樓市初現(xiàn)“價跌量升”苗頭
脆弱的成交量能否助推打破僵局
    2010-07-30    作者:記者 黃玫 付航 實習生 劉春蘭/廣州報道    來源:經(jīng)濟參考報

    樓市新政百日已過,調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示,波譎云詭的房地產(chǎn)市場正從“價堅強”走向“價量齊跌”。由于剛性需求的拉動,樓市降價后吸引了買家入市,一些地方出現(xiàn)了“價跌量升”的苗頭。
  這究竟是短暫的“小陽春”,還是樓市的轉(zhuǎn)折點?脆弱的成交量能否推動下半年樓市打破僵局?開發(fā)商在宏觀調(diào)控下何去何從?記者對此展開調(diào)查。

  脆弱的成交量市場最壞的時候已經(jīng)過去?

  記者在采訪中了解到,廣州、深圳等樓市成交量和成交面積環(huán)比降幅收窄或出現(xiàn)回升,一度冷清的房地產(chǎn)交易市場感覺到一絲暖意。
  在廣州,房地產(chǎn)市場的成交量從6月中旬開始有所反彈。廣州市國土房管局的統(tǒng)計顯示,6月廣州全市一手住宅成交均價12560元/平方米,環(huán)比下降3.0%;交易面積為52.52萬平方米,環(huán)比減少4.3%,降幅較4月縮窄。
  根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,從6月下旬(6月14日到6月20日)開始到7月中旬(7月19日~25日),廣州一手房成交面積從6.9萬平方米上升到10.52萬平方米。
  在另一個風向標城市深圳,價格的下降也拉動了銷售規(guī)模的增加。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,6月住房價格繼續(xù)下降,與年初房價水平相比下降超過兩成,新建商品住宅銷售規(guī)模為14.21萬平方米,比5月略有增加。
  根據(jù)中國指數(shù)研究院對樓市交易情況的監(jiān)測發(fā)現(xiàn),在調(diào)查的35個城市中,大多數(shù)城市也存在“價跌量升”的苗頭。
  招商證券最新房地產(chǎn)行業(yè)周報同樣顯示,7月19日到25日,北京、上海、廣州和深圳等一線城市周成交環(huán)比分別下降31%、上升23%、23%、2%;比前四周平均水平分別下降25%、上升35%、10%和13%。在二線城市,無錫、武漢、成都、重慶和福州等一手房5城市成交環(huán)比上升!
  “市場最壞的時候已經(jīng)過去!敝袊笖(shù)研究院陳晟說,“比5月冰凍期還差的境況不大可能再出現(xiàn)。但這不代表價格調(diào)整到位。目前的成交量是剛性需求支撐,仍然是脆弱的,還會經(jīng)歷一個通過降價提升成交量的過程。”
  此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,全國70個大中城市房屋銷售價格由5月份的環(huán)比上漲0.2%,轉(zhuǎn)為6月份的環(huán)比下降0.1%。商品房銷售面積從5月的0.68億平方米上升到6月的0.92億平方米,扭轉(zhuǎn)了4月、5月銷售面積連續(xù)下降的趨勢。
  廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲則表示,房地產(chǎn)統(tǒng)計存在滯后性,短期數(shù)據(jù)難以說明問題,必須等到季度數(shù)據(jù)出來,才能真正反映趨勢。

  下半年預期房價下降樓市或?qū)⒋蚱平┚?/STRONG>

  專家分析認為,調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力將促使更多開發(fā)商加入降價行列,成交量將進一步回升,樓市可能將打破此前“零成交”的僵局。
  廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強說,“樓市新政后地產(chǎn)類股票的變化可分為兩個階段:從4月17日開始持續(xù)下跌,市場恐慌情緒嚴重,關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言四起;5月20日左右,股價在震蕩中逐漸回升,包括萬科、保利、萬保招金等表現(xiàn)超過大盤。市場對地產(chǎn)類股票重新估值!
  “股價超前反映了市場對于房價的預期!壁w強表示,第一階段房價還未下跌,地產(chǎn)類股價已經(jīng)跌去了40%。第二階段的股價回升表明,部分投資者認可房地產(chǎn)企業(yè)的中長期價值,市場情緒不再悲觀。當然這種認識在投資者中存在分歧。
  趙強說,根據(jù)市場數(shù)據(jù),個人判斷6月份房地產(chǎn)成交量已經(jīng)跌到了谷底。預計由于房價下降導致剛性需求進場,7、8、9月成交量都將持續(xù)以10%的環(huán)比增速上升,但由于國家調(diào)控政策的效應,估計只能恢復到2009年70%的數(shù)量。
  黎文江認為,下半年樓市將打破僵持,朝向價跌量升的趨勢移動。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月、10月。
  “廣州房地產(chǎn)市場一手房存量有2萬多套,下半年新增3萬多套,預計下半年的供給接近6萬套,而需求只有3萬套左右,開發(fā)商只能通過降價促銷。預計廣州花都、番禺等周邊地區(qū)將降價20%,全市降價幅度達到10%。而亞運城將在下半年釋放5千套的供給,將帶動整個房地產(chǎn)市場的回升!崩栉慕f。
  陳晟則認為,預計下半年各個城市的樓價下降幅度不一。二三線城市泡沫不多,主要由剛性需求拉動,因此只要每平方米降價500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤,比如北京通州,相對于2010年4月的樓價頂峰將下調(diào)10%到30%。
  專家普遍認為,樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性至關(guān)重要。暨南大學經(jīng)濟學院博導、教授杜金岷說,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題,它是百姓高度關(guān)注的社會問題。調(diào)控的成敗關(guān)系政府的公信力,在真正達到調(diào)控目的前不能輕言放松。

  開發(fā)商何去何從保障房能否成避風港?

  調(diào)控冷風習習,然而從已披露的中期財報看,房地產(chǎn)企業(yè)似乎業(yè)績不錯。其中率先喊出降價的恒大地產(chǎn)上半年銷售收入209.8億元,同比增長104.90%。
  廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示,由于統(tǒng)計滯后,不少銷售額是去年完成放在今年上半年結(jié)算,2009年下半年房地產(chǎn)銷售旺盛,翹尾因素造成了2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不錯的“假象”。而2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績不佳,也成為同比增速較快的原因。
  韓世同認為,從部分城市成交量驟降70%可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績并沒有表面那樣光鮮,而下半年形勢依然不容樂觀。在國家堅持調(diào)控政策保持穩(wěn)定的狀況下,房地產(chǎn)企業(yè)只有通過降價的措施來挽救成交量。
  中國指數(shù)研究院陳晟表示,如果樓價下調(diào)10%至20%,只相當于地價下降7%,而現(xiàn)在部分地段地價已經(jīng)下降20%至30%,不少開發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地,已經(jīng)開始布局全國進行價格調(diào)整。
  除了降價促銷、加大二三線城市開發(fā)力度外,原來越多的開發(fā)商開始關(guān)注保障房建設(shè)。遠洋地產(chǎn)、萬科、綠地、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。不少開發(fā)商表示,保障性住房建設(shè)將是下半年工作重點。
  一向重利的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會關(guān)注利潤不高的保障房領(lǐng)域呢?韓世同認為,以往保障性住房建設(shè)開發(fā)商參與積極性不高,主要是因為利潤率低。不過,在慘淡的市況下,為了保證資金周轉(zhuǎn)速度,以及機器和人員不閑置,目前開發(fā)商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下,周轉(zhuǎn)速度快的保障房成為吸引開發(fā)商的“藍海”。
  今年以來,多個城市宣布要加大保障性住房的建設(shè)力度。廣州國土房管局方面宣布,將力爭開工建設(shè)約300萬平方米的保障性住房,其中廉租房月2.3萬套,經(jīng)濟適用房1.7萬套。
  隨著政府不斷加大對經(jīng)濟適用房、限價房等保障房的投入力度,參建保障房項目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的好去處。同時,開發(fā)商加大力度參與保障房建設(shè),也有利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
  廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲說,更多民間資本介入保障性住房建設(shè),一是能帶動更多的社會力量和資源參與,二是可借助房地產(chǎn)企業(yè)成熟的市場開發(fā)經(jīng)驗,提高保障性住房建設(shè)的效率。

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