樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力。 國務(wù)院17日再次下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知,公布了更為嚴(yán)格的調(diào)控舉措。其中明確要求商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 記者這幾天采訪發(fā)現(xiàn),在力度持續(xù)加大的新一輪樓市調(diào)控政策影響下,北京、上海、深圳等地的二手房掛牌量急劇放大,買家出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒,部分炒家出現(xiàn)加速離場的跡象,同時個別樓盤和二手房業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一輪針對樓市展開的調(diào)控政策是近年來最嚴(yán)格的一次,將對高房價(jià)形成打壓,而與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”。
聚焦 1 京滬深二手房掛牌激增 觀望濃厚部分炒家離場
“和前一段時間的‘恐慌性’購房明顯不同,最近這兩天買房人突然‘消失了’,與之形成鮮明對比的是,二手房房源有明顯的放量跡象,現(xiàn)在每天店里都能接到十幾套新房源。在此之前,每天的新房源不過一兩套。”北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員告訴記者。 據(jù)我愛我家對北京市所有400余家門店的統(tǒng)計(jì)顯示:國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策公布的當(dāng)天,已經(jīng)簽約的貸款客戶就開始紛紛給店面打電話,要求加急辦理過戶和批貸手續(xù)。同時,整體房源量上升15%,尤其是2005年以后的二手商品房房源量上漲三成。此外,部分炒家離場。 我愛我家統(tǒng)計(jì)顯示,房貸新政和“新國十條”頒布后,快進(jìn)快出的短期炒家迅速拋盤離場,通州、望京等前期炒作的熱點(diǎn)區(qū)域房源量增加了30%,而購房委托量則下降了25%,成交較4月初的周末下降了20%,成交價(jià)開始企穩(wěn),業(yè)主跳價(jià)和毀約現(xiàn)象基本消失。 另據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示在14日到18日4天時間內(nèi),北京二手房市場新增客戶需求為2000組,僅相當(dāng)于13號一天新增的需求,客戶需求新增下跌了8成。同時,在中原抽樣調(diào)查回訪的5000個從3月15日登記的購房客戶中,明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了67%,僅有10%左右的客戶認(rèn)為政策的實(shí)際效果還要再看看。 一邊是購房者的觀望,另一邊卻是賣方掛牌房源明顯增加。同樣來自北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示,在14日至18日短短的幾天內(nèi),北京二手房房源新增達(dá)到了3000套,相比之前市場平均水平上漲了40%,尤其是通州、望京、亦莊、大興、昌平等區(qū)域,環(huán)比房源上漲幅度達(dá)到了翻倍。個別區(qū)域甚至出現(xiàn)了單個項(xiàng)目單個業(yè)主一次拋售幾十套二手房。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),燕郊、通州、望京、亦莊、房山等地是最有可能出現(xiàn)“拋售潮”的地方。 北京發(fā)生的情況并非個案,上海、深圳等地也出現(xiàn)了類似的情況。記者18日從上海多家房產(chǎn)中介公司了解到,受二套房貸政策收緊影響,二手房掛牌量激增,不少賣家將掛牌價(jià)從“到手價(jià)”調(diào)整為“成交價(jià)”,而買家觀望氣氛則較濃,多是前來問詢,很少出手。 上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者,從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,最近三天的掛牌量比正常水平激增50%左右。 在浦東一家21世紀(jì)不動產(chǎn)門店內(nèi),購房者劉先生接受記者采訪時表示,提高二套房首付和貸款利率的政策對他影響很大,假設(shè)一套200萬元商品房,原先首付60至80萬元,現(xiàn)在首付要提高到100萬元;按100萬元貸款20年等額本息還款方式計(jì)算,原先可以享受到85折基準(zhǔn)利率,累計(jì)利息590530元,按1.1倍基準(zhǔn)利率計(jì)算累計(jì)利息則要793616元,相差203086元,成本增加10%以上。 一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者,最近兩天出現(xiàn)難得的忙碌,電話一直響個不停,不管是賣家還是買家,都紛紛打來電話,咨詢新政后的樓市走向、掛牌策略是否該作調(diào)整等,“最急的是賣家,擔(dān)心無法成交”。 與京、滬出現(xiàn)的情況一樣,深圳樓市的觀望氣氛也再度濃厚起來,急于買房的人少了,持幣觀望的人多了。同時,部分炒家正加速離場。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控,深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。
聚焦 2 個別樓盤和業(yè)主報(bào)價(jià)松動 全面性降價(jià)情況尚未出現(xiàn)
在持續(xù)加碼的調(diào)控政策作用下,個別樓盤和部分二手房業(yè)主報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)松動,但全面性的降價(jià)情況并未出現(xiàn)。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露,新政已對部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生了不小的震懾,特別是開發(fā)的樓盤前期價(jià)格上漲過快的區(qū)域,如北京通州區(qū)某項(xiàng)目,原計(jì)劃在4月17日加開新樓座時每平方米單價(jià)比上一期提高3000元,恰逢新政出臺,該項(xiàng)目不僅沒有提高售價(jià),反而對全款購房客戶下調(diào)近3000元/平方米,對貸款購房客戶也有額度不等的價(jià)格優(yōu)惠。 在個別樓盤價(jià)格出現(xiàn)松動的同時,部分二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)也開始松動。據(jù)北京中原三級市場研究部14日至18日的統(tǒng)計(jì)顯示,在目前市場二手房2萬套存量中,抽樣調(diào)查顯示60%的房主表示不再漲價(jià),更有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價(jià),特別是全款的購房者目前已經(jīng)能夠優(yōu)惠3%至5%。在中原地產(chǎn)登記售房的林女士就表示:誰知道政策會這么密集,現(xiàn)在只要有人愿意全款,情愿降價(jià)20萬。抓緊時間過戶了,省得提心吊膽的。 北京“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)赂嬖V記者,樓市新政出臺后,部分買家急于成交和部分賣家開始主動讓價(jià)。她舉例子說,朝青區(qū)域的興隆家園當(dāng)前售價(jià)為26000元/平方米左右,由于該樓盤價(jià)格上漲較快,很多業(yè)主對于不斷提價(jià)已經(jīng)形成慣性心理,業(yè)主李先生幾天前將報(bào)價(jià)提為27000元/平方米,并且表示不具備讓價(jià)空間。但當(dāng)時每天仍有至少五六組客戶看房,而16日新政后,客戶均表示價(jià)格偏高,看房意愿大大降低,李先生也急于成交,最終將價(jià)格調(diào)回為26000元/平方米售出。 張?jiān)抡f,北京典型區(qū)域業(yè)主讓價(jià)并不在少數(shù),這主要取決于需求在二套房新政后對房價(jià)短期內(nèi)快速上漲預(yù)期大大降低。 宋會雍也向記者表示,根據(jù)上海中原統(tǒng)計(jì),上海也有部分業(yè)主開始主動下調(diào)價(jià)格,“一套200多萬元的房子,差不多下調(diào)5萬元至10萬元”。 雖然個別樓盤和業(yè)主報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)松動,但全面性的降價(jià)情況尚未出現(xiàn),部分開發(fā)商仍對房價(jià)走勢持樂觀態(tài)度。記者從上海幾個新開盤的樓盤了解到,目前購房需求沒有受到太大影響,各樓盤并沒有下調(diào)價(jià)格。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,二套房貸收緊政策對樓市的影響主要還是反映在預(yù)期上,價(jià)格和成交量的漲幅或?qū)p少,但市場的共識還是漲,開發(fā)商主動下調(diào)價(jià)格動力不足。 記者從深圳個盤監(jiān)測數(shù)據(jù)了解到,目前深圳全市一手房價(jià)格依然十分穩(wěn)定,部分樓盤甚至還在繼續(xù)上調(diào)銷售價(jià)格。而一手房供應(yīng)量不足,為價(jià)格上漲提供了支撐,特別是關(guān)內(nèi)樓盤,價(jià)格依然十分堅(jiān)挺。
聚焦 3 樓市將迎拐點(diǎn)聲音漸強(qiáng) 購房人期待“稅政”落地
雖然全面性的降價(jià)情況尚未發(fā)生,但認(rèn)為樓市將迎來拐點(diǎn)的聲音漸強(qiáng)。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士普遍表示,新政是近幾年最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,無論是精準(zhǔn)度還是可操作性較以往都有較大提高,如果能夠得到有力執(zhí)行,將對高房價(jià)和市場形成有效作用。 SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為,最近出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的密集程度和嚴(yán)厲程度都是近年來少有的,“新國十條”出臺后,有人說是住宅市場的西伯利亞寒流來了,未來房價(jià)拐點(diǎn)有多遠(yuǎn),住房價(jià)格到底如何變化,相信未來一個月就可以見分曉,但住房的成交量會迅速降下來。對于高房價(jià)區(qū)域停止給第三套住房貸款,可以抑制一部分市場上的需求,對抑制住宅房價(jià)有好處。 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新聞與研究部總監(jiān)周學(xué)軍認(rèn)為,新政的出臺提高了投資客的入市門檻,同時也將大量改善型二次置業(yè)者拒之門外。接下來成交量會大幅減少,市場進(jìn)入觀望期,如果政策實(shí)施的力度也是非常強(qiáng)硬,將對市場的“高燒不退”殺傷力非常大。一段時間成交量持續(xù)萎縮,下一步市場就會出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)促銷急于銷售的局面。 21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師齊凡接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時說,調(diào)控嚴(yán)厲出乎意料,房價(jià)下跌無可避免。她預(yù)計(jì),短時期內(nèi),可能會有一批投資者將其房產(chǎn)拋售到二手房市場,導(dǎo)致二手房價(jià)格先行下跌,然后傳遞到新房市場,新房價(jià)格下跌再影響二手房市場! 深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕在接受記者采訪時表示,國務(wù)院這一重拳出擊能真正打擊到持續(xù)高漲的投資、投機(jī)需求。但并不能強(qiáng)有力地扼制大富豪們的購買欲望,反而會將大量剛性需求拒之門外。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展,不僅僅要從收緊信貸入手,更應(yīng)該在稅收方面加大調(diào)整力度。 記者了解到,在國務(wù)院最新下發(fā)的通知中,明確提出,要發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。 記者采訪發(fā)現(xiàn),購房人期待相關(guān)的稅收政策盡快落地。多數(shù)購房者向記者表示,國家遏制高房價(jià)的決心已經(jīng)表露無遺,目前已在信貸、土地等方面出臺了一系列的調(diào)控政策,但如果能夠盡快在稅收方面再出臺相關(guān)的調(diào)控政策,無疑會對高房價(jià)形成全面打壓。 一位房地產(chǎn)開發(fā)商私下里對記者表示,如果與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策出臺,那無異于“雪上加霜”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,下一步,與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”,遏制高房價(jià)的“利器”。 |