地價(jià)下降有助于降低房?jī)r(jià)成本

　　國(guó)土資源部近期公布的報(bào)告顯示，一季度全國(guó)地價(jià)8年來(lái)首次出現(xiàn)下降。在樓市“小陽(yáng)春”行情已經(jīng)延續(xù)3個(gè)月，即將面對(duì)紅五月考驗(yàn)的時(shí)候，這一消息引發(fā)了很多人對(duì)于房?jī)r(jià)的再度關(guān)注：地價(jià)下降是否會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌？未來(lái)樓市走勢(shì)如何？　　
　　國(guó)土資源部發(fā)布的“2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個(gè)百分點(diǎn)。這是8年來(lái)土地價(jià)格持續(xù)高漲之后，全國(guó)地價(jià)首度出現(xiàn)下降。　　此報(bào)告一出，立即引發(fā)了很多的猜想：土地成本下降，房?jī)r(jià)是不是也要降了？地價(jià)與房?jī)r(jià)之間確實(shí)存在著緊密的聯(lián)系，特別是一些地方政府在片面的“經(jīng)營(yíng)城市”的理念下，默許、縱容開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過(guò)來(lái)，地價(jià)的不斷攀升，也給開(kāi)發(fā)商持續(xù)漲價(jià)提供了理由。地價(jià)和房?jī)r(jià)互相“促進(jìn)”，共同“進(jìn)步”。
　　雖然沒(méi)有權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，目前地價(jià)成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的部分超過(guò)1/3�！暗貎r(jià)的下降必然會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，有助于抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)，今年一季度出現(xiàn)的地價(jià)下跌，是對(duì)前兩年房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快的修正，它會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)形成向下的牽引力。
　　但他同時(shí)也表示，房?jī)r(jià)是由開(kāi)發(fā)成本和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成，如今地價(jià)等開(kāi)發(fā)成本雖然在下降，但并不等于開(kāi)發(fā)商愿意降低企業(yè)利潤(rùn)，因此地價(jià)下降并不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)下降，這仍然要看開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈結(jié)果。

　　解剖地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的案例

　　深圳一直被看作是全國(guó)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)，同樣也是解剖房?jī)r(jià)與地價(jià)作用機(jī)制的極佳案例。國(guó)土資源部的報(bào)告顯示，一季度深圳居住地價(jià)同比下降26.84%，領(lǐng)跌全國(guó)35個(gè)大中城市�！　�
　　根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)深圳國(guó)土局相關(guān)數(shù)據(jù)的追蹤統(tǒng)計(jì)顯示，從2003年到2008年，深圳出讓商住用地成交樓面地價(jià)分別是每平方米1335元、2075元、2163元、3024元、3748元、2100元；而同期，深圳房?jī)r(jià)分別是每平方米5680元、5980元、7040元、9132元、13370元、12794元�！　�
　　可以看出，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間在變化趨勢(shì)上存在一定的相關(guān)性。2003年至2007年深圳市地價(jià)與房?jī)r(jià)都保持快速上漲態(tài)勢(shì)，2008年則雙雙出現(xiàn)下降，總體上地價(jià)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)基本保持一致。
　　但同時(shí)，深圳房?jī)r(jià)的漲速明顯要快于地價(jià)的上漲。據(jù)記者測(cè)算，2003至2008年深圳居住地價(jià)占住宅價(jià)格的比例分別是23.5%、34.7%、30.7%、33.1%、28.0%、16.4%�？梢钥闯�，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例沒(méi)有隨房?jī)r(jià)的上漲而直線增大，反因房?jī)r(jià)的較高增長(zhǎng)而有減小的趨勢(shì)。
　　“這說(shuō)明地價(jià)的增加不是房?jī)r(jià)上漲的決定性原因�！鄙钲谥性�物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智說(shuō)，地價(jià)走在房?jī)r(jià)前面，房?jī)r(jià)隨著地價(jià)的漲跌而升降，這是理想中的模型。按照這種理論，深圳房?jī)r(jià)2008出現(xiàn)大幅調(diào)整，2007年的地價(jià)就應(yīng)該事先作出反應(yīng)，但事實(shí)上國(guó)內(nèi)很多城市的“地王”就是在2007年創(chuàng)造出來(lái)的。
　　李耀智認(rèn)為，房?jī)r(jià)和地價(jià)是雙向作用的，也就是說(shuō)樓市的興衰起落也會(huì)決定土地的成交價(jià)格。樓市火爆時(shí)，開(kāi)發(fā)商手中的資金充裕，自然出手大方，反之樓市冷清時(shí)，土地自然就乏人問(wèn)津�，F(xiàn)在樓市逐漸回暖，土地價(jià)格可能會(huì)逐步隨之走高。

　　一些先行指標(biāo)下降堪憂(yōu)

　　全國(guó)樓市自2007年進(jìn)入下降通道以來(lái)，持續(xù)蕭條了一年時(shí)間。在國(guó)家出臺(tái)一系列鼓勵(lì)性政策后，壓抑了許久的剛性需求釋放出來(lái)，在今年一季度帶來(lái)了一波“小陽(yáng)春”行情。在經(jīng)歷了3個(gè)月的成交井噴后，有些地方樓市的成交量開(kāi)始小幅萎縮，而作為樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的5月份也即將到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又走到了一個(gè)岔路口，房?jī)r(jià)漲跌都有可能。
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.3%，降幅比1月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；但與此同時(shí)，環(huán)比卻上漲0.2%。這意味著，全國(guó)房?jī)r(jià)較去年同期仍然是在下降，但與2月份相比，有復(fù)蘇抬頭之勢(shì)。
　　“在現(xiàn)在的形勢(shì)下，最重要的是開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，而非是地價(jià)的漲跌�！鄙钲谥性�物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市自2007年以來(lái)，已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了一年時(shí)間，目前好不容易回暖，如果開(kāi)發(fā)商抱定“快速出貨”的心態(tài)，房?jī)r(jià)可能會(huì)企穩(wěn)，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)；但如果開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)，很可能房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)上揚(yáng)，目前深圳、上海等地就出現(xiàn)了很多樓盤(pán)提價(jià)的現(xiàn)象。
　　一些專(zhuān)家認(rèn)為房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)不太樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比僅增長(zhǎng)4.1%，比去年同期大幅回落28.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)26.3%，而新開(kāi)工面積同比下降16.2%。
　　“這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，它們出現(xiàn)下降，說(shuō)明全國(guó)樓市的隱憂(yōu)不少�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，現(xiàn)在樓市回暖行情還不明朗，有很大不確定性，如果剛性需求釋放完畢，國(guó)家有關(guān)部門(mén)不出臺(tái)進(jìn)一步的刺激措施，不排除樓市下半年再次探低、呈現(xiàn)“W”形走勢(shì)。