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海南省瓊海市的中信博鰲千洲灣房產(chǎn)項目在建設(shè)中。記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉,海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面,全年有望達到500萬平方米。新華社記者
趙穎全 攝 |
中央經(jīng)濟工作會議剛結(jié)束,各路券商紛紛開始向股民推薦房地產(chǎn)二三線城市的代表股,如信達地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球等。業(yè)內(nèi)人士認為,中央經(jīng)濟工作會議提出穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制,意味著今后不會一味再搞一線城市中心化,而是要啟動更多的消費點拉動內(nèi)需,這將給二三線城市帶來持續(xù)的城市化動力及大量剛性需求和改善型需求。
接棒一線城市,二三線城市成房價上漲新陣地
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明,今年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比10月份擴大1.8個百分點;環(huán)比上漲1.2%,漲幅比10月份擴大0.5個百分點。其中,新建住宅銷售價格同比和環(huán)比上漲的城市均達到67個,環(huán)比漲幅最大的5個城市是:?4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、銀川2.6%。此前,國家統(tǒng)計局公布的前三季度全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示,新建住宅同比價格上漲的城市有58個,其中漲幅最大的五個城市是金華、寧波、錦州、廣州和銀川;環(huán)比上漲的城市有66個,其中漲幅最大的五個城市是溫州、湛江、杭州、濟寧和銀川。 另據(jù)記者了解,長春等省會城市,盡管漲幅不在全國前列,但是因為近兩年來一直保持著穩(wěn)步上漲的勢頭,目前房價已達到近三年的最高點,11月份新建商品房價格突破5000元。 有分析人士指出,造成二三線城市房價飆升的主要原因,一是近幾年內(nèi)地省會城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深等一線城市,帶動經(jīng)濟發(fā)展,資本和勞動力向二三線城市轉(zhuǎn)移,增加了二三線城市本地居民的剛性需求;二是相比房價迅速上漲的一線城市,二三線城市仍然是“價格洼地”,吸引了部分外來投資者的進入,增加了投資性需求。據(jù)了解,一向以本地居民自住為主的吉林省省會長春市,今年投資者比例有可能達到20%,是2006年的三倍;三是與一線城市相比,二三線城市呈現(xiàn)出一定的價格傳導(dǎo)滯后性,目前的房價上漲可以看做“追漲”的結(jié)果。 易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬分析說,加快城鎮(zhèn)化進程,會加快農(nóng)民人口向城市流動,帶來大量的新增購房需求,使房地產(chǎn)價格獲得有力支撐。另外,中央經(jīng)濟工作會議報告中還提到要“提高城市規(guī)劃水平,加強市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),完善城市管理,全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平”,這也意味著這一輪城鎮(zhèn)化不會是低水平的簡單重復(fù),而是城市形象的提升和居住舒適度的提高,樓價也將從中分得一杯羹。
爭相布局,二線城市又掀“搶地狂潮”
中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于推進城鎮(zhèn)化、放寬中小城市城鎮(zhèn)戶籍限制的消息剛剛落地,今年在北京土地市場上屢有收獲的首開股份迅速出擊二三線城市,以24.23億元拿下了太原和廈門共計67.644萬平方米的土地。 事實上,萬科、中海等一線開發(fā)商早已在二線城市大舉布局。據(jù)克而瑞(中國)研究中心統(tǒng)計,今年前七個月,萬科、中海等多家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約980萬平方米,占總新增土地儲備建筑面積的49%,三四線城市占29%,而一線城市僅占22%。 房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出手,帶來二三線城市土地市場井噴。據(jù)了解,今年11月份,我國一線城市中除上海以外,住宅用地成交量均出現(xiàn)下滑。北京僅成交一宗,面積27萬平方米。上海成交35萬平方米,廣州、深圳則均無住宅用地成交。但反觀二三線城市,土地成交量則出現(xiàn)明顯活躍的跡象。天津上月的住宅用地成交量大幅增加,共成交360萬平方米。其中津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)的一塊住宅用地面積高達248萬平方米,是天津今年最大的住宅用地。此外,武漢11月的住宅用地成交量也超過了100萬平方米。
除積極拿地外,大型房企對二三線城市的重視還體現(xiàn)在與地方政府和國資平臺的密切合作上。今年5月份,萬科與長春市政府達成協(xié)議,將在房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體等領(lǐng)域擴大投資,預(yù)計在長春開發(fā)投資總額30億元。業(yè)內(nèi)人士分析認為,二線城市已經(jīng)成為房企聚焦的熱點。
房地產(chǎn)泡沫或擴散到二三線城市
“城鎮(zhèn)化可能是一把雙刃劍,一方面帶動二三線城市發(fā)展,另一方面使一線城市的地產(chǎn)泡沫向二三線城市擴散”,長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人顧永超說。 品牌地產(chǎn)進軍二三線城市,提高了當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)檔次,但是同時也拉高了房價。今年9月份,長春新建商品房成交均價為4500元/平方米左右,隨著“地王”頻繁出現(xiàn),房價也在迅速走高,進入10月份,突破5000元大關(guān)。10月30日,中海地產(chǎn)以均價破萬的高價拿下長春“長鈴地塊”,樓面地價達到3480元/平方米,預(yù)計房價將超過7000元。業(yè)內(nèi)人士指出,有了這樣的市場預(yù)期,長春明年樓市開盤價將超過6000元/平方米。 不僅僅是長春,包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個二線城市,在臨近年底的傳統(tǒng)樓市淡季,樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢。 顧永超認為,在傳統(tǒng)淡季中出現(xiàn)這樣的銷售熱潮非常不正常,這是一種擔心房價上漲的“恐慌性購買”,將大大提前釋放居民的購買力,而且進一步推高房價。日前甚至連西北城市蘭州也出現(xiàn)了均價破萬的樓盤。與很多二三線城市年人均可支配收入剛剛過萬的購買力相比,房價的漲幅已經(jīng)遠遠超過了工資漲幅,樓市發(fā)展的可持續(xù)性令人擔憂。 萬科公司董事長王石近日接受了《華爾街日報》的獨家采訪。他認為,目前諸如北京、上海等一線城市的房價肯定存在泡沫。從全國整體來看,泡沫特征還不明顯。但如果泡沫向二線、三線城市擴散,情況將十分令人擔憂……這樣一來其性質(zhì)就會類似日本上世紀90年代初破滅的房地產(chǎn)泡沫。 |