樓市走勢(shì)仍陷迷局
    2008-07-11    本報(bào)記者:來建強(qiáng)    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  近日,廣州市國土資源和房屋管理局公布最新房地產(chǎn)市場分析報(bào)告,顯示2008年5月份全市一手住宅成交量只有39.31萬平方米,為三年來同期成交量的最低位。圖為廣州市天河中心區(qū)一角。新華社記者:壯錦 攝

  編者按:自去年底以來,有關(guān)房價(jià)“拐點(diǎn)”的爭議不絕于耳,而各地樓市卻顯現(xiàn)出一幅讓人看不懂的“量縮價(jià)漲”行情,這樣的樓市走勢(shì)既出乎意料又在意料之中。

  今年上半年,“量縮價(jià)漲”局部地轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲績r(jià)齊跌”,一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象也在局部顯形,“退房”現(xiàn)象有所加劇,在房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓市場也頻頻刮起“流拍”甚至“退地”風(fēng)波。樓市調(diào)整開始釋放出諸多強(qiáng)烈信號(hào)。
  福州樓市近期“退地”、“退房”風(fēng)波不斷,成為房地產(chǎn)市場震蕩的標(biāo)本城市!巴说亍庇虚_發(fā)商資金不濟(jì)的因素,也是開發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn);“退房”現(xiàn)象趨多,樓市觀望情緒加重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市調(diào)整釋放出諸多信號(hào),但其走勢(shì)卻仍是一個(gè)“迷局”。

退地:開發(fā)商與政策博弈

  福建省土地市場今年上半年的焦點(diǎn)是,福建某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部放出“退地”的重磅消息:不惜損失7000萬元土地競買保證金,要把去年9月份以總價(jià)9.04億元拍得的地塊給退了。
  這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是2003年成立的一家企業(yè),它在短短5年間從福州取得房地產(chǎn)開發(fā)用地1000多畝,全部為一級(jí)土地市場競拍所得,總投資超過100億元。一位接近該企業(yè)高層的內(nèi)部人士告訴記者,這家地產(chǎn)企業(yè)最近在新樓盤銷售方面差強(qiáng)人意,導(dǎo)致出現(xiàn)“多做一個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)撐死,少做一個(gè)項(xiàng)目不會(huì)餓死”的情況,“退地”成了它“斷尾求生”的選項(xiàng)。
  6月30日,這家房地產(chǎn)企業(yè)正式向記者證實(shí)了“退地”的消息,但該企業(yè)有關(guān)人員否認(rèn)“退地”是因?yàn)殚_發(fā)商資金緊缺,而是企業(yè)自我發(fā)展的需要。
  “退地有其他重要考慮。國家有關(guān)部委在去年9月下發(fā)通知要求,在今年6月底前,各地嚴(yán)格處置閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。”內(nèi)部人士說,“該企業(yè)擔(dān)心無法按期啟動(dòng)新樓盤項(xiàng)目,一旦被列入閑置土地,政府就要征收1.8億元閑置費(fèi),這樣一來,開發(fā)商寧可選擇退地!
  內(nèi)部人士透露,有關(guān)部門不想看到“退地”風(fēng)波不斷震蕩福州市土地市場,“退地”事件將有微妙轉(zhuǎn)折。但他不方便詳細(xì)透露“退地”事件的最新進(jìn)展。他告訴記者:“高價(jià)拍地,加上樓市行情持續(xù)低迷,讓開發(fā)商的資金鏈越繃越緊,因此退地有開發(fā)商資金不濟(jì)的因素,但絕對(duì)不能只是簡單地歸因于資金不濟(jì)的因素。從深層次來說,退地也是開發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn)!
  業(yè)內(nèi)人士指出,這起“退地”消息可以說是福建省土地市場在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導(dǎo)火索。在它的沖擊下,今年上半年,福州、廈門等主要城市60%以上的房地產(chǎn)開發(fā)用地難逃“流拍”厄運(yùn)。

退房:市場雙方觀望角力

  為止住“流拍”,福州市國土部門的政策調(diào)整耐人尋味。5月中旬,福州市國土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)充公告》說,將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70%的比重,調(diào)整為必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總建筑面積的50%以上。
  今年年初,福州市區(qū)仁文·大儒世家、海潤濱江花園等樓盤因售價(jià)下調(diào),引發(fā)了前期購房者要求補(bǔ)價(jià)的風(fēng)波。日前,補(bǔ)價(jià)風(fēng)波還未平息,福州的一些新開樓盤又出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象。
  相較于土地市場的“退地”“流拍”,“退房”則是開發(fā)商在市場終端與購房者觀望角力,導(dǎo)致“退房”的主要原因是房價(jià)下跌。
  記者日前在福州金山新城發(fā)現(xiàn),這里多個(gè)在售樓盤的銷售中心門可羅雀。一位售樓人員告訴記者,“退房”現(xiàn)象在福州正呈現(xiàn)增多趨勢(shì)!斑^去,客戶都是搶著交定金,F(xiàn)在,客戶不僅拖著不交定金,交了定金的還想退了!
  福州房地產(chǎn)界咨詢專家陳國旺認(rèn)為,近一段時(shí)期,開發(fā)商為加快資金回籠,新開樓盤都推出大幅度的優(yōu)惠促銷,有的購房者受促銷影響,一時(shí)沖動(dòng)下了定金,之后又開始反悔“退房”。這種舉動(dòng)其實(shí)是市場觀望情緒加重的深度反應(yīng)。
  業(yè)內(nèi)人士指出,4月份,福州樓市首現(xiàn)“量價(jià)齊跌”。與此同時(shí),一些房地產(chǎn)開發(fā)商在福州金山新城推出的新售樓盤頻頻遭遇客戶“退房”,目前,整個(gè)金山板塊的房價(jià)已經(jīng)下調(diào)到去年同期水平。
  近來,在上海、深圳等地的個(gè)別樓盤出現(xiàn)了較高的“退房”比率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,高退房率折射出購房者對(duì)目前樓市嚴(yán)重缺乏信心。為防止資產(chǎn)縮水,他們急于將資金抽離樓市,轉(zhuǎn)投到更穩(wěn)妥的投資保值渠道。

樓市調(diào)整在即走勢(shì)仍陷迷局

  “退地”“退房”現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場近期強(qiáng)烈釋放的樓市調(diào)整信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士分析,在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡、市場還不成熟的狀況下,樓市調(diào)整被許多不確定性因素牽制,其走勢(shì)仍是一個(gè)迷局。
  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,開發(fā)商與政策之間的博弈,考驗(yàn)著地方和有關(guān)部門的政策執(zhí)行力。近一年來,國家有關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,政策密度之大,涉及面之廣,都是前所未有。但一些地方及部門因?yàn)楦鞣N原因政策執(zhí)行乏力,或盲目“一刀切”,政策收效往往不盡如人意,導(dǎo)致有的城市房價(jià)漲幅開始下跌,有的陷于僵持階段,有的甚至還繼續(xù)上漲。
  “受多種因素影響,目前許多開發(fā)商面臨資金比較緊張的窘境,但開發(fā)商資金緊張導(dǎo)致資金鏈斷裂的后果現(xiàn)在卻有點(diǎn)被夸大了!遍}江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華說,“最近,國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略合作等多渠道融資方式應(yīng)對(duì)銀根緊縮、資金短缺的現(xiàn)狀!
  “樓市調(diào)整過程不像是一個(gè)房價(jià)必然下跌的過程,更像是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的過程。有資金實(shí)力的開發(fā)商強(qiáng)者更強(qiáng),沒有資金實(shí)力的開發(fā)商只有被淘汰出局!绷种胰A說。
  “與房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌同時(shí)發(fā)生的是住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的重建,合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定房價(jià)將起到至關(guān)重要的作用。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說,以福州商品房市場為例,自住的剛性需求仍然很強(qiáng)烈。但當(dāng)前樓市的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡,高檔房過多,老百姓買不起房,再多的需求也被淹沒了,而所謂的需求旺盛成為開發(fā)商推漲房價(jià)的一種手段。
  王阿忠認(rèn)為,樓市能否朝著健康發(fā)展的方向調(diào)整,就看能否重建一個(gè)滿足和保障多層次需求的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系,減少房地產(chǎn)泡沫化需求。而形成一個(gè)合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系可能需要經(jīng)歷比較長時(shí)間的調(diào)整周期。

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