當(dāng)北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)高企,珠三角“盤(pán)整”之態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)之時(shí),以南京為代表的一批二線城市,正在受到投資者的青睞。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,投資者在這一波投資潮中已悄然改變了自己的投資方向,寫(xiě)字樓取代住宅成為投資者的首選。
投資者眼中的新價(jià)值洼地
“在北京買(mǎi)住宅的錢(qián),幾乎可以在南京買(mǎi)寫(xiě)字樓了。”北京的馬先生剛剛完成在北京的“高位套現(xiàn)”,手持大筆現(xiàn)金的他,看南京的什么房子都“便宜”,他將這里作為自己下一個(gè)“安營(yíng)扎寨”的地點(diǎn)。 從“價(jià)值洼地”的理論中,像馬先生這樣的投資者看到了南京以及其他二線城市樓市的未來(lái)。在北京的多年中,馬先生手中持有的資產(chǎn)全都是住宅,因?yàn)楸本┨靸r(jià)的寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè),雖然在城區(qū)擁有無(wú)可比擬的價(jià)值,但是卻令他難以企及,不過(guò)在南京,他手中的現(xiàn)金游刃有余。 “首先是建筑綜合體,其中的寫(xiě)字樓、商業(yè),甚至高檔公寓都可以投資,這是可以用于經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn),顯然比那些只能等著漲價(jià)升值的普通住宅更有價(jià)值!瘪R先生在南京第一次出手的是一個(gè)名為“長(zhǎng)發(fā)中心”的項(xiàng)目。在南京城市核心的這個(gè)高端商務(wù)樓的價(jià)格僅僅相當(dāng)于北京的住宅價(jià)格,而租金已經(jīng)能夠達(dá)到四元至五元/平方米/天,投資回報(bào)率可觀。 “從目前國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的情況看,南京確實(shí)是價(jià)值洼地,尤其是南京城市中心區(qū)的物業(yè),價(jià)值恐怕被嚴(yán)重低估了!遍L(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理助理李進(jìn)對(duì)記者說(shuō),“現(xiàn)在,南京城市核心區(qū)的新建項(xiàng)目基本都集中在品牌開(kāi)發(fā)商手里,物業(yè)形態(tài)比較合適,品質(zhì)也還都不錯(cuò)。”而馬先生也向記者分析說(shuō):“我在北京房產(chǎn)變現(xiàn)的錢(qián),全都用在南京的城市核心區(qū)都沒(méi)有問(wèn)題,畢竟這里的價(jià)格水平比北京低很多,而無(wú)論在任何市場(chǎng)階段之下,城市核心區(qū)永遠(yuǎn)是最具不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的地區(qū),這是我投資的第一原則!
寫(xiě)字樓投資出現(xiàn)罕見(jiàn)熱潮
據(jù)南京房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,南京市寫(xiě)字樓的成交均價(jià)逐月走勢(shì)較為平穩(wěn),總體呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。記者在采訪中了解到,近期有大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目推向市場(chǎng),加速了南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展,令寫(xiě)字樓投資出現(xiàn)了罕見(jiàn)的熱潮。 南京長(zhǎng)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理吳建平在接受記者采訪時(shí)表示,近年來(lái),南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求量一直處于上升態(tài)勢(shì)。在2005年之前,南京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)可以說(shuō)是不溫不火,甚至是低迷。寫(xiě)字樓產(chǎn)品整體品質(zhì)較低,高品質(zhì)的商務(wù)樓更是鳳毛麟角。其市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段的住宅價(jià)格,呈非常反常的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。從2005年開(kāi)始,南京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了質(zhì)的變化。除了舊有的新街口CBD商圈,形成了大行宮CBD、奧體中心CBD等新的板塊。同時(shí),為了促進(jìn)“樓宇經(jīng)濟(jì)”的加速發(fā)展,除了新建地鐵、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)硬件設(shè)施外,政府相關(guān)部門(mén)還制定一系列扶持優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)、引導(dǎo)樓宇業(yè)主參與“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展。 近年來(lái),跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)的布局逐漸由沿海向內(nèi)地遷移,南京對(duì)企業(yè)總部、辦事機(jī)構(gòu)的吸引力,在“長(zhǎng)三角”內(nèi)僅次于上海。最近兩年內(nèi)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的駐寧機(jī)構(gòu)已有四五百家。駐寧機(jī)構(gòu)為南京引來(lái)了3000多個(gè)項(xiàng)目,實(shí)際到賬投資360億元。種種跡象表明,包括金融、外貿(mào)、高科技、咨詢、影視等行業(yè)的國(guó)內(nèi)外各類企業(yè)、公司都開(kāi)始選擇在二線城市落腳,改變了以往只在北京、上海等一線城市設(shè)立總部的慣例。
外資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市寫(xiě)字樓
“盡管每天都可以收到別人給我們的信息,但是我們真正想收購(gòu)的是超甲級(jí)寫(xiě)字樓、具有國(guó)際水準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓!被ㄆ煦y行中國(guó)區(qū)副總裁姚蔚表示,二線城市寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心是花旗想投資的方向,“像南京我們也在考慮投地段非常好的寫(xiě)字樓和酒店。在二線城市,我們認(rèn)為有價(jià)值的項(xiàng)目是中心地段、中心區(qū)域的資產(chǎn)! 姚蔚告訴記者,基金投資對(duì)宏觀數(shù)據(jù)重視比較多,根據(jù)宏觀的數(shù)據(jù),區(qū)分中國(guó)的一線、二線、三線、四線城市,目前投資考慮的是在一二線城市。一線城市是北京、上海、廣州、深圳;二線城市是省會(huì)城市,總共有21個(gè),目前,沈陽(yáng)、天津、西安、成都是二線城市中花旗投資的重點(diǎn)。 “目前,外資青睞的項(xiàng)目更多的是寫(xiě)字樓以及以零售為主的商業(yè)項(xiàng)目,而非是樓價(jià)日益飆升的住宅產(chǎn)品!敝倭柯(lián)行大中華區(qū)研究部主管李偉烈表示,雖然由于市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇,令外資對(duì)投資回報(bào)的要求持續(xù)降低。但市場(chǎng)的一個(gè)新動(dòng)向是,很多外資投資商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)或者是二線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。據(jù)李偉烈透露,目前外資看好的二線城市都具有相當(dāng)好的發(fā)展前景,以廣東省的珠海市為例,因?yàn)榈靡嬗诎拈T(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,令珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。又比如廈門(mén)、福州等城市,因GDP的不斷增長(zhǎng)而受到外資的青睞。而西部大開(kāi)發(fā)的推行,使重慶、成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)直接升溫。 李偉烈認(rèn)為,從長(zhǎng)期來(lái)看,二線城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資。在調(diào)控政策風(fēng)聲趨緊之時(shí),無(wú)論是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),還是挖掘潛在的商機(jī),外資地產(chǎn)移師二線中心城市,都是合理的選擇。另外,二線城市市民收入提高、城市化進(jìn)程加快造就了足夠巨大的房地產(chǎn)潛在需求。二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前泡沫相對(duì)較小,這些都是吸引外資的重要原因。 |