房?jī)r(jià)下跌真相不清:真降價(jià)?還是商業(yè)秀?
    2008-01-07    本報(bào)記者:來(lái)建強(qiáng)    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  近期,福州、廈門(mén)等城市的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相打出“特價(jià)房”廣告,有的開(kāi)發(fā)商不惜提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠,甚至個(gè)別地段的樓盤(pán)自曝房?jī)r(jià)“下跌”的消息。然而現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,這一連串的商業(yè)秀是否只為制造一波樓市降價(jià)的假象?

“特價(jià)”“降價(jià)”的真面目

  福州樓市近日不斷推出“特價(jià)房”,記者隨機(jī)挑了一個(gè)特價(jià)樓盤(pán)查看究竟。從市中心乘坐公交車(chē)約半個(gè)小時(shí),再步行約20分鐘,記者好不容易找到了這個(gè)特價(jià)樓盤(pán)。
  走進(jìn)售樓部,記者看到只有一位看房的顧客。售樓小姐馬上圍上來(lái)熱情地向記者介紹,“特價(jià)房”出售有限定數(shù)量,每平方米6300元。如果交納五萬(wàn)元的預(yù)訂金,售樓部可以提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠。
  售樓小姐向記者推薦的七套“特價(jià)房”都是三層以下的房子,而且朝向背陰。售樓小姐在一旁催促說(shuō):“特價(jià)活動(dòng)就只今天一天,也就剩下這七套了,這個(gè)樓盤(pán)的其他每套都是每平方米7000元以上賣(mài)出去的!
  記者問(wèn)那位正在看房的顧客是否會(huì)買(mǎi)。他苦笑著說(shuō),這個(gè)地段的商品房均價(jià)也就每平方米6350元左右,雖然一平方米便宜了50元,但都是銷(xiāo)售尾盤(pán)的房子,“以前,許多樓盤(pán)在掃尾銷(xiāo)售時(shí),優(yōu)惠力度都比這大”。
  他還告訴記者,這些天,他接連看了好幾家“特價(jià)房”樓盤(pán),不是樓盤(pán)的位置遠(yuǎn)離市中心,交通不方便,就是房子的本身?xiàng)l件不好。相反,一些在市中心新近開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目,房?jī)r(jià)還在上漲。
  在福州市中心華林路上有一處房地產(chǎn)項(xiàng)目前不久開(kāi)盤(pán),記者來(lái)到該項(xiàng)目售樓部詢(xún)問(wèn)預(yù)售情況。售樓部經(jīng)理拿著預(yù)售登記簿告訴記者,房子去年11月底就賣(mài)完了,開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米8000元左右,賣(mài)到最后幾套就漲到了一萬(wàn)元以上。
  據(jù)了解,開(kāi)發(fā)商近期推出的一些所謂“降價(jià)房”,房?jī)r(jià)明降暗漲。位于廈門(mén)市海滄的一個(gè)在售樓盤(pán)近日放出“每平方米降價(jià)400元”的消息,吸引了不少買(mǎi)家的注意。劉玉珍女士很早就開(kāi)始關(guān)注這個(gè)樓盤(pán),她說(shuō):“這個(gè)樓盤(pán)去年8月份開(kāi)盤(pán),均價(jià)每平方米8000元,國(guó)慶節(jié)后,均價(jià)被拉到每平方米8900元,11月份開(kāi)始每平方米降價(jià)400元,但還是比開(kāi)盤(pán)時(shí)漲了500元!

觀望者到底在觀望什么

  福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為,一連串“特價(jià)”“降價(jià)”現(xiàn)象,一方面反映了當(dāng)前樓市低迷的現(xiàn)狀;另一方面又制造了房?jī)r(jià)下跌假象,總之是開(kāi)發(fā)商“救市”的商業(yè)秀,說(shuō)明近一段時(shí)期樓市已然呈現(xiàn)“虛熱”癥狀。
  在樓市“虛熱”的大背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性,觀望氣氛日漸濃重。記者發(fā)現(xiàn),觀望者的心態(tài)迥然不同。
  “房貸新政策”進(jìn)一步明確“第二套房貸”以家庭為單位的政策,確實(shí)抑制了一部分人的購(gòu)房計(jì)劃,但一些大型房產(chǎn)中介老板認(rèn)為,目前存在大量有購(gòu)房自住需求的客戶(hù),“房貸新政策”對(duì)這批人來(lái)說(shuō),只能起到“緩兵”作用,“現(xiàn)在買(mǎi)房的人確實(shí)少了,看房的人多,但等銀行房貸一旦松動(dòng),看房的還是會(huì)立即辦手續(xù)的。”福州康居房產(chǎn)信息咨詢(xún)公司置業(yè)顧問(wèn)潘劍說(shuō)。
  持幣觀望的買(mǎi)家多種多樣。記者在探問(wèn)“特價(jià)房”時(shí)遇到的那位顧客說(shuō),他現(xiàn)在住的是一套單位分的福利房,只有60多平方米,一家三口居住感覺(jué)有點(diǎn)擠了,一直想換個(gè)大一點(diǎn)的房子,這個(gè)問(wèn)題遲早得解決,現(xiàn)在是觀望期。
  王阿忠說(shuō),從1998年實(shí)施房改政策至今已10年,當(dāng)初享受福利分房的一部分人逐步進(jìn)入住房更換期,改善居住條件的需求日漸強(qiáng)烈,加上青年婚姻高峰期來(lái)臨、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)等原因,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求熱的狀況近兩年來(lái)不斷加劇,也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)不斷上漲。
  還有一些買(mǎi)家觀望只為等待炒房時(shí)機(jī)。魏剛就是廈門(mén)的一位職業(yè)小炒家,目前還有兩套“擱置在手頭”。魏剛說(shuō),房子出不了手,資金周轉(zhuǎn)相對(duì)比較緊張,加上房貸從緊、利息提高,追加投資房地產(chǎn)只能等待機(jī)會(huì)。

調(diào)控政策仍需加大執(zhí)行力度

  專(zhuān)家指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“量縮價(jià)漲”在許多城市蔓延,需警惕樓市“虛熱”背后的降價(jià)假象,可能引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)快速上漲。房?jī)r(jià)的上漲涉及面寬,調(diào)控政策仍需加大執(zhí)行力度。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從過(guò)去兩個(gè)月的情形看,銀行房貸成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一項(xiàng)關(guān)鍵因素,樓市出現(xiàn)降價(jià)假象多少也與房貸政策有關(guān)聯(lián)。
  在房地產(chǎn)界有著近20年從業(yè)資歷的閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為,補(bǔ)充后的房貸新政策既保障了居民改善住房條件的合理需求,又在一定程度上遏制了投機(jī)炒房行為。該新政策在執(zhí)行時(shí),如果各方?jīng)]有嚴(yán)格把關(guān),認(rèn)真配合,仍有空子可鉆。
  林忠華說(shuō),房貸的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是抵押物估值,對(duì)貸款人而言,估值結(jié)果比首付本身更為重要。銀行首付即使提高到50%,如果房屋的評(píng)估體系不嚴(yán)格,炒房者照樣可以從銀行貸到期望額度的資金。
  業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心,房貸首付比例提高,對(duì)于二手房市場(chǎng)帶來(lái)的首付壓力要明顯大于一手商品房,這可能導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向一手商品房,進(jìn)而進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲。
  福州市社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員朱劍修說(shuō),近幾年,國(guó)家每出臺(tái)一項(xiàng)新的調(diào)控房?jī)r(jià)政策,都會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的觀望,房?jī)r(jià)也有短暫波動(dòng),然后房?jī)r(jià)反復(fù)上漲。以房貸為例,其實(shí)早在8、9月份,全國(guó)各大銀行的放貸額已達(dá)80%至90%,年底自然無(wú)錢(qián)可貸,到了新的一年,新的房貸指標(biāo)出來(lái),市場(chǎng)是否反復(fù),實(shí)難預(yù)料。

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