萬科:“地王”不再跟政策對著干
    2009-04-03    本報記者綜合報道    來源:經(jīng)濟參考報

  上海證券預(yù)計,萬科2009年會由于之前拿到的高價地,而出現(xiàn)毛利率下降。但萬科作為行業(yè)龍頭,善于經(jīng)營,公司也提出會在一些原來占有率不高的地方擴大規(guī)模,也有可能在調(diào)整期間市場占有率會提高,展現(xiàn)整合優(yōu)勢。

  萬科是不缺地的。
  從2005年開始,隨著房價的一路飆升,“地王”也應(yīng)運而生,最瘋狂的時候,拿地價甚至高于同一地塊的商品房均價。
  萬科的名字,頻繁出現(xiàn)在高價拿地的房地產(chǎn)公司名錄里。2007年10月25日,萬科以17億元的“地王”價格奪得了朝陽區(qū)西大望路27號住宅用地的開發(fā)權(quán)。按照中標價格計算,該地塊的樓面地價為11409元/平方米,這一價碼創(chuàng)下了2007年京城出讓土地樓面價新高。
  高價地塊帶來的高成本開發(fā),在2008年一年的樓市調(diào)控中顯露了猙獰面貌。房地產(chǎn)公司也有“差錢”的時候,萬科董事長王石坦承,到處拿地王是個錯誤,宣布萬科“再也不跟政策對著干”。

  盈利低于預(yù)期

  不久前公布的萬科集團的年報顯示,公司2008年全年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入409.9億元,同比上升15.4%,實現(xiàn)凈利潤40.3億元,合每股收益0.37元,同比下降16.7%。
  上海證券金融地產(chǎn)研究小組的沈莉認為,主要原因是公司計提了12.49億的存貨跌價準備,其影響了凈利潤8.9個億、每股收益0.08元。此次計提是萬科根據(jù)項目目前售價,計算盈利為負時進行減值準備,提前消化了高地價給未來業(yè)績帶來的壓力。萬科在年報中也明確表示,在其進行計提減值準備的13個項目中,拿地成本偏高。

  高價地今年面世 毛利率下降在所難免

  根據(jù)2008年1月份發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》,土地閑置滿2年的,依法應(yīng)當(dāng)無償收回的要堅決予以執(zhí)行;而土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費,尤其是對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。
  對于2007年10月拿下大望路地塊的萬科而言,“地王”已經(jīng)不是一個褒義詞了,它剩下的閑置時間并會太多。況且,土地閑置造成的成本壓力并不容忽視。一位業(yè)內(nèi)人士介紹,包括銀行利息、管理費用等,也是一筆較大的投入,“萬科應(yīng)該不會繼續(xù)等待下去”。
  對一個樓面地價高達11409元/平方米的項目而言,在周邊低地價項目的競逐之下,其市場推廣的阻力不言而喻。據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出,該項目建安費用估計在4000元/平方米左右,另外加上稅收、管理費用以及地價,萬科的開發(fā)成本預(yù)計在1.6萬元/平方米左右。
  環(huán)顧該項目周邊的幾大樓盤,比如緊靠西大望路的禧福匯在經(jīng)過近一年的調(diào)整之后,銷售均價已經(jīng)由1.8萬元/平方米回調(diào)至14500元/平方米左右,這一銷售價格比萬科項目預(yù)估的成本價還要低。還有就是位于西大望路與廣渠路交匯處的珠江帝景,日前該項目宣布銷售價格由2萬元/平方米降至15500元/平方米。至于其周邊四環(huán)外的一些項目,比如金都杭城、沿海賽洛城,價格降得更低,主打產(chǎn)品單價在11500元/平方米左右。
  因此,上海證券預(yù)計,萬科2009年會由于之前拿到的高價地,而出現(xiàn)毛利率下降。沈莉同時說,而且面臨保障住房的沖擊,未來普通住房是否能回復(fù)原有的毛利也是個問題。

  2009年,“拿地”仍是關(guān)鍵詞

  萬科在年報中表示,由于公司在2008年初很及時地降價銷售,且減少開工面積,公司的流動性情況好于同類公司。公司2009年雖然大幅降低了開工面積,但公司認為2009年會有很多的購置性價比高的土地機會,公司在適當(dāng)時機就會出手。
  對此,沈莉認為,萬科作為行業(yè)龍頭,善于經(jīng)營,公司也提出會在一些原來占有率不高的地方擴大規(guī)模,也有可能在調(diào)整期間市場占有率會提高,展現(xiàn)整合優(yōu)勢。
  安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員陶學(xué)明表示,萬科“船大”卻能快速調(diào)整,銷售和經(jīng)營策略調(diào)整及時,化解了市場壓力。她認為,萬科2008年的業(yè)績下降幅度稍微超出預(yù)期,受對13個項目計提存貨跌價準備12.3億元影響凈利潤出現(xiàn)了負增長,但這為2009年業(yè)績增長留足了空間?紤]到萬科在2008年末仍然有273.4億已銷售資源未竣工結(jié)算,陶學(xué)明也認為,在調(diào)低2008年利潤的情況下,會相應(yīng)提高2009年業(yè)績的確定性,有利于實現(xiàn)業(yè)績的后續(xù)表現(xiàn)。
  長江證券研究員蘇雪晶還格外重視萬科的預(yù)收賬款,他認為2008年房地產(chǎn)市場成交萎縮,預(yù)收賬款方面很多公司都出現(xiàn)了下降,萬科下降不足為奇。但萬科的每股預(yù)收賬款下降幅度要小于許多其他的房地產(chǎn)公司,說明萬科在銷售方面較其他房地產(chǎn)企業(yè)出色,也體現(xiàn)其快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。
  對于萬科的存貨結(jié)構(gòu),蘇雪晶認為此存貨類型構(gòu)成較健康,已售未結(jié)算的有273.4億,占到了32%,為萬科2009年的業(yè)績打下了一個堅實的基礎(chǔ)。同時2008年末貨幣資金同比上升近10個百分點,現(xiàn)金狀況較好。

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