成交量、房?jī)r(jià)、空置房、保障房、土地市場(chǎng)、外資投資，這些是牽引牛年樓市走勢(shì)的“六根弦”。那么，這六根弦在牛年樓市又將如何撥動(dòng)？

　　成交量“回暖”是否止步

　　2008年第四季度，國(guó)家有關(guān)部委及地方政府出臺(tái)一系列刺激樓市政策，在不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起了作用，樓市成交量止跌回升，紛紛創(chuàng)下這一年的最好紀(jì)錄。盡管如此，一些購(gòu)房者依然在觀望。
　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為，由于相當(dāng)多的購(gòu)房者觀望期待，讓2008年底許多大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”有很強(qiáng)的階段性色彩。今年的春節(jié)來(lái)得比較早，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，加上各種嚴(yán)峻的信息都表明，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況將比2008年更為艱難，2008年底以來(lái)的階段性“回暖”似將到此止步。
　　也有人并不這么認(rèn)為�！�2009年樓市成交量的狀況會(huì)好于2008年�！鄙钲谏鐣�(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，從樓市成交結(jié)構(gòu)可以看出，“回暖”的能量主要是釋放自緊迫性、自住性的置業(yè)需求。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，“回暖”行情要在牛年持續(xù)下去，關(guān)鍵在于今年上半年。由國(guó)家政策效應(yīng)制造的第一輪“回暖”即將釋放完畢，有沒(méi)有后續(xù)的需求銜接上，主要取決于房?jī)r(jià)是否能夠降到位。目前，影響房地產(chǎn)交易局面的因素非常復(fù)雜，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的改善和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)誠(chéng)意都有待觀察。

　　房?jī)r(jià)繼續(xù)回落的空間有多大

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲6.5%，但其中12月同比下降0.4%，這是自2005年7月全國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)對(duì)象調(diào)整以來(lái)首次出現(xiàn)同比下跌。
　　牛年春節(jié)，不少城市的樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)力度加大。景乃權(quán)分析，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，東部地區(qū)樓市的走勢(shì)將更復(fù)雜多變。部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買(mǎi)行為將向后推遲，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施。
　　廈門(mén)市房?jī)r(jià)2008年均價(jià)從最高時(shí)的每平方米15000多元跌到了萬(wàn)元以下。廈門(mén)市一家大型房地產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人說(shuō)，按照現(xiàn)在的這個(gè)城市工薪階層家庭平均年收入4萬(wàn)多元計(jì)算，可以說(shuō)承受不了50萬(wàn)元以上的住房；如果按90平方米計(jì)算，工薪階層能夠承受的合理房?jī)r(jià)不應(yīng)該高于每平方米5500元。
　　“福建省大多數(shù)城市多數(shù)樓盤(pán)在降價(jià)促銷(xiāo)。目前，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀新一輪的降價(jià)潮。開(kāi)發(fā)商過(guò)去臨時(shí)采用的促銷(xiāo)特價(jià)將成為常態(tài)的銷(xiāo)售價(jià)格�！备＝ㄊ∫患掖笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。
　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一項(xiàng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年4月起，北京房?jī)r(jià)漲幅逐月回落，2008年9月份出現(xiàn)了2005年以來(lái)的首次下降。2009年，北京房?jī)r(jià)仍有較大回落的空間。
　　易居中國(guó)的房地產(chǎn)報(bào)告顯示，2009年，東部地區(qū)房?jī)r(jià)將進(jìn)入深度調(diào)整期，房?jī)r(jià)理性回落的趨勢(shì)明顯；中部地區(qū)情況分化，房?jī)r(jià)有漲有落；西部地區(qū)房?jī)r(jià)下調(diào)的空間較小。

　　空置房能否轉(zhuǎn)“�！睘椤皺C(jī)”

　　竣工一年以上的房子多數(shù)空置幾乎讓福州金山新城成為一座冷清的“空城”，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量下滑和新建商品房大量入市，商品房的空置率繼續(xù)上升不可避免，這意味著建筑資源的嚴(yán)重浪費(fèi)和開(kāi)發(fā)商資金的大量占用，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金短缺危機(jī)將進(jìn)一步加重。
　　福州金山“空城”現(xiàn)象只是一個(gè)縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年11月底，全國(guó)商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年全國(guó)商品房空置面積可能會(huì)超過(guò)2億平方米。
　　景乃權(quán)認(rèn)為，空置房的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場(chǎng)供求失衡，導(dǎo)致空置率不斷攀升。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，商品房結(jié)構(gòu)性問(wèn)題進(jìn)一步凸顯，主要表現(xiàn)在高價(jià)位、大套型住房大大超過(guò)市場(chǎng)的需求。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，空置房增多不是個(gè)壞消息�！盀殇N(xiāo)售積壓的空置房，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)不言而喻，市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加大，購(gòu)房環(huán)境將會(huì)更寬松，購(gòu)房者在價(jià)格上也將獲得更大實(shí)惠，有利于增強(qiáng)買(mǎi)方的主動(dòng)地位�！�
　　一些地方政府紛紛支招消化空置房，轉(zhuǎn)機(jī)浮現(xiàn)。福州市政府鼓勵(lì)政府部門(mén)或國(guó)有企業(yè)集中收購(gòu)空置商品房，作為擴(kuò)大保障性住房的房源。北京市發(fā)改委等部門(mén)近期表態(tài)，政府將出手收購(gòu)空置商品房，消化部分未售的存量房，供應(yīng)給特定的住房困難群體。廣州市政府有關(guān)官員也公開(kāi)表示，政府將考慮采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，鼓勵(lì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的市民去購(gòu)置這些空置房。
　　景乃權(quán)認(rèn)為，政府幫助消化空置房的做法長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看行不通。一方面是維持了高房?jī)r(jià)。雖然樓市低迷的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)多時(shí)，但不少開(kāi)發(fā)商仍未真正下調(diào)房?jī)r(jià)，而是更多地寄希望于政府救市政策出臺(tái)，造成樓市房屋滯銷(xiāo)加劇。另一方面，許多地方面臨財(cái)政減收的壓力，大量收購(gòu)空置房，政府財(cái)政可能吃不消。“要使空置房不再成為一個(gè)問(wèn)題，最終還是要靠房?jī)r(jià)的自身調(diào)整，使高房?jī)r(jià)回歸到多數(shù)中等收入的城市家庭承受得起的合理水平，從而啟動(dòng)潛力巨大的內(nèi)需市場(chǎng)�！�

　　保障房建設(shè)能否取得突破

　　作為改善民生和拉動(dòng)內(nèi)需的重要手段，保障房建設(shè)受到前所未有的重視，建設(shè)部提出未來(lái)3年內(nèi)將投資9000億元建設(shè)保障房的宏偉目標(biāo)。長(zhǎng)期以來(lái)，保障房面臨著越來(lái)越多的爭(zhēng)議，資金來(lái)源不足、保障范圍亟待擴(kuò)大等難題不可回避。今年，這些問(wèn)題能否取得突破？
　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，保障房建設(shè)要取得成功，必須激發(fā)地方政府和開(kāi)發(fā)商兩者共同的熱情。以現(xiàn)在的情況來(lái)看，政府的熱情是比較高的，但在我國(guó)推進(jìn)保障房建設(shè)并沒(méi)有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可借鑒，需要各地方因地制宜，不斷摸索，才能實(shí)踐出合理的保障房管理實(shí)施辦法，確保本地區(qū)保障房工作的順利開(kāi)展。
　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，保障房建設(shè)關(guān)鍵在于擴(kuò)大保障范圍。廉租住房制度作為救濟(jì)性保障，是一項(xiàng)由政府“托底”的保障，必須做到“應(yīng)保盡�！�。增加適合低收入家庭的租賃房源，可探索在住房建設(shè)用地出讓時(shí)，強(qiáng)制性代建一定數(shù)量小戶(hù)型、低價(jià)位房作為出讓條件，建成后由政府回收，作為廉租住房。完善住房保障制度的準(zhǔn)入與退出機(jī)制也是一個(gè)迫在眉睫的問(wèn)題。這需要政府部門(mén)加強(qiáng)收入核準(zhǔn)，實(shí)行稅務(wù)、民政和社會(huì)保障部門(mén)數(shù)據(jù)庫(kù)的共享，共同審核收入信息，盡快建立起個(gè)人收入的監(jiān)測(cè)機(jī)制，以便與保障性住房的退出機(jī)制相適應(yīng)。

　　土地市場(chǎng)調(diào)整何去何從

　　國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年全國(guó)土地出讓有接近50%都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯�更�?0%左右的土地遭遇流標(biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗，而地方政府損失地價(jià)款在140億元以上。
　　陳晟認(rèn)為，今年土地市場(chǎng)將繼續(xù)延續(xù)去年的格局，成交萎縮、地價(jià)下調(diào)。這會(huì)給一些依賴(lài)“土地財(cái)政”的地方政府以巨大的沖擊，因?yàn)闊o(wú)論是土地出讓收入，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的稅費(fèi)收入，都將大幅下滑。
　　深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕則認(rèn)為，今年的土地市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)先冷后暖。因?yàn)檎�策層面還有一定的調(diào)整空間，比如適度調(diào)整“90/70”的規(guī)定，在土地開(kāi)發(fā)周期和購(gòu)地款的支付方式上會(huì)有一定的靈活度，有關(guān)稅費(fèi)也應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)部分利好的信息。在政策效應(yīng)的推動(dòng)下，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況將最終有所好轉(zhuǎn)，下半年或者年底，土地市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有一定的回暖。同時(shí)，不排除一些開(kāi)發(fā)商和土地投資者會(huì)選擇時(shí)機(jī)進(jìn)行抄底，從而帶旺土地市場(chǎng)。

　　外資投資涌入是禍?zhǔn)歉?/STRONG>