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在當(dāng)前全國個人合作建房運(yùn)動相繼“擱淺”之時，近日，哈爾濱個人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人葛建軍對外宣布，哈爾濱個人合作建房聯(lián)盟已經(jīng)與當(dāng)?shù)氐囊患议_發(fā)商合作拿到了土地，目前哈爾濱首個合作建房項目已破土動工。
然而，由于合作建房剛剛起步，尚無明確政策支持，仍處于探索階段的合作建房該咋建？合作建房事業(yè)能否最終走向成功？在諸多疑問之下，哈爾濱首個合作建房項目無疑也寄托了人們更多的期待。
合作建房叫板開發(fā)商：房價低30%
“合作建房絕不是空想，而是百姓針對高房價的一種現(xiàn)實選擇�！睂τ诤献鹘ǚ康目尚行裕h者葛建軍深信不疑。
在哈爾濱一家電腦科技公司任職的葛建軍曾從事過與建筑工程相關(guān)的技術(shù)工作。因家庭居住面積小，有改善住房條件的計劃，又苦于房價居高不下，于是他萌生了合作建房的想法。合作建房行動于2007年3月悄悄在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)起后，立刻得到1000多名哈爾濱市民的響應(yīng)，這些報名者來自社會的各個階層，其中多數(shù)為中低收入者。
經(jīng)過參與者共同研究，哈爾濱個人合作建房聯(lián)盟采取了見效最快的方法：與開發(fā)商合作，先取得土地。葛建軍認(rèn)為，這種合作建房方式不僅工期短，還可以讓開發(fā)商省去了銷售成本、貸款成本、宣傳成本及團(tuán)隊管理成本等。合作建房聯(lián)盟同時成立的內(nèi)務(wù)、外聯(lián)、法律、工程、專家顧問、財務(wù)六個工作小組主要起項目監(jiān)管作用，對開發(fā)企業(yè)使用的建材型號、品牌進(jìn)行監(jiān)督。
既然是合作建房，那么，參與者到底能省多少錢？據(jù)葛建軍測算，如果按照合作建房模式，開發(fā)商賺取合作建房手續(xù)費(fèi)，可以在沒有前期投入的情況下，賺到10%管理費(fèi)。開發(fā)商在此過程中，不需自行投資，無須承擔(dān)房價波動的風(fēng)險，而且由于建房前已有訂戶，不存在空置問題。因而，對代理的開發(fā)商而言，也是有利可圖。葛建軍說，目前哈爾濱個人合作建房聯(lián)盟已與一家開發(fā)商合作拿到了土地，選擇的地塊雖然不是哈爾濱市區(qū)繁華地段，但在二環(huán)之內(nèi)，在市區(qū)商品房均價達(dá)到每平方米3900元，二環(huán)內(nèi)難覓每平方米4000元以下的住房的情況下，他測算合作建房比開發(fā)商開發(fā)的樓盤房價會下浮30%。
信任和信心：合作建房參與人最大考驗
葛建軍在接受記者采訪時表示，高房價使個體的消費(fèi)者長期在房屋買賣中處于弱勢地位，只有團(tuán)結(jié)起來，組成合作建房聯(lián)盟，普通市民才能在房屋定價上與房地產(chǎn)開發(fā)商爭奪更多的話語權(quán)。那么如何保障合作建房參與者齊心協(xié)力共同將理想變?yōu)楝F(xiàn)實？記者采訪發(fā)現(xiàn)，由于合作建房是由每個個體聯(lián)合組成的，建房過程中又要經(jīng)歷拿地、審批等多個環(huán)節(jié)，因而信任和信心對合作建房參與人是最大考驗。
合作建房，自然是大家出建房款，合作建房參與人最關(guān)心的也是建房款的安全。對此，葛建軍解釋說，合作建房聯(lián)盟的建房款在報名后是存在銀行自己名下的。到開始拿地需動用建房款時，大家的房款才被銀行用統(tǒng)一賬戶管理起來，建房過程中支付的費(fèi)用，都由銀行每月定向轉(zhuǎn)賬支付。此外，合作建房參與者還可提出“每月開會公示賬目，共同審核”等主張。
雖然發(fā)起人對自己的計劃滿懷信心，許多哈爾濱市民還是對“個人合作建房”這一新生事物既期盼又心存疑慮。
“我做好了長期準(zhǔn)備，個人方面應(yīng)該有五六年的時間可以等待。之所以選擇個人合作建房，主要是考慮到個人的經(jīng)濟(jì)條件，又不想因為結(jié)婚買房而拖累父母。如果成功了，我可以得到相對便宜的房子；如果不成功，五六年的時間正好可以用來存錢，到時候可以重新選擇�！币呀�(jīng)報名參加個人合作建房的哈爾濱市民李曉偉雖然懷有希望，但他很清楚合作建房不是一朝一夕的事。
而放棄參與合作建房的劉鵬則認(rèn)為，個人合作建房還在摸索階段，全國都沒有現(xiàn)成的例子可以借鑒。建成的房子質(zhì)量如何，將來能不能按時交房，這些問題都不能不讓人擔(dān)心。
哈爾濱市某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，個人合作建房的最大障礙就是土地及專業(yè)性，作為合作建房的組織者一定要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，創(chuàng)造出獨(dú)有的模式。目前看來，合作建房聯(lián)盟選擇的“以開發(fā)商身份為百姓拿地，合作開發(fā)、建房，并向合作者公開開發(fā)成本，核算最終價格”的操作模式較為可行。
房產(chǎn)部門：個人合作建房需防范資金風(fēng)險
合作建房雖然可降低購房成本，但由于這種建房模式是大家共同出建房款，因而在操作過程中的資金安全性問題也引起房地產(chǎn)監(jiān)管部門的擔(dān)心。有關(guān)部門提醒，合作建房作為一種新生事物，操作困難很大，時間也無法預(yù)計，不確定性因素很多。所以，市民在看到其美好一面的同時，也應(yīng)對其伴隨而生的風(fēng)險進(jìn)行充分考慮�！�
哈爾濱市房產(chǎn)住宅局有關(guān)人士在接受記者采訪時表示，個人合作建房能為百姓提供低價的房子，出發(fā)點是好的，但這件事缺乏必要的配套政策，存在著法律和監(jiān)督盲點，沒有相應(yīng)的監(jiān)督。尤其是合作建房的資金監(jiān)管是最令人擔(dān)憂的問題。當(dāng)今社會誠信缺失現(xiàn)象時有發(fā)生。正規(guī)注冊的法人企業(yè)、各種銀行、信貸機(jī)構(gòu)中，攜款逃之夭夭的單位或個人屢見不鮮。而個人合作建房屬老百姓自愿、約定的一種行為，在法律上，一旦發(fā)生資金風(fēng)險，處理起來將相當(dāng)困難。
此外，參與合作建房的群體是由許多個體市民組成的，大家為了同一個目標(biāo)聚集在一起，但在他們的要求各不相同的情況下，很容易引起民事糾紛，作為合作建房組織，是否有相應(yīng)的辦法協(xié)調(diào)并統(tǒng)一大家的要求？在房屋建設(shè)過程中，集資建房的個人難免會面對復(fù)雜的開工手續(xù)，難免會與水、暖、電、氣等部門打交道，這些部門的態(tài)度直接關(guān)系到合作建房的成敗。
背景鏈接
溫州個人合作建房重走房產(chǎn)開發(fā)老路
2006年11月，溫州個人合作建房項目委托的開發(fā)商以一億多元的價格取得了一個30畝地塊的開發(fā)權(quán)。據(jù)當(dāng)時測算，這一地塊均價為每平方米4100元，預(yù)計建成后房屋成本價為每平方米5300元，遠(yuǎn)低于周邊樓盤的市場價，將能達(dá)到個人合作建房低于市場價30%的目標(biāo)。然而，溫州個人合作建房人在成功“拿地”后，再也無法取得進(jìn)一步的突破。2007年10月，溫州合作建房人最終選擇將合作建房項目納入房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行建設(shè)。256名會員全部轉(zhuǎn)為項目的投資股東。根據(jù)商品房開發(fā)模式，項目完成后，所有房源將公開銷售，房價也將上漲。這不僅意味著256名股東很難如愿買到房子，也偏離了讓每個合作建房人買到廉價房的初衷。
上海合作建房“變身”合作買房
2007年6月，上海合作定制建房的最早倡議者“上海家圓”，迫于壓力暫停了合作定制建房計劃，轉(zhuǎn)而以團(tuán)購形式進(jìn)行。換言之，上海家圓提出的“合作定制建房”已經(jīng)變身為“合作買房”。根據(jù)上海家圓網(wǎng)站聲明內(nèi)容，上海家圓暫停該計劃的主要原因是由于相關(guān)政府部門認(rèn)為“個人集資建房不符合現(xiàn)行法律法規(guī)，且涉及到群眾切身利益問題，涉及到巨額資金運(yùn)作的問題”，因此建議上海家圓重新考慮經(jīng)營思路及運(yùn)營方式。
深圳個人合作建房組織屢拍廉價樓
2006年底曾以低價成功拍得兩棟住宅樓的深圳個人合作建房組織，2007年4月6日再次拍得一棟爛尾樓，其成交均價每平方米約2610元。這棟爛尾樓位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)，建筑面積為5369.2平方米，共有56套90多平方米的住房，產(chǎn)權(quán)從1992年到2042年。據(jù)專家估算，加上拍賣交易費(fèi)和再建費(fèi)等，房子成本價約為每平方米3200元，比當(dāng)時周邊同類商品房價格低兩成。
天津首例合作建房“止步”退款
2007年11月，天津市首位合作建房發(fā)起人劉革學(xué)向媒體宣布，由于土地規(guī)劃調(diào)整，合作建房在時間和成本方面出現(xiàn)了不可控因素。因此他們集體決定，天津首例步入實施階段的合作建房項目——“家園”項目正式中止，先期籌集的770萬元集資已開始退還出資人。
北京合作建房被擋在“拿地”門檻外
2007年3月，因合作建房而備受關(guān)注的北京海淀區(qū)花園路25號居住用地，最終由華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司、江蘇恒佳置業(yè)有限公司(投標(biāo)聯(lián)合體)競得，成交價格為12384.86萬元，折合成樓面價為每平方米6380元。曾經(jīng)信心百倍要拿下該地塊的京城個人集資建房發(fā)起人于凌罡，又一次被擋在了“拿地”這一門檻之外。
據(jù)新華社 |