近期國家統(tǒng)計局將對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調(diào)查的消息,觸動了很多人的敏感神經(jīng):國家是否要出臺政策?房價是否會隨之波動?……各種猜想隨之而來。為何一條消息會帶來如此大的沖擊波?
國家統(tǒng)計局首次摸底住房成本引發(fā)關注
根據(jù)此前媒體的報道,本次調(diào)查的主要內(nèi)容,一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項目個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務狀況等;二是調(diào)查房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個重點城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。
知情人士表示,在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構(gòu)成中,國家統(tǒng)計局要求在此次調(diào)查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建筑面積和項目銷售總收入,而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計制度還無法全面、詳細覆蓋的統(tǒng)計信息。
由于涉及敏感的住房成本問題,因此國家統(tǒng)計局調(diào)查結(jié)果還沒出來,單單一條消息就已引起各方的關注。有網(wǎng)友認為,調(diào)查不能以企業(yè)提供數(shù)據(jù)為主,數(shù)據(jù)中有很多水分,為了逃稅,少繳稅,很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假,虛增成本與費用,利潤大多不實。也有網(wǎng)友表示,任何統(tǒng)計調(diào)查都可能出現(xiàn)這樣的疏漏,有摸底總比沒有強,至少它為開發(fā)商的利潤提供了參照體系。
近期住房與城鄉(xiāng)建設部一位官員表示,由于擔憂樓市持續(xù)回暖,房價可能“漲速失控”,目前情況下不會再出臺刺激性政策。有的網(wǎng)友還據(jù)此猜測,可能現(xiàn)在處于樓市政策的空當期,非常適合進行調(diào)查研究,而調(diào)研的結(jié)果正好可以為下一步的樓市政策醞釀方向。
而據(jù)知情人士透露,本次國家統(tǒng)計局調(diào)查的目的就是通過調(diào)查商品房開發(fā)土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構(gòu)成情況,全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運行情況。
房價虛高的原因是成本構(gòu)成不合理?
目前房地產(chǎn)開發(fā)成本在國內(nèi)幾乎是個謎題,公眾普遍認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè),房地產(chǎn)價格虛高得厲害,開發(fā)商們從房地產(chǎn)開發(fā)中攫取了超常的暴利。
然而很多開發(fā)商們認為現(xiàn)在土地成本過高,房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖則說,房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達不到5%;北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強說過去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。
記者采訪了上海某熱銷大型樓盤的開發(fā)商,這個樓盤項目均價為每平方米18000元!皠e看我們的報價高,其實賺得并不多!遍_發(fā)商表示,該樓盤建安成本每平方米就要4800元,其它成本還包括銀行利息、銷售成本、各種稅費等,而土地成本在各項成本中占有很大比例,這個樓盤是2002年拿地的,因此利潤可觀,如果是2006年、2007年拿地,以現(xiàn)在的價格銷售說不定還會虧損。
這位開發(fā)商說,以他的感覺,開發(fā)商每賺1元錢,4毛多是自己的,5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。就他的觀點,房價合理的構(gòu)成應該是地價、造價、營銷和稅前利潤各占1/3,這樣地方政府、開發(fā)商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但現(xiàn)實當中,土地成本過高導致了平衡無法建立,以上海為例,據(jù)他估算,上海外環(huán)以外,土地成本約占開發(fā)總成本的20%-30%,內(nèi)外環(huán)之間的成本占比約為50%,而中心區(qū)的成本占比可高達60%。
當然,這種說法并不能得到大多數(shù)公眾的認可。很多人認為,房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年,福州市的物價部門曾經(jīng)嘗試對該市市區(qū)商品房社會平均成本的測算,當時統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率平均為50%,最低的為20%,最高的為90%。
從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報來看,在經(jīng)濟不景氣的2008年,房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達20%,最高達61.64%。
有專家認為,之所以在房價是否過高、開發(fā)商是否暴利、房價成本是否合理等諸多問題存在爭議,一個重要原因就是當前的房地產(chǎn)統(tǒng)計還無法全面、詳細地提供商品房開發(fā)費用構(gòu)成等信息,房地產(chǎn)定價缺乏客觀的參照標準,房價是否合理因而也就無從判斷。
專家:成本摸底有利于樓市宏觀調(diào)控
據(jù)悉,此次調(diào)查以國家統(tǒng)計局各調(diào)查總隊為主負責組織實施,按照國家統(tǒng)計局的安排,在5月中旬布置該項任務后,各地調(diào)查總隊需要在6月15日前報送調(diào)查資料。這意味著國家統(tǒng)計局這次備受關注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會有結(jié)果。
“這么一條消息引發(fā)如此之多的猜測和聯(lián)想,說明了房價在民生問題中的重要位置!鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I運中心主任高海燕說,不管結(jié)果如何,它提供了一套參照系,總體上有利于當前樓市的宏觀調(diào)控。
高海燕說,宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府、開發(fā)商和購房者三者之間的利益博弈。從這個角度看,目前的思路應該有二:一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本,也就是開發(fā)商的成本;另一方面,地方政府也應該主動公開財政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費等內(nèi)容,這樣才能回應開發(fā)商和購房者的關切,才有可能真正揭開房價的成本構(gòu)成,促使房產(chǎn)企業(yè)在公開透明的房產(chǎn)市場中積極履行社會責任。 |