近日,房地產(chǎn)行業(yè)半數(shù)以上企業(yè)虧損的消息被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),有人認(rèn)為這是房地產(chǎn)遭遇“寒流”的標(biāo)志,但也有人對這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性表示懷疑。對此,記者進(jìn)行了深入的調(diào)查采訪。
業(yè)內(nèi)人士分析:半數(shù)企業(yè)虧損實(shí)為行業(yè)集中度加強(qiáng)
近日,北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查表明,2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過2235.6億元,利潤超過175.9億元。但從整個(gè)行業(yè)來看,由于企業(yè)經(jīng)營狀況差距比較大,企業(yè)虧損率達(dá)到了52.8%,企業(yè)負(fù)債率為79%。 連續(xù)六年對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行追蹤調(diào)查的新加坡世華雅投資公司副總裁王夫勒認(rèn)為,虧損面并不能反映整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行情況,一方面,房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始就因?yàn)榉績r(jià)飆升而不斷受到政策層面的調(diào)控,這種調(diào)控手段每出臺一次,就會給一部分房地產(chǎn)企業(yè)造成壓力,企業(yè)負(fù)債經(jīng)營、資不抵債的情況不斷出現(xiàn);另一方面,一部分房地產(chǎn)企業(yè)虧損的同時(shí),整個(gè)產(chǎn)業(yè)的集中度進(jìn)一步加強(qiáng),這就意味著行業(yè)中的“龍頭大哥”地位更加牢固,這部分“龍頭”更容易在其他企業(yè)虧損的同時(shí),保持乃至賺取更多的高額利潤。
王夫勒表示,這種企業(yè)虧損情況其實(shí)早有預(yù)兆,也在不同的區(qū)域性市場如廣東、廣西、湖南等地表現(xiàn)出來。
來自湖南的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很早就出現(xiàn)了這一趨勢,2004年,擁有資產(chǎn)1159.1億元的湖南房地產(chǎn)業(yè),負(fù)債781.71億元,平均每個(gè)企業(yè)負(fù)債3701萬元,負(fù)債率高達(dá)67.5%,高于工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)之上。 “由于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步集中的趨勢加強(qiáng),房地產(chǎn)‘寡頭’有可能趁調(diào)控之機(jī)吸足籌碼,在明年春節(jié)之后‘倒逼’房價(jià)。”不少業(yè)內(nèi)人士表示憂慮。
開發(fā)商自述:虧損是假藏住利潤是真
“捂盤有技巧,藏住利潤更加得有手段。”一位熟悉房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)內(nèi)幕的人士向記者透露了開發(fā)商如何通過虛開成本“攤薄”利潤。 首先,將“招拍掛”成本虛高計(jì)算。 開發(fā)商運(yùn)作“招拍掛”項(xiàng)目一般有三種方式:對于規(guī)模較小的項(xiàng)目,開發(fā)商在招投標(biāo)過程中可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”、“上限”,與有可能參與競標(biāo)的同行形成“價(jià)格同盟”,以較低的價(jià)格由一家公司競拍下來后,其他公司共同建設(shè),但樓盤銷售價(jià)格參照周邊樓盤價(jià)格定出高價(jià);對于規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目,土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實(shí)現(xiàn)對土地的掌控,開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”,通過招投標(biāo)“評估”方式,排擠一些外來的競爭者,通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風(fēng)險(xiǎn);還有一種情況是,通過分析規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”,開發(fā)商在未來的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕,地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標(biāo)指向,成為令開發(fā)商趨之若鶩的消息,一有風(fēng)吹草動,開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”,因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格最低廉。 “招拍掛”完畢之后,大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會立即上交所有款項(xiàng),往往會申請延期交款。根據(jù)國家規(guī)定,相關(guān)職能部門應(yīng)向企業(yè)收取滯納金,但滯納金數(shù)額由職能部門說了算,這就留下了巨大操作空間!奥毮懿块T要求收取的滯納金、罰款,到企業(yè)財(cái)務(wù)那里就變高了好幾倍,而且順利打入成本賬上! 其次,改規(guī)劃+濫用料+亂湊人頭數(shù)=高成本負(fù)利潤。 表面上看,修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心,但這也是實(shí)現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié),某些測量評估單位因?yàn)槊媾R市場競爭壓力,往往對開發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼,開發(fā)商成本增長也就成為自然而然的事情。 濫用料也是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等,只要有出廠合格證,平時(shí)很少受到相關(guān)部門的監(jiān)管,因此開發(fā)商會“恰到好處”地在管線、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)上使用價(jià)格相對低廉的產(chǎn)品。“盡管這部分材料成本低廉,但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價(jià)格的200%至300%。” 亂湊人頭數(shù)是最絕的一招。開發(fā)商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來作為自己使用大量“農(nóng)民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在湖南、廣東、廣西等省區(qū),一些農(nóng)民工的工資甚至可以開到2000元至3000元/月,拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”,每月開出的工資也達(dá)到8000元甚至一萬元。相關(guān)職能部門對房地產(chǎn)企業(yè)員工工資的監(jiān)管很難到位,工資和勞動合約更是最容易造假的環(huán)節(jié),大量流動資金的開銷都是從此而來。通過亂湊人頭數(shù)列出的開支,開發(fā)商輕而易舉地實(shí)現(xiàn)了“高成本負(fù)利潤”。 第三,延長產(chǎn)業(yè)鏈,“東墻成本西墻貼”。 大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有下屬的物業(yè)公司,而開發(fā)商往往通過將物業(yè)公司、其他樓盤成本集中到即將驗(yàn)收的樓盤上來,用“東墻成本西墻貼”的方式,造成房地產(chǎn)成本高的表象。一些在東部沿海和西部省區(qū)同時(shí)都有樓盤開發(fā)的開發(fā)商就更容易采取這種方式,統(tǒng)計(jì)部門很難跨地域核實(shí),也就形成一些房地產(chǎn)企業(yè)虧損的表象。
開發(fā)商“明年待漲”,調(diào)控仍需對癥下藥
記者采訪的多位房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)為,目前深圳等地出現(xiàn)的樓盤價(jià)格繼續(xù)下跌,購房者持幣觀望心態(tài)嚴(yán)重等一系列問題,表明宏觀調(diào)控已經(jīng)打到了“捂盤”開發(fā)商的“七寸”。不少房地產(chǎn)商在得知明年中央實(shí)施貨幣適當(dāng)從緊政策之后,更是加大“拋盤”的力度。但是,仍有一部分“捂盤”開發(fā)商存在著“冬遇寒流春風(fēng)暖”的心態(tài)。 專家稱,盡管目前還無法判定樓市是否到了轉(zhuǎn)折期,但短期內(nèi)的回落已是大勢所趨。然而,記者在采訪中發(fā)現(xiàn),開發(fā)商中“明年待漲”的心態(tài)仍然比較普遍。一些開發(fā)商坦言:“冬季一般是價(jià)格和成交量相對低迷時(shí)期,只有每年一季度末二季度初的樓市情況才能左右當(dāng)年房價(jià)走勢! 研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的專家、招商證券資深分析師張?zhí)爝\(yùn)認(rèn)為,政府要確保對房地產(chǎn)的調(diào)控能力,一方面是必須進(jìn)一步加強(qiáng)對開發(fā)商各類成本的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)、評估,將這些細(xì)節(jié)納入房價(jià)是否虛高的考察體系中;另一方面,政府相關(guān)職能部門責(zé)無旁貸,必須向購房者提供相關(guān)成本信息,這樣才能實(shí)現(xiàn)房價(jià)的有效回歸。 |