6月12日的英國《金融時報》中文網刊登一篇署名文章，介紹韓國政府調控樓市的經驗。文章摘要如下：
中國的房價已經遠遠超過了一般老百姓的支付能力。上海易居房地產研究院5月20日發(fā)布報告稱，去年中國房價收入比已經超過了8，北京、上海以及深圳等一線城市的房價收入比甚至超過了14。這意味著，如果你在上海工作的話，不吃、不喝地把所有薪水存起來，也要14年以后才能買得起一套房子。而放眼全球，房價收入比很高的紐約和倫敦也只是7左右。
在有關如何抑制房價的討論中，政府是否應當征收房產稅成了最大的焦點之一。在這一點上，韓國也許可以給中國提供一些有價值的經驗。
韓國樓市在2001至2004年間上漲得很瘋狂，尤其是在首爾，核心地段上漲幅度每年達到10%至20%。韓國政府為了打壓高房價，推出了一系列措施，其中最關鍵的利器就是“綜合不動產稅”。
當時韓國已經有財產稅。比如一套1億韓元(現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的財產稅，不過由于征稅的標的房價不到市場價的50%，所以實際稅率只有0.2%左右。
綜合不動產稅是在財產稅之上額外征收，主要面對高端住宅，意在打壓高房價,促進財富的再分配。雖然綜合不動產稅是國稅，但韓國政府把稅款分配到各個地方政府，幫助縮小地域之間的經濟發(fā)展差距。
經過了激烈的討論后，韓國政府從2005年開始征收綜合不動產稅。征稅對象是6億韓元以上的住房，稅率是1%至3%。但由于征稅的標的房價是市場價的60%至70%，實際稅率要低很多。在2007年，綜合不動產稅實際稅率達到最高峰的0.87%。再加上普通財產稅，負擔確實不輕。李明博總統(tǒng)上臺后，從2008年開始實行減稅政策，調整了綜合不動產稅，把征稅對象上調到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調到0.5%至1%。
目前在中國，反對開征房產稅的專家認為，征稅未必能壓低房價。在韓國推出綜合不動產稅的時候，討論的焦點也是它究竟能否降低房價。但我認為中國應當征收房產稅，原因有兩個。
其一，房產稅會使得稅收資本化。如果買房者預計未來必須繳納房產稅，他們就會要求以較低的價格購買房子。當然，市場的供求關系也會影響稅收資本化效應。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產價格。
其二，房產稅通過增加房子的持有成本抑制炒房者的投機行為。舉個例子。張三有兩套房子，想把房價為200萬元的一套房子出租。每個月房租是4000元的話，一年房租是48000元。如果房產稅率是0.8%的話，房主每年繳納16000元房產稅，全年租金純收益就降到了32000元�；貓舐氏陆的軠p少非自住需求，改變供求關系。
推出一項新稅種并非易事。在2005年，韓國政府面對強烈的抵制綜合不動產稅的呼聲。保守媒體和在野黨的反對聲非常強烈，韓國輿論分歧也很嚴重，有些首爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”。他們的反對理由跟目前中國反對開征房產稅的人們的理由相似：解決樓市問題應該從增加供給出發(fā)；該稅會被轉嫁反而增加買房者的負擔，等等。實行綜合不動產稅以來，韓國內部對該稅的褒貶不一。有些專家認為，雖然該稅抑制了樓市投機，但同時增加了自住房者的負擔。但總的來說，我認為綜合不動產稅的利大于弊。
實行綜合不動產稅的第一年，韓國樓市的標準房價出現(xiàn)7年內首次下降。全國樓價平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價甚至下降了9%左右。當時，綜合不動產稅使得房主的持有成本上升，導致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望，最終引起房價下跌。當年8月，韓國政府為了徹底打壓樓市投機行為，還采取了其它一系列措施：擴大綜合不動產稅的納稅對象、增加保障性住房的供應以及促進房產交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些舉措，加上外部環(huán)境的變化如美國的次貸危機，幫助韓國樓市進入了緩慢而有控制的調整期。一位樓市專家稱：“韓國樓市上漲時，一下子漲得很快，但現(xiàn)在下跌的速度很慢，不像氣泡破裂，而像啤酒泡沫消失�！�
韓國政府在開征綜合不動產稅的同時，把住房交易稅率從4%下調到2%。如果中國開征房產稅，也必須同時降低交易環(huán)節(jié)的稅收，否則樓市會出現(xiàn)供求扭曲、交易減少。目前中國與房地產相關的稅都發(fā)生在交易環(huán)節(jié)，而二手房轉讓過程中，營業(yè)稅、個人所得稅和印花稅等交易成本過高。在美國、英國和日本等發(fā)達國家，房產保有稅與交易環(huán)節(jié)的稅比都是約9∶1。
靠開征房產稅這樣的政策工具顯然不能解決中國的樓市問題。中國政府還應當增加供應，尤其是保障性住房。目前中國樓市的供給結構中，商品房占了90%。極少的保障性住房供應使得房產商享受幾乎壟斷的地位。當前韓國樓市的最熱門話題是“Bogumjari住宅”，大概意思就是“安樂窩”。到2018年，韓國政府擬在首爾與其周邊建設150萬套保障性住房�！癇ogumjari住宅”的房價是一般商品房的70%至80%。雖然很多韓國人不太喜歡李明博政府，但對這項政策都十分擁護。
中國樓市里正在形成泡沫，但最好讓它成為啤酒泡沫，而不是氣泡。在這一點上，也許韓國的做法有一定借鑒意義。 |
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