就是沖著“70年使用權(quán)”才花大價錢購買的商鋪,辦理房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn)實際使用年限僅40年,感覺上當(dāng)?shù)馁彿空邔㈤_發(fā)商告上了法庭。而開發(fā)商則認(rèn)為購房者明知法規(guī)規(guī)定商業(yè)用房的最高年限就是40年,還要求賠償,純屬無理取鬧。究竟孰是孰非?
購房者:開發(fā)商“欺詐” 應(yīng)退賠差價
2004年9月23日,浙江臺州商人趙章未與浙江萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同,約定向其購買位于臺州市椒江區(qū)黃金地段的凱悅大廈1憧1層02號商業(yè)用房,建筑面積54.93平方米,每平方米16100元,總價884373元。合同第一條約定,土地使用年限為70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日)。 合同訂立后,趙章未按約付了款,房產(chǎn)公司也交付了房屋。2005年9月28日,浙江萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達(dá)集團(tuán)有限公司。2007年4月8日,當(dāng)趙章未去辦理土地證房產(chǎn)證等證書時,卻發(fā)現(xiàn)土地使用時間登記為40年。 趙章未還驚訝地發(fā)現(xiàn),并非只有他一人遭遇這樣的問題,同感“上當(dāng)”的還有另外11戶商戶。在和開發(fā)商多次交涉未果后,趙章未向浙江省臺州市椒江區(qū)法院起訴,要求富爾達(dá)集團(tuán)有限公司退還多收的30年土地出讓金379017元(即商品房總價款按70年分?jǐn)?。
開發(fā)商:購房者誤讀政策 索賠無理
在一審當(dāng)中,被告方辯護(hù)律師稱,雙方簽訂的商品房買賣合同,第一條第一款記載了國有土地使用權(quán)的方式為“出讓”,該《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確了土地使用年限商業(yè)用地為40年、住宅用地為70年、辦公用地為50年。所以,合同第一條應(yīng)當(dāng)是大廈項目建設(shè)依據(jù)的介紹,而并不是開發(fā)商向購房者作出的“商業(yè)用房國有土地使用權(quán)年限”的承諾條款。 同時,在合同第三條中,開發(fā)商已明確告知購房者,本案涉訴房屋用途為“商業(yè)用房”。而我國《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《浙江省城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》均明確規(guī)定,商業(yè)用地國有土地使用權(quán)出讓的年限最高不得超過40年。 被告方辯護(hù)律師稱,這些規(guī)定屬公開事項,在簽訂商品房買賣合同時,購房者應(yīng)該知道這些基本規(guī)定。而購房者在簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑,“不排除惡意訴訟的可能性,嚴(yán)重違背了合同法中的誠信原則! 此外,被告方還辯稱,購房者購買商業(yè)用房支付的是房款,不是土地出讓金,如果退還出讓金,其所購商業(yè)用房價格將大大低于同地段同時期的其他商業(yè)用房價格。 在一審中,臺州市椒江區(qū)法院審理認(rèn)為,合同中載明項目建設(shè)依據(jù)土地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅、辦公用地,土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日,對該條款應(yīng)理解為“開發(fā)商向購房戶說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限,而非向購房戶承諾土地使用年限為70年! 法院認(rèn)為,一方面開發(fā)商并未在合同中向購房者承諾出讓的商品房的土地使用年限為70年,另一方面,作為購房者,也應(yīng)該知道商業(yè)用途土地使用權(quán)年限最高不超過40年。因此,購房者認(rèn)為開發(fā)商違約,要求退還土地出讓金的訴訟請求缺乏法律依據(jù),遂判決駁回購房者的訴訟請求。 一審宣判后,趙章未提出上訴。不久前,臺州市中級法院公開審理了此案。 在法庭辯論中,購房者一方認(rèn)為,合同中沒有其他條款反映出商業(yè)用房的年限為40年。只是在合同第一條中約定使用年限為70年,顯然是房產(chǎn)公司違約,應(yīng)該賠償。開發(fā)商一方則堅持表示,“商業(yè)用地年限為40年,國家實行了十多年之后,實際上是一個慣例,在合同中不用約定!奔词官彿空哒J(rèn)為商業(yè)用房能用70年,才出了一個比周邊房價略高的價格,可其實全國都沒有這種做法,購房者怎么能以為“撿到便宜了”而不去稍微查詢一下呢? 10月29日,臺州市中級法院作出了“駁回上訴,維持原判”的終審判決。法院審查認(rèn)為,該合同第一條的標(biāo)題為“項目建設(shè)依據(jù)”,對該條款應(yīng)理解為開發(fā)商向購房者說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限。其具體含義應(yīng)理解為:“規(guī)劃用途分為商業(yè)、住宅、辦公用地,用途不同,則使用年限不同,其中最長年限為70年,總的使用年限為70年。”
提醒:投資商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎
記者在采訪中了解到,趙章未等人認(rèn)購的商業(yè)用房,的確比相近地段的略貴。趙的代理律師王以德堅持認(rèn)為,購房者正是中了開發(fā)商“70年使用權(quán)”的陷阱,才用較貴的價格購買了這里的房產(chǎn)。作為浙江的二、三線城市,2001年,臺州普通商品房均價僅每平方米1000元至2000元,到2007年底,上漲到5000元至1萬元,個別黃金地段甚至于超萬元。但從2007年下半年開始,臺州樓市也走向低迷。 據(jù)本案涉及的其他購房者反映,他們2004年購買的店鋪價格為每平方米1.61萬元,現(xiàn)在只能說是理論上漲價了,但是有價無市,積壓了上百萬元的資金,想賣出很困難,即使以原價加點(diǎn)利息也賣不出去。據(jù)臺州市中級法院統(tǒng)計,2008年1至9月,臺州兩級法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案1582件,同比上升32.8%。因此,法官曾借用股市的一句名言提醒購房者:樓市有風(fēng)險,入市需謹(jǐn)慎。至少,在購買前應(yīng)該熟悉相關(guān)的政策法規(guī),盡量避免日后產(chǎn)生糾紛,一旦發(fā)生糾紛,則應(yīng)及時通過法律手段,維護(hù)自身權(quán)益。 |