“沒想到”、“太瘋狂”,談及2009年的北京樓市,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的感慨。從年初的低迷,到年中的回暖,再到年末的瘋狂,戲劇性的變化令人始料不及。在表達(dá)感慨的同時,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也對明年的房價走勢持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度,不排除明年京城樓市會出現(xiàn)高位調(diào)整的可能性。 亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1至10月,北京市共成交商品住宅143203套、1645.43萬平方米,與低迷的2008年同期相比,各項(xiàng)指標(biāo)均翻倍,并超過了樓市大好的2007年同期水平。而今年3至10月京城商品住宅單月最高成交套數(shù)為18533套,最低成交量也達(dá)到14021套。 二手房的表現(xiàn)則更令人驚嘆。記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、鏈家地產(chǎn)等多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,今年北京全市二手房的成交套數(shù)已達(dá)23萬套,已幾乎與此前三年的成交總和持平。據(jù)推算,12月很可能繼續(xù)突破歷史記錄,全年則有望達(dá)到27萬套。 在巨量成交的支撐下,京城房價也步入快速上行通道。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示,2009年北京房價上漲是瘋狂的一年,年底價格對比1月8900元/平方米累計(jì)漲幅已經(jīng)超過47%,達(dá)到13150元/平方米。而這一價格上漲趨勢在12月還將繼續(xù),全年價格上漲幅度有望達(dá)到51%。 北京美聯(lián)物業(yè)華紡易城分行及天鵝灣分行的工作人員向記者介紹說,朝青區(qū)域雖然一直是朝陽區(qū)二手房交易的熱點(diǎn),但是也從來沒有今年這么火熱,“從2月開始,這一區(qū)域可以說是領(lǐng)漲北京二手房市場,基本保持著成交價格每月超過5%左右的上漲幅度!睋(jù)了解,該區(qū)域累計(jì)價格已經(jīng)從9150元/平方米上漲到14580元/平方米,上漲幅度高達(dá)59.3%,漲幅居全北京之首。 亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,京城二環(huán)內(nèi)樓市整體步入3萬元時代,四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)量價勁漲。其中,二環(huán)以內(nèi)、二至三環(huán)區(qū)間開盤項(xiàng)目均價分別為30905元/平方米、28126元/平方米,單價均比2008年同期水平上漲了4000元左右。不僅城內(nèi)房價持續(xù)走高,就連郊區(qū)房價也漲勢驚人。今年年初時均價萬元以下房產(chǎn)多分布于豐臺、大興、房山、通州、昌平等郊區(qū)。而到年末時,即便是在郊區(qū)也難以找到均價低于萬元的房產(chǎn)。 火爆的樓市也引發(fā)了大家對未來房價走勢的猜測。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,明年房價可能仍將保持上行走勢,但不排除會出現(xiàn)局部回調(diào)。如果相關(guān)政策出現(xiàn)變化,樓市成交量等面臨較大的變化。 21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師孟奇分析說,明年北京的二手房市場將呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢。從成交情況來看,明年二手房市場的成交量將有所下滑,這主要是因?yàn)橘彿啃枨笤诮衲赀^度釋放已嚴(yán)重透支了明年的樓市。即便2010年房地產(chǎn)政策不出現(xiàn)大幅度的調(diào)整,交易量也會因今年以來尤其是年底需求的集中釋放而正;芈,而如果優(yōu)惠政策取消,將會加速交易回落的速度和幅度。根據(jù)今年年初的經(jīng)驗(yàn),二手房市場的交易活躍程度很大程度上將影響到新房的交易,一旦二手房成交量回落速度與幅度過大,將會對2010年整個房地產(chǎn)交易產(chǎn)生極大的負(fù)面影響,成交再次步入低迷是完全可能的。 美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,2010年北京樓市中二手房將繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位,二手房可能占據(jù)全年成交的60%。房源對比可以發(fā)現(xiàn),經(jīng)過10年的開發(fā),北京商品房市場已經(jīng)上市的達(dá)上百萬套,而且同樣數(shù)量的公房也面臨著升級換代的需要,所以二手房市場將越來越火熱。而反觀商品房市場則出現(xiàn)了土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢,這將使得成交量逐漸萎縮。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析說,由于經(jīng)濟(jì)走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響,加之今年土地價格不斷上漲,在成本因素作用下,未來的房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)上漲。此外,從需求層面來看,由于北京的大城市效應(yīng),不但剛性需求旺盛,投資性需求也比較強(qiáng)大。多重客觀因素的疊加作用下,2010年房價仍將保持上行走勢。她同時指出,不排除房價局部性、階段性的回調(diào)可能。這主要是由于剛性關(guān)系和具體產(chǎn)品來決定的。某一時間段、某一區(qū)域,產(chǎn)品同質(zhì)化、集中入市等都會造成供需關(guān)系發(fā)生變化,為了銷售產(chǎn)品,開發(fā)商會出臺相關(guān)措施,如打折、促銷、降價等,這些都是正常的市場交易行為。 |