9月全國房價漲2.8% 樓市調(diào)控只會溫和出現(xiàn)
    2009-10-16    作者:本報記者 李佳鵬 陳偉    來源:經(jīng)濟參考報

    合肥市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一角(10月15日攝)。新華社記者 李健 攝

    國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局15日公布的最新數(shù)據(jù)顯示,9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%,漲幅比上月擴大0.8個百分點,創(chuàng)年內(nèi)新高;環(huán)比上漲0.7%,雖然漲幅比上月縮小0.2個百分點,但已經(jīng)是連續(xù)第7個月環(huán)比出現(xiàn)上漲。
    未來房地產(chǎn)政策走勢無疑成為各方關(guān)注的焦點,對此,專家認為,未來政策走勢有待觀察,估計政策層面會比較溫和,不會出現(xiàn)太大變化。

    同比增速創(chuàng)下12個月以來新高

    北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,同比漲幅會創(chuàng)新高,是因為房價在去年9月份的時候是一個低點,而今年9月份的房價則在相對較高的位置;環(huán)比漲幅收窄,則說明9月份以來樓市開始出現(xiàn)了價漲量跌的跡象。
    數(shù)據(jù)顯示,9月份,新建住房銷售價格同比上漲2.7%,漲幅比上月擴大1.2個百分點;環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月縮小0.3個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲4.9%,環(huán)比上漲1.0%。
    與此同時,9月份,二手住房銷售價格同比上漲3.8%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月縮小0.1個百分點。
    中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示,由于去年樓市不好,地方政府相繼出臺了一些救市措施,春節(jié)以后樓市就開始觸底了。后來,房價就開始出現(xiàn)反彈了,到了3月份以后則已經(jīng)全面活躍起來。
    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,前三季度,全國商品房銷售面積58371萬平方米,同比增長44.8%。其中,商品住宅銷售面積增長46.4%,增幅最大。前三季度,商品房銷售額27532億元,同比增長73.4%。其中,銷售額漲幅最大的為商品住宅,增長了78.2%。
    李文杰指出,今年以來,樓市可以說是一直保持供銷兩旺的局面。由于寬松的信貸政策、通脹的預期以及傳統(tǒng)的消費習慣,大城市里投資保值的需求一直在上升。由于投機因素的存在,目前的房價有一定的虛高,樓市存在過熱的風險,但是否已經(jīng)產(chǎn)生泡沫則不好說。

    短期內(nèi)房價仍有上漲空間

    民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部15日發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍皮書》認為,房價短期內(nèi)仍有上漲空間。藍皮書指出,目前房價上行的動力要大過下行的壓力,因為資金壓力是開發(fā)商降價的最主要和直接的原因,而現(xiàn)階段開發(fā)商的壓力很小。
    一方面,銷售旺盛帶來大量的資金回流;另一方面,投資和建設(shè)增速的滯后使得開發(fā)商的資金支出不多。與此同時,寬松的貨幣政策使企業(yè)的融資渠道順暢。因此,預計短期內(nèi)開發(fā)商集體降價的可能性微乎其微。
    藍皮書認為,二、三線城市房價壓力小于一線城市。北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房價收入比顯著高于全國水平,其中杭州和北京等城市的房價收入比甚至接近20;而長沙、長春、青島、昆明等二線城市的房價收入比還不到10,這些二線城市的房價壓力顯著小于一線城市,這也意味著這些二線城市房價上升的空間更大,市場也更具抗跌性。
    和樂觀的預測不同,也有專家認為全國房價漲幅正式出現(xiàn)“拐點”,同比增幅將于年底前后觸頂。
    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%,漲幅比8月份擴大0.8個百分點;環(huán)比上漲0.7%,漲幅比8月份縮小0.2個百分點———標志著9月房價增幅首次出現(xiàn)“拐點”。
    “同比增幅繼續(xù)擴大,環(huán)比增幅已不再增加,環(huán)比增幅‘8月或9月觸頂’的判斷基本沒有疑義。第四季度,環(huán)比增幅還將繼續(xù)逐月收窄。至于同比增幅,將于年底前后觸頂。”楊紅旭說。
    他表示,雖然地王頻出,但今年土地出讓面積依然偏少,預計全年將少于2008年,更少于2007年,這將影響未來1至3年的商品房供應(yīng),也即中期來看,商品房供應(yīng)也難以大幅放量,這將制約房價下跌的幅度。
    他同時認為,第四季度成交還將下滑。其中,6月成為2009年度成交量最大的月份。傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn),9、10月份不可能超過6月份,全國整體和大部分一二線城市皆如此。第四季度全國商品房銷售量,將明顯低于二、三季度。

    嚴厲打壓政策年內(nèi)恐難出臺

    今年年底,各地方為了暖市而出臺的一系列政策面臨到期的問題,未來政策走勢無疑成為各方關(guān)注的焦點,對此,專家認為,未來政策走勢有待觀察,估計政策層面會比較溫和,不會出現(xiàn)太大變化。
    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說,明年房地產(chǎn)政策環(huán)境應(yīng)該依舊偏松,因為在目前的經(jīng)濟環(huán)境下,政府不會對房地產(chǎn)業(yè)采取過度緊縮政策,至于具體會采取哪些政策仍有待觀察。
    不過,任啟鑫同時指出,鑒于房價的過快上漲關(guān)系到民生,出于平抑房價改善民生的考慮,決策層有可能在明年終止在2009年執(zhí)行的為刺激市場而出臺的短期政策,如二手房的稅收減免、限外令解禁等。
    任啟鑫認為,對于企業(yè)囤地、捂盤等行為,政府可能會采取一定的動作,同時,對于進一步遏制“炒房”、投機等行為政府可能也會有所考慮。
    “雖然目前少數(shù)城市在二手房貸方面出現(xiàn)了收緊,但這應(yīng)該只是個別現(xiàn)象,年底之前,樓市的調(diào)控政策預計不會有太大的轉(zhuǎn)向,政府出臺打壓房價的嚴厲政策更是不太可能!标悋鴱娬f。
    陳國強表示,一些樓市方面的刺激政策到了年底就到期了,這些措施是否會延續(xù),業(yè)內(nèi)對此有很多猜測,不過,雖然宏觀經(jīng)濟回暖的跡象明顯,但回升的基礎(chǔ)尚不牢固,所以估計政府在出臺調(diào)控政策的時候會很謹慎。
    關(guān)于未來政策,《中國地產(chǎn)金融藍皮書》建議,一方面調(diào)整中央和地方政府事權(quán)和財力的劃分,改變地方政府對土地的過分依賴;另一方面盡快開征物業(yè)稅,用逐年收取的物業(yè)稅取代土地批租制下一次性交納的出讓金,為地方政府創(chuàng)造穩(wěn)定的財政收入來源。

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