“真沒想到去年年初定下的利潤(rùn)翻番目標(biāo)，如今卻快要‘深度套牢’。如果今年春天不能解套，我的資金可能就會(huì)徹底崩盤�！睔q末年初，一位雄心勃勃試圖在炒房中賺錢的“炒房族”發(fā)出了這樣的感慨，而這正是目前炒房族們共同的境況。

炒房族最怕升值幅度小

　　2007年3月之后，從廣西移居深圳的黃寧寧加入了深圳的炒房族，通過各種渠道向中資、外資銀行貸款近千萬元，購(gòu)買了20多套關(guān)內(nèi)、關(guān)外的樓房，甚至南山區(qū)半島城邦價(jià)格高達(dá)40000元/平方米的樓盤，她也一口氣購(gòu)買了三套。廣西南寧、北海等地樓盤價(jià)格上揚(yáng)時(shí)，她也分別購(gòu)買了近10套房子。
　　黃寧寧說：“全都是想等著升值，然后出售獲利的，從來沒想過自己住。按照年初的增長(zhǎng)速度，年末價(jià)格翻一到兩番沒有什么問題。”
　　記者在采訪中了解到，類似黃寧寧這樣的炒房族，都有自己的一套“翻番賬”：每個(gè)月的房租一定要比得上銀行的月供，以蘭溪谷一套150平方米的房子為例，房租為15000元/月，房子總價(jià)值目前超過400萬元。房?jī)r(jià)不漲的情況下，首付需要120萬元，當(dāng)年的收益應(yīng)該是房租收入18萬元減去貸款利息，這個(gè)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比將120萬元存在銀行定期存折里強(qiáng)。
　　“更重要的是房?jī)r(jià)上漲帶來的收益，”另一位炒房族周箐箐說，她原本預(yù)計(jì)按照去年年中深圳房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，到年末的時(shí)候，南山區(qū)一帶的樓盤價(jià)格會(huì)漲高一倍甚至兩倍。
　　不過，炒房族也有不小的風(fēng)險(xiǎn)，在深圳，買賣房屋的傭金、營(yíng)業(yè)稅等支出就占了總成本的10%以上，銀行利息還要7%至8%，這意味著20%以內(nèi)的升值都只是保本甚至略虧的，要達(dá)到20%以上的升值才能實(shí)現(xiàn)盈利。

調(diào)控棒打炒房族“七寸”

　　“真是看走了眼，調(diào)控政策那么厲害，我們真的全部都要被深度套牢了。”最近返鄉(xiāng)尋找同學(xué)“周轉(zhuǎn)資金”用以支付銀行利息的黃寧寧頗為無奈地說。
　　2007年9月以來，以北京、上海、深圳為代表的熱點(diǎn)城市，樓市的交易量開始大幅萎縮。2007年1月深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米，而到了10月，成交量卻只有15.36萬平方米，創(chuàng)下三年來新低，房地產(chǎn)市場(chǎng)突然由熱轉(zhuǎn)冷。
　　世聯(lián)行研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在二手樓市方面，深圳2007年1月至7月成交活躍，投資現(xiàn)象比較普遍，成交量節(jié)節(jié)攀升，其中4月日均成交套數(shù)達(dá)到2007年的歷史最高點(diǎn)414套，成交價(jià)格也從年初的8996元/平方米飆升至7月的13299元/平方米，漲幅達(dá)到48%。深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬平方米，分別相當(dāng)于6月時(shí)的23%、22%。
　　不少被“套牢”的炒房族，對(duì)中央抑制資金流動(dòng)量的宏觀調(diào)控政策感觸頗深。2007年的六次加息，個(gè)人自營(yíng)性房貸利率五年期以上已調(diào)高至7.83%。若采用等額還款方式，按揭50萬元30年期的客戶月供就要增加300多元。這會(huì)對(duì)自住購(gòu)房需求形成壓制，就削弱了市場(chǎng)的承接力。特別是央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的“房貸新政”中對(duì)“第二套房”的限制，要求已貸款買房人再利用貸款所購(gòu)第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，此舉不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的風(fēng)險(xiǎn)。

“套牢”之后更怕“深度調(diào)控”

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少被“套牢”的“炒房族”還在期待著今年一季度銀行貸款額度松動(dòng)，樓盤“接單”人群增多為自己迎來“解套”甚至“獲利”的良機(jī)。
　　常年在珠三角一帶從事房地產(chǎn)開發(fā)的商人韋強(qiáng)認(rèn)為，2002年以來，幾乎每到年末都會(huì)出現(xiàn)樓盤價(jià)格下滑，成交量下跌的情況。從資金鏈的結(jié)構(gòu)考慮，主要是因?yàn)槟昴└鞔筱y行貸款額度紛紛告罄，二手樓交易可能無法獲得貸款。缺乏資金支持的樓市價(jià)格肯定會(huì)出現(xiàn)下滑。與此同時(shí)，前期高位接單的炒房族并不愿意低價(jià)交易，從而形成“價(jià)跌量減”的銷售態(tài)勢(shì)。
　　韋強(qiáng)說：“按照以往的慣例，每年元旦過后，銀行進(jìn)入新一年度貸款期后，將會(huì)有更多資金涌入市場(chǎng)，這就為樓市價(jià)格飆升提供了充足的資金來源。”
　　不過，記者采訪的多位炒房族均認(rèn)為，由于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為2008年適度從緊的調(diào)控政策定了調(diào)，這就意味著今年貨幣市場(chǎng)的投放量將縮減，加上央行對(duì)第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，今年中央還將出臺(tái)更多遏制資金流動(dòng)性的措施，“深度套牢”很可能將成為炒房族不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。
　　研究投資理財(cái)問題的專家、平石資產(chǎn)管理公司中國(guó)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人張?zhí)爝\(yùn)認(rèn)為，將房屋作為投資也是投資手段的一種，但將大量資金全部投入其中，肯定會(huì)面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已經(jīng)被“套牢”的“炒房族”來說，在今年緊縮政策已經(jīng)確定的情況下，適當(dāng)減少自己購(gòu)買的樓房數(shù)量，降低預(yù)期的投資回報(bào)率，減小資金風(fēng)險(xiǎn)，是比較明智的做法。張?zhí)爝\(yùn)說：“投資房產(chǎn)一定不能寄希望于一夜暴富，每年房產(chǎn)收益率在20%左右是比較穩(wěn)定的�！�