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2007-10-29 徐壽松 來源:經(jīng)濟參考報 |
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將于11月1日起實施的國土資源部第39號令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)規(guī)定:未繳清全部土地出讓價款,不得發(fā)放土地證,也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證。有證券地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為,土地證發(fā)放方式的改變能從源頭上控制地價,從而降低房價。其主要理由如下:地價上漲速度多年來始終超越房價。地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤,吸引了大量企業(yè)進入地產(chǎn)開發(fā)市場,土地拍賣競爭激烈。目前,開發(fā)商零利潤、甚至負(fù)利潤拿地現(xiàn)象十分普遍。并且,越是大公司,資金量大的項目,杠桿現(xiàn)象越嚴(yán)重。新規(guī)實行后,雖然看起來單個公司儲地的資金壓力變重,但是價格競爭反而沒有以前那么激烈,拿地反而容易些,未來國有土地出讓價格有可能漲幅放緩,有利于房地產(chǎn)公司土地成本的控制。 但是,這并不現(xiàn)實。將來,可能是幾家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競地,但在人民幣升值,資源、資產(chǎn)價格重估預(yù)期強烈的情況下,激烈競爭拿地的局面并不會根本改變,地價很難下降。而地價下降是房價下降的一個重要前提,在地價變化不大的情況下,房價不會有太大的波動。譬如之前在杭州,開發(fā)商未繳清整宗土地出讓金,無法取得土地使用權(quán)證,但杭州的房價同樣一飛沖天。這說明,“不可分割拿證”跟房價關(guān)系不大。單純依靠這一規(guī)定,很難抑制高房價。 業(yè)界人士認(rèn)為,“39號令”的真正意義在于從源頭封堵了當(dāng)下房地產(chǎn)市場普遍存在的漏洞:付小錢、多占地、慢開發(fā),將會給房地產(chǎn)市場帶來正面影響。 首先是銀行信貸風(fēng)險和政府信用風(fēng)險將會有所降低。今年以來,國內(nèi)城市“地王”頻出,土地出讓成交價格動輒數(shù)十億元。如此巨額款項,對于任何一家地產(chǎn)公司來說,一次性付清都幾乎是不可能的。事實上,房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有不采用杠桿財務(wù)的,拖欠土地出讓金在業(yè)內(nèi)司空見慣。通常的運作模式是:先付部分土地出讓金,與土地部門溝通后,或零或整地獲得土地證;拿土地證到銀行抵押貸款,進行前期開發(fā),并由建筑商墊資施工;待商品房預(yù)銷售有了回款再歸還清土地出讓金。有些甚至繼續(xù)拖欠,將銷售回款用于后期循環(huán)開發(fā)。開發(fā)商只承擔(dān)了最少的資金壓力,金融風(fēng)險由銀行承擔(dān),項目能否進行下去的信用風(fēng)險則由政府兜底。全額付清土地出讓金才能“領(lǐng)證”的規(guī)定,好比在銀行、政府與開發(fā)商之間增設(shè)了一道“防火墻”。開發(fā)商利用信貸杠桿,以少量自有資金撬動多個項目,將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行、地方政府的做法將有所抑制。 其次是囤地之風(fēng)會有所遏制,房地產(chǎn)開發(fā)進度可能會加快。由于少付款、多占地的業(yè)內(nèi)潛規(guī)則的通行,以及對土地升值的強烈預(yù)期,眼下囤地之風(fēng)濃烈。據(jù)上市公司中報,眾多房企囤積的土地少則足夠用兩三年,多則六七年,若以現(xiàn)有進度計算,有的公司圈占的土地可供未來20多年之用。這也就是為什么土地出讓增加了,老百姓還是覺得買不到房的原因之一!39號令”將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為,迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不“看菜吃飯”,放棄以小搏大、囤積居奇的做法,加快開發(fā)進度。 三是房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合將加速,外資可能乘勢大舉進入。此項政策堵住了分期付款、分割拿地的做法,今后,房地產(chǎn)企業(yè)能否取得土地證,取決于資金實力。這將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇,行業(yè)集中度提高。上市公司可以通過股市融到廉價資金,化解壓力;非上市公司要么與海內(nèi)外投資基金合作,實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,要么被大企業(yè)并購。另一個可能的結(jié)果是,外資進入國內(nèi)地產(chǎn)界將加速。投行人士普遍預(yù)期,人民幣升值勢不可擋,必然帶來資產(chǎn)價格重估。在未來兩三年內(nèi),中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資凈流入仍會不斷增長。而隨著稅收、信貸、土地等方面的調(diào)控加強,中小房企壓力增大,對外資而言,這是借并購之手進入的大好時機。
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