起始價四億,成交價14.64億,溢價率266%。最近兩月間,長春土地市場“城頭變換大王旗”,地王頻出,高潮迭起,不僅令普通購房者目瞪口呆,連業(yè)內(nèi)人士也驚呼“看不懂”。是賣的瘋了還是買的瘋了?土地“招拍掛”對房地產(chǎn)市場是禍?zhǔn)歉#?
地王頻繁更迭,溢價率一路走高
10月30日,中海地產(chǎn)集團有限公司經(jīng)過263輪競價,以14.64億元的總價拿下長春“長鈴地塊”,溢價率266%,創(chuàng)下了長春經(jīng)營性土地出讓史上的三宗“最”:拍賣次數(shù)最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價格最高。該地塊起始價4億元,成交之后凈地價格達到每平方米10448元,樓面價每平方米達到3480元。
據(jù)記者了解,近兩個月來,長春土地市場的一掃上半年多以掛牌方式、底價成交的低迷局面,競拍激烈、大單頻現(xiàn),土地出讓總價、單價紀(jì)錄不斷被刷新,最高溢價率從9月初的68.5%迅速飆升至10月底的266%。10月16日萬科剛剛拿下長春“地王”,紀(jì)錄不到半個月時間即被中海刷新。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,“地王”爭奪戰(zhàn)目前還只是一個開始。今年10月中旬,長春市推出了19個優(yōu)選地塊,目前出讓的只是其中一部分,還有更具潛質(zhì)的地塊待推出;另外,前幾輪的土地爭奪戰(zhàn)中,如愿以償?shù)钠髽I(yè)可能還會爭地,鎩羽而歸的企業(yè)更不會善罷甘休,還有一些無地可開的企業(yè)正在相機而動,因此,土地爭奪戰(zhàn)短期不會結(jié)束,至少將延續(xù)至今年年底。
“地王”面前,各方心態(tài)迥異
“地王”出現(xiàn)對賣家無疑是一件值得高興的事。作為賣方代表,長春市國土資源局相關(guān)人士表示,在“招掛拍”的出讓機制下,“價高者得”,“有人愿意出高價買我們當(dāng)然愿意出高價賣”,“地王”是一種合理合法的市場行為。
而中小型開發(fā)企業(yè)只能望“地王”而興嘆。過去,中小開發(fā)企業(yè)主要靠拿低價地蓋低價房的策略取勝,“地王”一出,土地價格節(jié)節(jié)攀升。今年1-9月,長春經(jīng)營性土地出讓均價在1800元/平方米左右,而近期拍出的幾塊土地,單宗地均價大多超過2100元,長鈴地塊均價已達每平方米10000多元。“想靠地價平衡房價越來越難了”,長春市一家中型開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理表示,眼下中小開發(fā)商拿地空間和開發(fā)空間越來越小。
長春一些普通購房者則普遍表現(xiàn)出對“地王”的不解和對房價的擔(dān)心!斑@塊地(長鈴地塊)能做啥?就是種金子,也得一年兩季才能回本兒……”“這不是地,是一塊流著金湯的大肥肉,就要焅\了油,端上餐桌,由你、我、他來買單”。據(jù)了解,長鈴地塊樓面地價3480元,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計該地塊未來房價至少在7500元/平方米。而長春市今年1-9月的商品房均價僅為每平方米3700元,高檔樓盤均價也只有5000-6000元。
招拍掛”是福是禍
吉林省社科院經(jīng)濟所研究員李曉群認為,對于政府來說,“地王”使土地價值得以充分體現(xiàn),可以增加政府財政收入和稅收,有更多的資金改善民生;對企業(yè)來說,“價高者得”,可以使土地向一些有實力的房地產(chǎn)企業(yè)手中集中,有利于開發(fā)的集約化和規(guī);,降低成本,避免浪費!罢信膾臁敝贫群鸵虼水a(chǎn)生的“地王”之所以引起關(guān)注和非議,關(guān)鍵在于它緊緊和房價聯(lián)系在一起。
李曉群指出,房子是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品,不能完全依靠市場化來解決,因此,與之密切相關(guān)的土地也不能完全市場化。目前,我國正在建立多層次的住房保障體系,土地市場也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整,不能只采取“招拍掛”一種供地方式,土地出地不能全靠市場。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為,土地有償使用的基本原則要堅持,但招拍掛制度應(yīng)進一步完善,對不同用途的商業(yè)用地可以采取不同的招拍掛方式。對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式;但對普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標(biāo)招拍掛方式,綜合地價、房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、消費者評價等多種指標(biāo),選拔出真正能為消費者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。
李曉群認為,建立起多層次的土地供應(yīng)體系,比如,保障性住房用地劃撥、普通住宅用地政策傾斜,高檔住宅用地“招拍掛”,到那時,在“地王”面前,各方的心態(tài)也許都會平和許多。
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