長春:地價占房價比重越來越高
    2009-07-29    本報記者:郎秋紅    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

    與東北大平原上許多經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市一樣,吉林省長春市土地市場供應(yīng)相對充足,用相關(guān)部門的話說“咱不差地”。不過,這個不差地的城市,近年來房價越來越高,地價在房價中的比例也越來越高。

    地價占房價比例在25%至30%之間

    據(jù)長春國土部門提供的資料,長春市中心城區(qū)面積19424公頃,全市每年開發(fā)的土地數(shù)量基本保持在12平方公里左右,土地供給水平能夠滿足城市功能調(diào)整和項目落位的需要。從近幾年長春市經(jīng)營性土地供給計劃看,長春市經(jīng)營性土地供給也比較充足。2007年,全市計劃出讓經(jīng)營性土地850萬平方米,實際出讓522萬平方米;2008年,全市計劃出讓經(jīng)營性用地800萬平方米,實際出讓226萬平方米;2009年,計劃出讓經(jīng)營性用地500萬平方米,到6月中旬,實際出讓73萬平方米。
    如果僅就數(shù)字來看,長春市土地供應(yīng)不僅“不差地”,而且供大于求。但是長春市地價近年快速上漲,地價在房價中所占比例也越來越高。根據(jù)長春市國土資源近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價的測算,2006年平均地價是782元/平方米,2007年是1274元/平方米,2008年達(dá)1595元/平方米。今年上半年也在1600元左右。
    長春市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,地價上漲的主要原因是商品房價格上漲的帶動,“從2007年開始,隨著商品房價格上漲,居住用地的地價水平和增速達(dá)到了歷史最高水平,呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹。”
    地價上漲的直接結(jié)果是地價在房價中所占比例越來越高。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示,長春市地價占房價的比例,2004年為18%,2005年為22%,2006年為23%,2007年為25%。2008年和2009年長春地價仍然穩(wěn)中有升,業(yè)內(nèi)人士估計地價占房價的比例在25%至30%之間。

    地價上漲推高了房價

   “長春這樣的東北城市與南方城市比,盡管地價不高,但是建筑成本高。同樣5000元的房子,在南方地價可能占2000元,建筑成本占1000元;在長春,地價可能1000元,但建筑成本要2000元。建筑成本是一定的,所以地價對房價的影響并不比南方小!币患胰珖苑康禺a(chǎn)企業(yè)在長春的相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說。
    今年房交會期間,長春某樓盤推出了2500元左右一平方米的特價房,該樓盤開發(fā)商告訴記者,“我們拿地較早,每平方米600元左右,所以盡管房價降了,但是還不賠!绷硪患腋邇r拿地的開發(fā)商則告訴記者,盡管他們的房子賣到了近5000元一平方米,但是并不賺錢!暗厥2007年時每平方米3000多元買的,在地價最高點進(jìn)場,樓市最低點入市,我們不是不想降價,實在是沒有降價空間!
    “房價和地價關(guān)系是,地價降,房價不一定下降。但是地價漲,房價肯定漲。土地占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例越高,地價上漲對推動房價上漲的作用越直接!遍L春房地產(chǎn)界資深人士顧永超說。

    地方政府必須從“借地生財”沖動中解脫出來

    事實上,房價和地價誰綁架了誰并不重要,關(guān)鍵是如何把房價降下來。吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人指出,房地產(chǎn)是一個較長的產(chǎn)業(yè)鏈條,土地、稅收、信貸、開發(fā)商等都是相關(guān)利益者,在房價高企的現(xiàn)實之下,不能僅要求開發(fā)商降價,而不觸動其他利益環(huán)節(jié),這樣既不現(xiàn)實也沒有多少降價的空間。房價回歸應(yīng)該是整個房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價格應(yīng)該率先降下來。地價一降,未來新入市商品房價格成本下降,價格有了下降空間,同時會對市場預(yù)期形成連鎖反應(yīng),粉碎了存量商品房高價預(yù)期,存量房和二手房想不降價都難。
    不過,土地出讓價格能否下降,與市場有關(guān),更與政府有關(guān)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),長春市政府近年來一直試圖在平抑房價和保持經(jīng)濟(jì)增長、增加財政收入方面找到一個平衡點。長春市市長崔杰在多個場合表示“不希望房價快速上漲,超出居民承受能力”,但是在土地出讓的時候,政府又采取“適度”控制的辦法,力求土地價值最大化,“向土地要收成,向土地要收益”。這種矛盾心態(tài)導(dǎo)致的結(jié)果是土地價格一直居高不下,房價節(jié)節(jié)攀升。
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,要破解這一難題,從地方政府角度看,要真正把“民生”放在首位,一方面轉(zhuǎn)變“賣地生財”的觀念做法,穩(wěn)定地價,另一方面加大保障性住房用地的數(shù)量,兩手抓兩手都要硬;從中央政府角度看,要使地方政府的事權(quán)與財權(quán)相統(tǒng)一。

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