根據(jù)《北京市城市規(guī)劃條例》,以“LOFT”名義自行將已審定規(guī)劃設(shè)計層高房屋分割成上下兩層,屬于擅自改建、翻建建筑物的情形,由此形成的建筑物屬于違章建筑物,將進(jìn)行強(qiáng)制拆除! 事實(shí)上,多數(shù)購房者對于科研辦公樓立項(xiàng)的項(xiàng)目,認(rèn)識并不清晰,以為與普通商業(yè)立項(xiàng)的樓盤一樣,僅是產(chǎn)權(quán)年限和水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。事實(shí)上,區(qū)別遠(yuǎn)沒有那么簡單,專家介紹說:“科研辦公樓立項(xiàng)的項(xiàng)目,除了普通購房者認(rèn)識到的那些區(qū)別,還有著可能通不過竣工驗(yàn)收、業(yè)主難以入住或拿不到產(chǎn)權(quán)證,難以過戶等風(fēng)險!薄耙罁(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定:建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后,用地單位就不得擅自改變原批準(zhǔn)的土地用途,擅自改變的則構(gòu)成了非法改變土地用途的違法行為。”專家如是說,但由于目前尚未有相對應(yīng)的管理部門對此事進(jìn)行監(jiān)管和具體的處罰條例,且科研用地拿地價格往往只有普通樓盤的十分之一,所以在利益的誘惑下,一些開發(fā)商仍愿意“鋌而走險”。 中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長楊重光明確指出,科研用地不屬于居民生活用地范疇,不能擅自更改,若要將土地性質(zhì)用途更改為經(jīng)營性用地,則必然涉及到補(bǔ)交土地出讓金。楊重光分析,恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關(guān)鍵所在——由于科研、工業(yè)類型的用地,按照目前市場情況,其土地出讓金、土地價格以及稅費(fèi)等運(yùn)營成本,都明顯低于住宅,于是,這其中灰色的利潤空間也就隨之產(chǎn)生了。楊重光還強(qiáng)調(diào),原則上說,立項(xiàng)為非住宅的項(xiàng)目,在水電費(fèi)用上,不可能調(diào)整為民用價格。而目前市場上開發(fā)企業(yè)對購房者所宣稱的改為民用價格水電,實(shí)際上多是開發(fā)商自己補(bǔ)貼之后,導(dǎo)致的水、電價格相比于非住宅使用的成本降低。 GVA衡信柏迪的營銷綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼表示,“商改住”項(xiàng)目的出現(xiàn)主要是由于幾年前市場上純商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)匱乏才產(chǎn)生的。后來由于大量純商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn),使得這些曾經(jīng)商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目開始打出商住的旗號,但是隨著地產(chǎn)市場發(fā)展的逐步健全,這樣的橫跨兩種物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品必然逐步被社會淘汰。岳鋒鋼認(rèn)為,從長期看,“商改住”畢竟是特殊市場發(fā)展階段、特殊市場生態(tài)環(huán)境下的一個特殊產(chǎn)品類型,與“住改商”一樣,同屬于過渡型產(chǎn)品,擦邊球的做法。這種并不規(guī)范的產(chǎn)品形態(tài)勢必成為風(fēng)險的潛伏地。普通業(yè)主會不會成為風(fēng)險的最終承擔(dān)者?如果“商改住”已成為一種市場慣例,那么如何將其規(guī)范化則應(yīng)當(dāng)進(jìn)入相關(guān)部門的視野。 |