非理性二手房價還能漲多高
    2009-07-23    本報記者:洛濤    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

    “前幾天看這套房子才180萬元,現(xiàn)在怎么漲到280萬元了!睅缀趺總路過北京新世界家園附近二手房中介一條街的人,都會被不斷刷新的二手房價格“雷到”。
  “這個漲幅還不算高的!币晃欢址拷(jīng)紀(jì)人向記者表示,伴隨著新房價格的上漲,北京二手房業(yè)主也開始跟風(fēng)提價,特別是6月中下旬至今,接二連三出現(xiàn)的地王更讓業(yè)主們有了坐地提價的“底氣”。
  “見過漲價的,沒見過這樣漲的!泵鎸θ招略庐惖姆績r,不少購房者望樓興嘆。分析人士則認(rèn)為,北京二手住宅價格快速上漲,尤其近期月度漲幅已經(jīng)與2007年高峰時期相差無幾,樓市泡沫正在逐步顯現(xiàn)。

    二手房價暴漲令人震驚

    中原地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人向記者介紹,他所在的北京崇文門區(qū)域內(nèi)的二手房主要包括新怡家園、新景家園、都市馨園、富貴園、國瑞城等幾個項目,其中中小戶型大部分為回遷房,商品房的面積全在200平方米以上,相比今年春節(jié)的價格,回遷房的價格上漲了近6000元/平方米,商品房上漲近1.2萬元/平方米。
    “漲得最快的就是這里的大戶型”,美聯(lián)地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,3月份這里220平方米的大戶型最低報價為1.9萬元/平方米,前幾天成交了一套3.2萬元/平方米的,價格已經(jīng)比最低時候高出來286萬元,最近有的新房源報價已經(jīng)達(dá)到了3.5萬元/平方米。記者走訪發(fā)現(xiàn),目前崇文門區(qū)域在售的220平方米的大戶型報價全在660萬元/套左右,一些中介公司櫥窗里甚至出現(xiàn)了一些2000多萬元的天價二手房,報價比年初漲了近一倍,就連都市馨園半地下室的報價也達(dá)到了1.7萬元/平方米左右。
    來自21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家等一線中介機(jī)構(gòu)的信息顯示,與年初相比,目前北京二手房市場各區(qū)域的交易均價都已呈現(xiàn)出不同程度的上漲行情。其中,望京、CBD、亞運村、月壇及紫竹橋等二級區(qū)域的價格增勢較為明顯。在去年底經(jīng)歷了韓日客群大量離場的望京,由于在年后迎來了買方客群購房需求的井噴加速了此區(qū)域內(nèi)房源交易量的迅猛攀升,而市場行情的升溫也間接帶動了房價的觸底反彈,由此導(dǎo)致半年內(nèi)望京二手房價漲幅超21%。

    市場需求助推7月量價繼續(xù)走漲

    “北京的房子就這么好賣?”剛剛與崇文門新怡家園一套二手房“失之交臂”的彭先生怎么也想不明白,短短的兩天之內(nèi),“苦談”近一個月、眼看就要簽約付款的房子,卻被業(yè)主臨時調(diào)價,2.5萬元/平方米提高到2.7萬元/平方米,總價一下子漲了近20萬元。而近期在北京的二手房市場中,類似彭先生遭遇的臨時漲價、簽約時跳單的情況屢見不鮮。
    根據(jù)北京市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,伴隨著6月份北京市二手房交易量達(dá)到今年以來的最高值,二手房成交均價也達(dá)到今年以來的最高點。6月份10家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司二手房成交均價為9828元/平方米,比5月份增加455元/平方米。6月下旬二手房成交均價達(dá)到今年以來的最高點,比3月中旬二手房成交均價最低點8923元/平方米提高了1266元/平方米。
    6月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量高達(dá)23205套,很多業(yè)內(nèi)人士都以為已經(jīng)沖到了頂峰。但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,7月份二手房市場成交火熱的局面仍在持續(xù),僅上半月網(wǎng)簽總量就達(dá)11439套,與6月同期相比上漲5.6%。
    北京中原三級市場研究部的分析人士認(rèn)為,隨著上半年以來二手房市場中存量自住需求的逐漸消化,7月份市場中購房的主力需求為改善型需求和一些年輕人因結(jié)婚而購房的需求。而據(jù)北京中原統(tǒng)計,7月上半月二手房客戶求購量與6月同期相比上漲了5.8%,市場需求的持續(xù)增加必然會助推成交量和成交價格在7月份繼續(xù)走漲。

    中介公司并不看好后市

  “目前很多區(qū)域的二手房價都已經(jīng)超過了歷史最高點,一部分必須買房的‘剛需族’卻因為買不起而被迫觀望,有效需求也在下降,這樣不健康的市場很難說能支撐多長時間!敝写蠛慊袌霾拷(jīng)理張大偉說,在2007年房價第一次飛漲的時候,二手房中介公司都以一個月開幾十家門店的速度擴(kuò)張,但是今年成交量已經(jīng)超過2007年同期,卻基本沒有公司開新店,這說明眾家中介公司對未來市場的前景也不看好。
    “樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁,業(yè)主普遍出現(xiàn)了提高房源掛牌價的情況!敝幸装驳禺a(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華認(rèn)為,實際的市場行情與價格上漲趨勢并不一致。市場數(shù)據(jù)顯示,這些區(qū)域二手房價格的略微變動,已導(dǎo)致很多購房者重回觀望。“樓市經(jīng)歷了這兩年洗禮,二手房想再呈現(xiàn)‘賣方市場’一邊倒的局面已經(jīng)很難,盲目的漲價很可能讓自己的房產(chǎn)出售更為艱難!
    來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,北京可售二手房的消化速度自6月以來出現(xiàn)了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。對此,21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇分析,今年上半年,二手房交易價格的明顯回調(diào)加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情,隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫,二手房市場單月交易總量屢創(chuàng)新高。同時,交易總量的井噴導(dǎo)致了交易價格的非理性上漲,自第二季度開始,二手房交易均價出現(xiàn)了明顯上行走勢!扒鞍肽陝傂宰宰⌒枨蟮募嗅尫艓砹撕罄m(xù)需求不足,加之部分業(yè)主盲目提價導(dǎo)致觀望情緒回潮,這些因素將迫使房價面臨再次回落,量價齊降或許會成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。”

    預(yù)計未來投資需求將減弱

    近日,銀監(jiān)會重新強(qiáng)調(diào)各銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行以前的二套房貸政策。北京中原三級市場研究部的分析人士認(rèn)為,此次收緊二套房貸,雖然不會對自住和改善型需求有所影響,但是最直接的將會迫使目前樓市中重新抬頭的投資性需求降溫,從資金上提高投資樓市的成本,從而會使一部分的投資客更加謹(jǐn)慎入市,給近期漲得太快的樓市一個緩沖,降低金融風(fēng)險和房價泡沫。在結(jié)婚購房和改善型居住需求的支撐作用下,7月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽量依然呈現(xiàn)上漲走勢,但是由于近來政府收緊二套房貸、租金回報率走低,因此,預(yù)計未來投資需求將會減弱,一定程度上將會緩沖樓市的過快上漲。 
    “從政策支撐層面來看,直接促成此前二手房回暖的營業(yè)稅等現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時間節(jié)點僅截止到今年年底,其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數(shù)!敝袊粍赢a(chǎn)研究中心研究員李方新認(rèn)為,除了市場本身的變化外,政策支撐面及外部宏觀經(jīng)濟(jì)的走向也將影響下半年二手房市場的走向。從目前二手房市場的走向來看,如果價格繼續(xù)“瘋漲”,此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續(xù)下去,加之隨著4萬億元的逐漸投入,國家財政的赤字面不斷加大,此時樓市如果過熱,難保財稅部門不重新調(diào)高相關(guān)房地產(chǎn)稅費。

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