觀望氣氛濃厚 北京樓市“金九銀十”不再
    2008-10-16    本報記者:李佳鵬 實習生:李琳熙    來源:經(jīng)濟參考報

  目前,“銀十”已經(jīng)過半,但北京樓市依舊沒有出現(xiàn)去年“金九銀十”樓市熱銷的場景,相反,濃厚的觀望氣氛令未來樓市走勢變得愈發(fā)充滿懸念。記者10月15日從多方機構獲得的數(shù)據(jù)顯示,三季度北京樓市狀況并不樂觀,無論是住宅項目用地成交、期房商品住宅交易量還是取證項目及預售面積都出現(xiàn)了較大幅度下降的情況。

住宅項目用地成交量大幅減少

  據(jù)北京市土地儲備中心、亞豪機構市場研究部數(shù)據(jù)顯示,2008年三季度北京市共交易土地31宗,土地成交面積為221.2萬平方米,規(guī)劃建筑面積為204.6萬平方米,成交總金額達到31.2億,在這31宗出讓土地中,住宅及含住宅項目用地僅有4宗,土地成交面積為40.7萬平方米,僅占總土地成交面積的18.4%,規(guī)劃建筑面積為59.3萬平方米,僅占總規(guī)劃建筑面積的29%。其余均為非住宅項目建設用地。
  與2007年同期及2008年二季度相比,土地成交量增幅明顯,但住宅項目用地的成交量大幅減少,住宅項目用地樓面價持續(xù)回落。2008年三季度北京土地成交量大幅增加,環(huán)比上一季度,土地成交面積增加了51%,規(guī)劃建筑面積增加了9.9%,同比2007年三季度,土地成交面積增加了36%,規(guī)劃建筑面積下降了19.6%。
  而與此同時,住宅及含住宅項目用地的成交量卻呈現(xiàn)出大幅減少的態(tài)勢,數(shù)據(jù)顯示,環(huán)比上一季度,住宅及含住宅項目用地成交面積下降了59.2%,規(guī)劃建筑面積下降了59.2%;同比2007年三季度,土地成交面積下降了74.4%,規(guī)劃建筑面積下降了76%。
  亞豪地產(chǎn)機構副總經(jīng)理王英男分析認為,三季度之所以會出現(xiàn)住宅項目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象主要和當前低迷的樓市現(xiàn)狀及開發(fā)商資金鏈高度緊張的窘境有關。京城樓市自2007年底進入轉(zhuǎn)折期以來,交易量持續(xù)低迷,購房者觀望的情緒與日俱增,加之8、9月份的奧運因素影響,京城樓市的成交量同比跌幅超過了5成,慘淡的交易直接影響了開發(fā)商的資金流動,加劇了緊張的局面。
  與此同時,政府對樓市的調(diào)控未見明顯松動,開發(fā)商信貸的渠道基本被堵死,資本市場受美國次貸危機影響也是大幅動蕩。在這樣的大背景下,開發(fā)商拿地的能力大為降低。因此,出現(xiàn)了住宅項目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象。

期房商品住宅交易量下降明顯

  和住宅項目用地成交量大幅下降情況相同,受樓市大勢、及奧運會召開等因素影響,三季度期房商品住宅交易量也出現(xiàn)大幅下降。
  據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年三季度,京城共銷售期宅商品住宅18676套,銷售面積186.4萬平方米;同期,全市共銷售現(xiàn)房商品住宅3573套,銷售面積56.2萬平方米。分析得出,三季度全市網(wǎng)上銷售的期房商品住宅日均銷售203套,銷售面積20259平方米;同期,現(xiàn)房商品住宅日均銷售39套,銷售面積6109平方米。
  2008年三季度環(huán)比2008年二季度,京城期房商品住宅銷售套數(shù)下降了4.3%,銷售面積下降了17%;日均銷售套數(shù)下降了5.6%,日均銷售面積下降了17.9%;而現(xiàn)房商品住宅的銷售情況相對較好,成交套數(shù)環(huán)比小幅上漲了1.1%,成交面積上漲了7.9%,日均成交套數(shù)同上季度持平,日均成交面積上漲了6.8%。而與2007年同期相比,無論是期房商品住宅還是現(xiàn)房商品住宅成交量均呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢。
  專家認為,2008年三季度京城樓市受奧運會召開、樓市觀望氣氛濃重等多種因素影響,依舊延續(xù)了交易下滑的頹勢。與此同時,政府的宏觀調(diào)控措施未見明顯松動,雖然央行9月16日、10月8日連續(xù)下調(diào)了存貸款利率和存款準備金率,但這主要是針對廣大的處于困境的中小企業(yè)的,對于開發(fā)商則收益甚微。
  此外,在京城樓市持續(xù)低迷的大環(huán)境下,購房者的“買漲不買跌”的消費心理也日漸強烈。

取證項目及預售面積大幅下降

  三季度,取證項目及預售面積出現(xiàn)較大幅度下降,同時開盤均價環(huán)比也出現(xiàn)明顯回落。
  亞豪機構市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2008年三季度北京市建委共批準預售許可證115個,批準預售面積共計426.8萬平方米,其中,商品住宅項目批準上市套數(shù)為32829套,批準預售面積372.1萬平方米,整體預售均價為16100元每平方米。環(huán)比2008年二季度,整體預售面積減少了24.6%,其中商品住房上市套數(shù)減少了24.7%,批準預售面積減少了24.8%。商品住房的預售均價上漲了0.02個百分點。同比2007年同期,整體預售面積減少20.3%,其中商品住宅上市套數(shù)下降了4.2%,批準預售面積減少了12.8%。
  對此,王英男認為,三季度的取證項目個數(shù)和預售面積均出現(xiàn)了大幅下降的現(xiàn)象,主要是由于目前的市場觀望氣氛濃重,交易量持續(xù)下滑,嚴重影響了開發(fā)商的信心,許多開發(fā)商都推遲了拿證的計劃,以期渡過目前的艱難期,所以,拿證力度明顯降低。
  王英男認為,第四季度土地供應量會十分充足,取證及開盤項目不會有太明顯的變化,商品住宅的成交量受多種因素影響,年底前也不會有太大的改觀。樓市低迷的氣氛仍將延續(xù)。

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