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2009-08-05 本報記者:洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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今年五六月份以來,房價地價之爭再起。2005年開始的房價快速上漲拉開了房價地價之爭的序幕,而且房價漲得越快,爭論也越激烈。但當房價下跌或保持平穩(wěn)時,這個爭論就銷聲匿跡,如2008年下半年到2009年初這段房地產(chǎn)市場低迷時期。由此可見,房價地價之爭,其實質(zhì)并不完全是探究房價與地價之間的關系,而是另有隱情。
在市場經(jīng)濟中,價格最終是由供需決定的。成本會影響價格,但不起決定作用。這是價格形成的普遍規(guī)律。在房價構成中,地價是成本,地價當然會對房價的形成產(chǎn)生重要影響,但這種影響不是決定性的。同區(qū)位同品質(zhì)的房地產(chǎn)價格會趨同,但其土地取得成本卻不一定相同,甚至相差很大。開發(fā)商在2006年和2007年的購地成本是不一樣的,會相差一倍甚至更大,但若同時在2008年銷售,絕不會因為是在2006年低價購地而低價售房。更不用說,當市場低迷或泡沫破滅時,房價會跌破土地購買成本。由此可見,地價不是房價的根本決定因素,也不是房價上漲的根本原因。
從表面上看,在一段時期內(nèi),地價上漲,房價上漲;房價上漲,地價上漲。但從本質(zhì)上看,房價和地價上漲的原因是什么呢?地價在房價構成中是成本,是要素,但土地本身也是商品,是資源性資產(chǎn),其價格形成也要受到價值規(guī)律的制約。土地的商品屬性決定了土地價格應該由市場形成。在市場經(jīng)濟中,政府可以調(diào)控土地市場,但不可以決定土地價格,不論是高地價還是低地價。因此,從本質(zhì)上講,不論是房價還是地價,其形成都是由市場的力量決定的。
當前,導致房地產(chǎn)價格再次上漲的原因是多方面的,但其中有三個方面是不容忽視的。第一是過度投資;第二是過度寬松的金融環(huán)境;第三是不合理的行業(yè)壟斷。但是,房價地價之爭在很大層面上淹沒了這些重要的本質(zhì)原因,轉(zhuǎn)移了公眾的視線和關注點,直接影響了尋找解決問題的有效途徑。房地產(chǎn)具有雙重性,特別是住房,既是消費品,又是投資品。因而,既存在消費需求,又存在投資需求。當前的情況是,消費需求動力很大,但有效需求不足;投資需求實力雄厚,擇機而動。不論是消費需求,還是投資需求,只要需求總量增加,就會推動房價上漲。不有效遏制過度投資需求,房價快速上漲就不可能從根本上得到解決。 |
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