(yīng)不足。目前中國的城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積只有384萬平方公里，僅占全國國土面積的04％，卻居住了6億多人口。相比之下，全國的農(nóng)村宅基地占地為168萬平方公里，占國土面積的175％，是城鎮(zhèn)用地的437倍，名義上居住了9億農(nóng)民，實際上其中的至少2億人口已經(jīng)進了城。由此可見，我們的城鎮(zhèn)建設(shè)占用的土地的供應(yīng)量依舊很小。所以，解決房地產(chǎn)問題，也不能夠只是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，必須從中國經(jīng)濟和城市布局的大格局下考量。
大多數(shù)住宅緊張的城市，也正是外來人口較多的城市，外來的人口數(shù)量通常都是非常龐大的，他們的住房需求量也必然極其龐大。很大程度上，也正是因為這種人口的遷移，造就了今天我們東部沿海大多數(shù)城市的住房高需求，再加上這部分城市的低供給，共同造就了我們這些城市的高房價。只有擁有得到極大擴大的土地供應(yīng)，并隨之可以建造大量住房，才能夠從根本上遏制高房價。正如本書所一再強調(diào)的，解決中國房價高漲問題，核心政策必須是極大地擴大土地和住房的供應(yīng)量。
在本書中，作者深入了解和研究過各種言論，最終提出了一些前瞻性、建設(shè)性的解決方案。
例如，在開發(fā)的層面，要打破大型房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷，鼓勵和支持中小企業(yè)進入房地產(chǎn)市場。當(dāng)市場上只剩下少數(shù)具備雄厚實力的開發(fā)商時，壟斷就成了必然；而面對房地產(chǎn)的市場供給嚴重不足，就需要有更多的中小開發(fā)商出現(xiàn)，增加不同類型的供給。
例如，要重新定位城市價值。讓上海擁有如此地位的不是它的工業(yè)，甚至也不僅僅因為它擁有一個很大的港口，是航運的中心，更重要的是：它有中國最大的證券交易所，以及明確的經(jīng)濟中心的聲望和實力。在一個金融中心那里，數(shù)量最多的金融部門都是圍繞證券交易所展開的。圍繞著證券交易所，可以形成大量金融方面的工作職位，而且?guī)缀跞慷际歉咝降穆毼�。同樣，北京是政治文化中心，一些不必要的工業(yè)企業(yè)，以及中國最具實力的企業(yè)總部，沒有絕對必要駐扎在北京。可以遷出一些不是完全必要的工作崗位，控制城市膨脹。像上海通用和上海大眾這樣的組裝型生產(chǎn)廠設(shè)備搬遷起來并不難，即使搬遷也不會承受過高的損失。對上海而言，廠房搬遷，意味著城區(qū)又得到了一塊城市發(fā)展的寶貴黃金用地，并且，還削減了城市就業(yè)人口，讓上海城市的空間變得更寬松，更加人性化。絕對可以說是一舉兩得。想抑制北京的人口，削減北京的就業(yè)機會，辦法可能更為簡單——由中央政府牽頭，遷出某些國家單位，特別是由國家投資在北京的諸多根本沒有必要留在北京的部門，包括眾多央企的總部、眾多科研院所、眾多國家所有的大學(xué)等。
在改善城市規(guī)劃以及提高容積率方面，作者也有細致的建議。比如說北京的很多居民居住在五環(huán)、六環(huán)之外，但他們的工作、購物和娛樂都要到二環(huán)、三環(huán)來，這樣交通問題就會越來越嚴重。應(yīng)該在城市擴張的新區(qū)讓這些新的區(qū)域功能是齊全的，人們不離開這個小區(qū)就可以解決其居住、工作和購物問題，這樣融合的城市規(guī)劃才能夠從根本上解決交通擁堵的問題。好的城市規(guī)劃可以緩解交通壓力，好的城市規(guī)劃就是要功能融合……
通過本書，讀者可以了解到，中國現(xiàn)時的房地產(chǎn)并非是人言人殊的一團亂麻，而是有一些客觀的規(guī)律可以認識；高房價的成因有著其板結(jié)的原因，普羅大眾要順勢而為，尋找到為自己資產(chǎn)保值增值的合理路徑。同時，社會公眾也應(yīng)該積極提出政策性建議，由各個層面為解決高房價問題推動政府立法和施政，真正為解決中國城市化過程之中的居住問題找到負面效應(yīng)盡可能減少、公共福祉最大化的良方。
陳志武教授對本書給予了高度肯定，他指出：“任何話題都該從多個角度去追問，多問才能超出表面，理清本質(zhì)。像房地產(chǎn)市場這么涉及每個人的生活，這些年誤區(qū)太多，需要像蘇東先生這樣的客觀視角。”
經(jīng)濟學(xué)家茅于軾也向社會推薦：“要客觀冷靜地認識房地產(chǎn)問題，請讀一讀這本書�！�