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| 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：美國房地產(chǎn)秩序的維護(hù)者 |
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| 2008-01-28 本報(bào)駐華盛頓記者:劉洪 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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在美國，舊房(或稱二手房)銷售占整個(gè)房地產(chǎn)銷售的85%，美國人講買房，主要就是買二手房。但不管買賣新房或舊房，地產(chǎn)商基本不直接出馬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)揮著非常重要的作用，也成為房地產(chǎn)市場秩序的最直接的參與者和維護(hù)者。
據(jù)在美國從事房地產(chǎn)交易10余年的經(jīng)紀(jì)人李英英介紹，通常情況下，房地產(chǎn)交易傭金固定，為交易總金額的6%，由賣方支付，買賣雙方經(jīng)紀(jì)人共享。經(jīng)紀(jì)人的重要性從美國許多房屋外
“某某房地產(chǎn)公司”的廣告招牌就可看出，這些公司實(shí)際都是代理賣方的經(jīng)紀(jì)人公司。也有一些房屋外打出“業(yè)主自售”的招牌，但由于風(fēng)險(xiǎn)較大，買房者反而很少問津。
經(jīng)紀(jì)人全過程處理，省卻的是買賣雙方對交易過程合法性的擔(dān)憂。李英英表示，按照美國房地產(chǎn)交易的程序，買賣雙方達(dá)成協(xié)議并簽訂購買合同后，經(jīng)紀(jì)人會介紹若干個(gè)第三方的過戶公司供客戶選擇，以便幫助完成過戶。第三方會仔細(xì)查驗(yàn)房屋的相關(guān)文書和記錄，確保賣方擁有100%產(chǎn)權(quán)，并幫助買賣方在政府相關(guān)部門完成過戶、納稅等一系列手續(xù)。
過戶代理公司通常既不代表買方，也不代表賣方，費(fèi)用由買賣雙方共同承擔(dān)。如果一方還心存擔(dān)憂，還可再單獨(dú)聘請相關(guān)律師對房子或交易對象進(jìn)行查證，確保交易不會損害到自己的利益。
由于美國每一套房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)和建造時(shí)間信息，在法庭都有詳細(xì)備案，因此想“一房二賣”或“冒充代賣”都變得不可能。李英英舉例說，她本人以前曾買過一所房子，賣方還是一位律師，他早已忘了該房子屬于他和他父親共同擁有，最后查出記錄他只擁有部分產(chǎn)權(quán)，按照規(guī)定，在最終交易前，他必須先將父親的產(chǎn)權(quán)過戶到自己名下，然后才能將全部產(chǎn)權(quán)屬于他的房子對外出售。
作為房地產(chǎn)市場主導(dǎo)者的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其本身素質(zhì)也影響著房地產(chǎn)市場能否有序進(jìn)行。因此，政府對于經(jīng)紀(jì)人管理也相對比較嚴(yán)格，經(jīng)紀(jì)人都必須參加相關(guān)考試，合格者才能取得經(jīng)營牌照，此后每兩年還必須繼續(xù)相關(guān)學(xué)習(xí)才能獲得續(xù)營許可。沒有執(zhí)照就營業(yè)是非法行為，后果會相當(dāng)嚴(yán)重。而且，經(jīng)紀(jì)人收到的傭金也并不直接進(jìn)入他們的口袋，而是先繳給經(jīng)紀(jì)人所掛署的各個(gè)公司或行會組織，然后通過結(jié)算公司分給買賣雙方的經(jīng)紀(jì)人，因此，也很難有獨(dú)吞傭金的情況發(fā)生。
經(jīng)紀(jì)人能夠在房地產(chǎn)交易過程中如魚得水，還有一個(gè)很重要的原因，在于美國的MLS系統(tǒng)，該系統(tǒng)擁有市場上約90%的房源信息，為經(jīng)紀(jì)人所共享，而經(jīng)紀(jì)人傭金基本一致。這樣透明的信息既方便了經(jīng)紀(jì)人，也方便了房屋買賣者，如果不滿意某個(gè)經(jīng)紀(jì)人，可以找另一個(gè)業(yè)績更好、服務(wù)更好的經(jīng)紀(jì)人。
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